После введения уплаты налога на имущество от кадастровой стоимости объекта налогообложения, нагрузка на налогоплательщиков резко выросла. Размер налога на имущество увеличился в десятки раз. Налогоплательщики на спецрежимах (УСН, ЕНВД, ЕСХН) также стали платить налог, если определена кадастровая стоимость имущества и оно входит в перечень имущества, подлежащего налогообложению.
Свою «ложку дегтя» вносят и региональные власти при формирования перечня объектов, которые будут облагаться налогом исходя из кадастровой стоимости. Формируя перечень объектов, региональные власти исходят из того, что здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, и на этом основании включают объект в перечень для налогообложения.
При этом совершенно не учитывают фактическое использование здания (строения, сооружения). Для налогоплательщика оставался только один путь — в суд, т.к. налоговые органы никак не реагировали на запросы налогоплательщиков.
Но сейчас ситуация может измениться коренным образом, Конституционный Суд РФ в своем постановлении от 12.11.2020 N 46-П указал на неправомерность такого подхода к установлению налога.
Фабула дела
Поводом к обращению в Конституционный Суд РФ стало дело Московской шерстопрядильной фабрики. Фабрика арендует у Москвы два земельных участка, на которых располагается несколько зданий, принадлежащих Фабрике на праве собственности.
Каждый из земельных участков в соответствии с данными ЕГРН имеет несколько видов разрешенного использования (далее ВРИ). ВРИ первого участка включают в себя, среди прочего, размещение производственных зданий и объектов торговли; ВРИ второго участка — размещение офисных зданий и объектов образования.
В соответствии с п. 1 ст. 378.2. НК РФ кадастровая стоимость может использоваться в качестве налоговой базы по налогу на имущество организаций, в частности в отношении административно-деловых центров и торговых центров, а также помещений в них. При этом согласно пп. 1 п. 3 и пп. 1 п. 4 административно деловым и торговым центром признается здание, располагающееся на земельном участке, один из ВРИ которого предусматривает размещение соответственно офисных зданий и торговых объектов.
На основании приведенных положений НК РФ здания Фабрики были включены в перечень объектов, подлежащих обложению на основании кадастровой стоимости (далее также Перечень). Фабрика оспорила в суде включение зданий в данный перечень на том основании, что фактически здания используются под производственные и образовательные цели, что соответствует одному из ВРИ, указанных в ЕГРН. Суды отказали Фабрике, в связи с чем последняя обратилась в КС РФ.
Таким образом, проблема, поставленная перед КС РФ, состояла в том, могут ли включаться в перечень те здания, которые располагаются на земельном участке, допускающем размещение торговых центров или офисных зданий, но фактически используются по иному назначению, которое также соответствует ВРИ участка.
Основные выводы КС РФ
Арендатор земли ограничен в своем праве на изменение ВРИ земельного участка.
ВРИ земельного участка зависят от градостроительных и землеустроительных решений, которые преследуют достижение целей комплексного и устойчивого развития территорий. Сами по себе эти решения не связаны с фискальными целями налогообложения недвижимости.
Конституционный суд обратил внимание, что власть изменив градостроительный регламент и правила землепользования и застройки, указав дополнительно разрешенный вид — для торговли, может превратить все здания в «торговые», независимо от их фактического использования.
НК РФ предусматривает пообъектное (индивидуальное) определение вида фактического использования объектов недвижимости для целей формирования Перечня (п. 9 ст. 378.2 НК РФ). В этой связи отсутствует объективная невозможность учета фактического вида использования зданий.
Обложение по кадастровой стоимости только на основании одного из ВРИ участка, на котором располагается объект недвижимости, без учета назначения и фактической эксплуатации данного объекта оказывается безразлично к реальной доходности объекта недвижимости и приводит к экономически необоснованному и несправедливому налогообложению.
КС РФ признал пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ не противоречащим Конституции РФ: данное законоположение не предполагает возможности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости здания (строения, сооружения) исключительно в связи с тем, что один из видов разрешенного использования арендуемого налогоплательщиком земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему недвижимое имущество, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, независимо от предназначения и фактического использования здания (строения, сооружения).
По существу, КС РФ дисквалифицировал норму пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ в той части, в которой она не позволяет учесть предназначение и фактическое использование здания на арендуемом участке для целей включения в Перечень. Если для включения в Перечень необходимо руководствоваться предназначением и фактическим использованием самого здания, то это означает, что включение в Перечень происходит на основании пп. 2, а не пп. 1 п.4 ст. 378.2 НК РФ. То есть в этой части норма пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ более не действует.
Этот же смысл может быть распространен на иные аналогичные нормы НК РФ, которые не рассматривались КС РФ, но опираются на аналогичный подход ко включению объектов недвижимости в Перечень. В первую очередь речь о пп. 1 п. 3 ст. 378.2 НК РФ.
Примечание
ФНС направила инспекциям для использования в работе недавнее постановление КС РФ.
Если налогоплательщик станет оспаривать начисление налога по кадастровой стоимости, инспекция должна уточнять у уполномоченного органа обоснованность включения объекта в региональный перечень.
Документы: Письмо ФНС России от 16.11.2020 N БС-4-21/18729@
Рекомендация
В случае несогласия с включением вашего имущества в Перечень для налогообложения по кадастровой стоимости, следует направить письмо в налоговый орган с указанием на необоснованность налогообложения.
Налоговый орган обязан самостоятельно проверить обоснованность налогообложения.
Начать дискуссию