Автор
Наталья Петроваредактор «Клерка»
Срок владения нежилой недвижимостью
При продаже любой недвижимости (как жилой, так и нежилой) имеет значение срок владения.
Если он больше минимального, то доход от продажи недвижимости не облагается НДФЛ.
Для нежилых помещений минимальный срок владения – 5 лет.
Преференции в виде сниженного минимального срока владения (3 года или даже 0 лет) применяются только для жилой недвижимости.
Для нежилой недвижимости таких льгот нет. Ее можно продать без НДФЛ и декларации, если срок владения – от 5 лет. Об этом напоминает Минфин в письме от 28.10.2024 № 03-04-05/105172.
Но если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то срок владения не имеет значения. Освобождения от налога не будет при любом сроке владения, поясняет Минфин в письмах от 18.11.2025 № 03-04-05/111576, от 27.12.2024 № 03-04-05/132912.
Есть нюанс при подсчете срока владения, когда недвижимость приобретена у застройщика по договору долевого участия.
Так, срок владения квартирой по ДДУ идет от даты полного расчета с застройщиком. То есть, дом еще не сдан, квартира недостроена, а срок владения уже идет.
А вот с нежилыми помещениями, приобретенными по ДДУ, срок владения считают от даты регистрации в Росреестре. Дата расчета с застройщиком роли не играет. Такое разъяснение дает Минфин в письме от 28.10.2024 № 03-04-05/105172.
Еще один случай, когда доход от продажи недвижимости будет облагаться НДФЛ при большом сроке владения, это продажа недвижимости иноагентом.
Доход от продажи нежилой недвижимости
Если срок владения недвижимостью меньше 5 лет, то доход от ее продажи облагается НДФЛ.
Но сумма дохода не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости недвижимости. Имеет значение кадастровая стоимость на 1 января года продажи.
Если вы продали помещение дешевле, чем 0,7 кадастровой стоимости, то сумма дохода принимается 0,7 кадастровой стоимости.
Вместе с тем каждый регион может устанавливать свой понижающий коэффициент, но не ниже 0,7.
Например, в Санкт-Петербурге этот коэффициент – 1.
Пример
Нежилую недвижимость с кадастровой стоимостью 5 млн руб. продали за 4 млн рублей.
Для Иванова из Санкт-Петербурга доход для целей НДФЛ будет 5 млн руб.
Для Сидорова из Самары доход для целей НДФЛ будет 4 млн руб., потому что 5 х 0,7 меньше 4 млн.
Подробно применение понижающего коэффициента 0,7 мы разбирали тут.
Имущественный вычет при продаже нежилой недвижимости
Если срок владения недвижимостью меньше 5 лет, то доход от ее продажи облагается НДФЛ, но его можно уменьшить на имущественный вычет.
По нежилой недвижимости имущественный вычет составляет 250 тыс. рублей. Это вычет на все объекты нежилой недвижимости, проданные в текущем году.
Вместо этого вычета можно применить фактические расходы на покупку этой недвижимости.
Но по недвижимости, используемой ранее в предпринимательской деятельности, имущественный вычет не применяется (письмо Минфина от 02.08.2024 № 03-04-05/72306).
То есть при продаже нежилой недвижимости, используемой в бизнесе, доход нельзя уменьшить ни на вычет в 250 тыс. рублей, ни на расходы (письмо Минфина от 11.03.2025 № 03-04-05/23747).
Ставка НДФЛ при продаже нежилой недвижимости
При продаже недвижимости ставки НДФЛ для резидентов РФ такие:
13% – для дохода до 2,4 млн руб.;
15% – для дохода свыше 2,4 млн.
Для нерезидентов РФ ставка НДФЛ при продаже недвижимости – 30%.
О том, какие налоги будут при продаже недвижимости у ИП на УСН, мы рассказывали тут.
Как упростить себе жизнь и избежать ошибок
Вместо того чтобы разбираться во всех нюансах в одиночку, попробуйте подписку Клерк.Премиум.
Она закрывает сразу несколько задач:
-
Персональные консультации с аттестованными экспертами. Задайте вопрос и получите развернутый ответ — от налогообложения УСН и ПСН до настройки 1С.
-
ИИ-помощник бухгалтера. Быстро отвечает на простые вопросы и помогает ориентироваться в нормативке, экономя время на поиске.
-
Доступ к ChatGPT без VPN (ai.klerk.ru). Можно использовать привычный чат прямо из Клерка, не тратя время на обходные пути.
-
Проверка контрагентов. Можно по ИНН мгновенно проверить поставщиков и клиентов, чтобы не нарваться на проблемные сделки.
-
Ежедневные «Разборы» изменений в учёте и налогах, конспекты вебинаров и мини-курсы. Все это готовит редакция Клерка, переводя сложные документы Минфина и ФНС на понятный язык и дополняя практическими примерами.
-
Обучение и развитие. Онлайн-курсы, вебинары и мини-курсы, чтобы бухгалтер рос профессионально и чувствовал уверенность.
С такой подпиской вы разберетесь с учетом, налогообложением и будете уверены, что всегда на шаг впереди налоговых изменений. Не откладывайте — подключите «Клерк.Премиум» и работайте уверенно:
И это не реклама!
Комментарии
36Можно простым языком сказать в каких случаях минимальный срок владения 3 года, а в каких 5 лет
Обо всяком применительно к НДФЛ
Интересно, а если физик но имея статус ИП приобрел нежилое помещение и через пару месяцев его продал за такую же цену, он должен оплачивать какой то налог? Или достаточно 3НДФЛ сдать и ничего не платить? Не притянут ли это к предпринимательской деятельности?