Что можно, а что нельзя делать с ипотечной квартирой

Есть мнение (и оно довольно широко распространено среди нашего населения), будто бы ипотечная квартира принадлежит банку — и до тех пор, пока кредит не будет полностью выплачен, с таким жильем ничего нельзя делать. Но на самом деле это вовсе не так: даже при том, что гражданин взял в банке кредит на покупку квартиры, именно он является ее собственником.

А это значит, что у него есть все права, присущие собственнику: владеть, пользоваться и распоряжаться своим объектом недвижимости.

Однако, поскольку квартира находится в залоге у банка, ее владелец в определенной степени ограничен в своих правах: он может реализовать их только с согласия банка.

Разберем, что он может делать с ипотечной квартирой, а что — нет, под угрозой продажи квартиры с публичных торгов.

Что разрешено

Заемщик имеет полное право на следующие действия.

Прописать в ипотечную квартиру своих родственников

Действующие правила регистрации по месту жительства и пребывания не требуют предоставлять согласие банка на регистрацию других жильцов в ипотечной квартире (ПП РФ от 17.07.1995 № 713).

Кроме того, по закону заемщик имеет полное право использовать заложенную квартиру по назначению — в т. ч. вселять и регистрировать там членов своей семьи.

Поэтому у банка нет правовых оснований для того, чтобы запрещать регистрацию жильцов в заложенном жилом помещении.

Сдавать квартиру в наем

Если ипотечное жилье сдается, это создает угрозу его повреждения и, как следствие, снижения стоимости. Поэтому некоторые банки подстраховываются, включая в договор условие, что заемщик должен предварительно уведомить кредитора о планируемой сдаче квартиры и получить его согласие на это.

Но Верховный суд в свое время признал такую практику неправомерной: право собственника использовать заложенное имущество по назначению не может быть ограничено договором (постановление № 309-АД16-8799).

Поэтому владельцы ипотечного жилья имеют полное право сдавать его за плату, независимо от мнения банка.

Передать по наследству

Как и любая собственность, ипотечное жилье может переходить по наследству (как по завещанию, так и по закону). Разумеется, вместе с ним к наследникам переходит и долг по кредиту.

Что запрещено

В то же время, без согласия банка ипотечную квартиру нельзя:

Продавать, заложить или подарить

Ни продать, ни подарить кому-то, ни повторно заложить, ни внести в качестве взноса в имущество юридического лица (ст. 37 закона об ипотеке № 102-ФЗ).

Росреестр не зарегистрирует переход прав на ипотечную квартиру без письменного подтверждения от банка, что он не возражает против сделки.

Перестраивать так, что в результате стоимость квартиры снизится по сравнению с первоначальной

Закон обязывает собственников ипотечного жилья поддерживать его в исправном состоянии (в т. ч. своевременно проводить необходимый ремонт).

Однако при этом запрещается ухудшать имущество сверх нормального износа (ст. 29 закона № 102-ФЗ).

Поэтому, если, к примеру, собственник планирует объединить кухню с гостиной, создав тем самым фактически однокомнатную квартиру вместо двухкомнатной, придется предварительно получать согласие банка на это.