Налог при продаже коммерческой недвижимости ИП: важные моменты

Понятие коммерческой недвижимости законодательно не определено. К ней относят офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, магазины и другие помещения, используемые с целью извлечения прибыли. В статье расскажем, какие налоги платят индивидуальные предприниматели при продаже такой недвижимости.

Какой налог платит ИП с продажи недвижимости на УСН

Для определения режима налогообложения при продаже недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю, который работает на УСН, принципиальное значение имеет назначение реализуемого имущества и цели его использования. Минфин РФ считает (письма от 19.12.2017 № 03-11-11/84868, от 12.12.2017 № 03-05-06-01/82622, от 25.10.2017 № 03-11-11/70108), что доходы от реализации объектов недвижимости подпадают под упрощенную систему налогообложения в двух случаях:

1) при регистрации предприниматель указал вид деятельности, связанный с недвижимостью;

2) реализованный объект недвижимости относится к основным средствам, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Таким образом, если ИП использовал недвижимое имущество в предпринимательской деятельности, то выручку от его продажи он должен учитывать в составе доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН — вне зависимости от того, какие виды деятельности им заявлены (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.09.2015 по делу № А76-31620/2014).

Доходом от продажи недвижимости признается выручка от ее реализации (п. 1 ст. 249, ст. 346.15 НК РФ). Датой его получения — день поступления денежных средств на банковский счет или в кассу (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Индивидуальный предприниматель на УСН с объектом «доходы» платит налог со всей валовой выручки по ставке 6 процентов. Если ИП применяет объект налогообложения «доходы минус расходы», то он платит налог с разницы между доходами и расходами по ставке 15 процентов (ст. 346.20 НК РФ).

ИП с объектом «доходы минус расходы» учитывает в налоговой базе следующие расходы:

покупную стоимость объекта недвижимости и «входной» НДС по нему — после передачи права собственности на объект покупателю независимо от того, получена ли от покупателя оплата (письмо Минфина РФ от 17.02.2014 № 03-11-09/6275);
госпошлину, уплаченную за регистрацию перехода права собственности (пп. 22 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ);
расходы, непосредственно связанные с продажей объекта недвижимости, и «входной» НДС по этим расходам — после их фактической оплаты (п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Расходы, понесенные ИП при доведении объекта недвижимости до состояния, в котором он пригоден для реализации (достройка, дооборудование и тому подобное), при определении налоговой базы учесть нельзя (письма Минфина РФ от 11.08.2014 № 03-11-11/39768, от 08.06.2011 № 03-11-06/2/91).

При продаже объекта недвижимости, приобретенного ИП в период применения объекта налогообложения «доходы», а реализованного после перехода на объект налогообложения «доходы минус расходы», траты на покупку данного объекта при определении налоговой базы не учитываются (письмо Минфина РФ от 03.09.2021 № 03-04-05/71290).

Доходы, полученные от продажи недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности, а также если ИП не указывал при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ (письмо Минфина РФ от 09.09.2020 № 03-11-11/79032).

Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию РФ, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 161 и 174.1 НК РФ (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, при продаже нежилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности, не исчисляет НДС.

Налоги при продаже недвижимости ИП на ОСНО

Порядок налогообложения при продаже объекта недвижимости ИП, работающего на ОСНО, также зависит от того, использовал предприниматель этот объект в своей деятельности или нет.

Реализация нежилой недвижимости, которая была использована в предпринимательской деятельности

При продаже нежилой недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности, нужно начислить НДФЛ и НДС.

Для целей НДФЛ доход от продажи объекта учитывают на дату поступления оплаты от покупателя (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). При этом налоговая база по проданным объектам недвижимости определяется с учетом ст. 214.10 НК РФ.

Освобождение от уплаты налога при владении имуществом больше минимального срока на нежилую недвижимость не распространяется (письмо Минфина РФ от 20.08.2021 № 03-04-05/67371). Применить имущественный вычет также нельзя (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина РФ от 06.12.2018 № 03-04-05/88524).

Расходы, связанные с получением доходов, в частности, суммы начисленной амортизации по недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, можно учитывать в составе профессионального вычета (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 221, пп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ).

Операция по продаже земельного участка не облагается НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). В других случаях НДС при реализации нежилой недвижимости начисляют в общем порядке, если ИП не освобожден от этого налога. Индивидуальные предприниматели имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров, работ, услуг этих ИП без учета налога не превысила в совокупности 2 млн рублей (п. 1 ст. 145 НК РФ).

Налоговую базу по НДС определяют как стоимость имущества, исчисленную исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, без включения в них налога (п. 1 ст. 154 НК РФ).

При реализации нежилого помещения налогообложение производят по ставке 20 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ).

По общему правилу моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из следующих дат (пп. 1, 16 ст. 167 НК РФ):

день передачи нежилого помещения покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества;
день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи нежилого помещения.

При продаже имущества налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) обязан предъявить к оплате покупателю соответствующую сумму налога (п. 1 ст. 168 НК РФ).

Реализация нежилой недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности

Если проданный нежилой объект находился в собственности предпринимателя продолжительный период (от 3 или 5 лет — в зависимости от ситуации), НДФЛ платить не нужно (п. 17.1 ст. 217, пп. 2–4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

В частности, ИП не платит налог, если нежилая недвижимость находилась в его собственности минимум три года и перешла туда в результате (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

приватизации;
наследования;
дарения членом семьи или близким родственником;
передачи имущества по договору ренты;
продажи единственного жилья или доли в таком жилье.

В других случаях срок владения должен составлять не менее пяти лет.

Если ИП владел недвижимостью на праве собственности меньше указанного минимального срока, налог надо уплатить. Налоговую базу определяют с учетом ст. 214.10 НК РФ (п. 6 ст. 210, пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ). Можно применить имущественный вычет, который предоставляют в размере 250 тыс. рублей в целом за год либо в размере расходов, связанных с приобретением (получением) этого имущества (п. 3 ст. 214.10, ст. 216, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Начислять НДС в данном случае не надо, так как ИП выступает лишь физлицом и плательщиком НДС не признается (п. 1 ст. 143 НК РФ, письмо Минфина РФ от 03.12.2019 № 03-07-14/93614).

Реализация жилой недвижимости, которая была использована в предпринимательской деятельности

Если проданное жилье (а также садовый дом) находилось в собственности предпринимателя продолжительный период (3 года или 5 лет — в зависимости от ситуации), НДФЛ платить не нужно (п. 17.1 ст. 217, пп. 2–4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если ИП владел им на праве собственности меньше указанного срока, то ему придется заплатить налог.

Расходы, связанные с предпринимательской деятельностью, следует учесть в составе профессионального вычета. В частности, это может быть начисленная амортизация по основным средствам — объектам недвижимости (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 221, пп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ).

Кроме того, к доходам от продажи жилья можно применить имущественный вычет. Он предоставляется в размере не более 1 млн рублей в целом за год либо в размере расходов, связанных с приобретением (получением) этого имущества.

Если расходы на покупку недвижимости были учтены в составе профессионального вычета или расходов по УСН, то сумма имущественного вычета будет равна разнице между расходами на его приобретение и величиной учтенных расходов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Операции по продаже жилых домов, помещений и долей в них освобождены от уплаты НДС (пп. 22, п. 3, ст. 149 НК РФ).

Реализация жилой недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности

Если жилье находилось в собственности ИП длительное время, НДФЛ также не нужно платить. Если срок нахождения недвижимости составил менее трех (пяти) лет, то налог нужно заплатить. При этом можно применить имущественный вычет при продаже жилья (п. 6 ст. 210, пп.2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ).

ИП в этом случае выступает в качестве простого физлица и плательщиком НДС не признается (п. 1 ст. 143 НК РФ).

Налог при продаже нежилой недвижимости ИП

При продаже нежилой недвижимости налоги, уплачиваемые ИП, зависят:

от применяемой системы налогообложения;
от того, использовалась ли недвижимость для ведения предпринимательской деятельности.

Предприниматели-упрощенцы:

использовавшие нежилую недвижность в предпринимательской деятельности, включают выручку от ее продажи в состав доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН;
неиспользовавшие нежилую недвижность в предпринимательской деятельности с доходов, которые были получены от ее продажи, уплачивают НДФЛ.
ИП, работающие на ОСНО, при продаже нежилой недвижимости, которая:
использовалась в предпринимательской деятельности, начисляют НДФЛ и НДС;
не использовалась в предпринимательской деятельности и находилась в собственности менее трех или пяти лет (в зависимости от ситуации), уплачивают НДФЛ.

Подробности мы разобрали выше, когда описывали налогообложение при продаже недвижимости на УСН и ОСНО.

ИП, работающие на ПСН, при реализации недвижимого имущества обязаны начислить налоги в зависимости от применяемой одновременно с ПСН системы налогообложения: УСН или ОСНО (письмо Минфина РФ от 03.04.2020 № 03-11-11/26730). Это объяснятся тем, что доходы от реализации недвижимости не подпадают под ПСН (ст. 346.43 НК РФ).

Оплата налогов за продажу жилой недвижимости ИП

При продаже жилой недвижимости налоги, уплачиваемые ИП, также зависят:

от применяемой системы налогообложения;
от того, использовалась ли недвижимость для ведения предпринимательской деятельности.

Упрощенцы:

использовавшие жилую недвижность в предпринимательской деятельности, включают выручку от ее продажи в состав доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН;
неиспользовавшие жилую недвижность в предпринимательской деятельности с доходов, которые были получены от ее продажи, уплачивают НДФЛ.

ИП на ОСНО при продаже жилой недвижимости уплачивают НДФЛ, если она находилась в их собственности менее трех или пяти лет (в зависимости от ситуации). НДС платить не нужно.