Неожиданные риски для застройщика на упрощенке

История дела

ООО ИК «СМУ № 3» осуществляло строительство 10-ти этажного 144-квартирного жилого дома с привлечением подрядных организаций. Для выполнения строительных работ привлекались денежные средства участников долевого строительства на основании договоров долевого участия (далее - ДДУ). По окончании строительства, жилой дом был введен в эксплуатацию на основании разрешения  от 13.10.2014.

До ввода жилого дома в эксплуатацию (до 13.10.2014) в Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии  зарегистрировано 98 договоров долевого участия на жилые объекты. По состоянию на 01.12.2014 в жилом доме  из 144-х квартир ООО «ИК «СМУ-3» не реализовано 46 квартир, которые в собственность ООО «ИК «СМУ-3» не были зарегистрированы.

После ввода в эксплуатацию (13.10.2014) ООО ИК «СМУ № 3» продолжало заключать договора ДДУ. При этом в договорах указывалась дата заключения, предшествовавшая дате ввода жилого дома в эксплуатацию. Регистрация таких договоров в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии осуществлена после даты ввода в эксплуатацию: декабрь 2014 года и 2015 - 2016 годы.

Примечание: Общество применяло упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения «доходы»

Все было-бы хорошо, если бы не выездная налоговая проверка, по результатам которой общество было привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения по в виде штрафа в сумме 138 220 руб. Налогоплательщику был доначислен единый налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, в сумме 3 211 046 руб., начислены пени в сумме 1 286 406 руб.

Основанием для начисления налога, штрафа и пени налоговый орган посчитал факт реализации квартир после ввода дома в эксплуатацию.  Налоговый орган  не признал  денежные средства, поступившие от реализации квартир, целевым финансированием и включил в доход предприятия всю сумму полученных средств, не учитывая расходы на строительство.

Конечно, налогоплательщик обратился в суд, но все три судебные инстанции отказали ему, поддержав вывод налогового органа.

Основные выводы суда

В соответствии с не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер.

В соответствии с к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относятся и имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Признавая выводы налогового органа обоснованными, суды указали, что денежные средства, полученные обществом по договорам ДДУ после ввода дома в эксплуатацию и после передачи квартир дольщикам (после 14.10.2014) не могли использоваться ООО «ИК «СМУ-3» по их целевому назначению, а именно, для строительства многоквартирного дома, поскольку к моменту заключения рассматриваемых договоров обязательства застройщика исполнены, а объекты недвижимости полностью введены в эксплуатацию.

При этом государственная регистрация такого договора в порядке, установленном для договоров долевого участия в строительстве, не изменяет факта поступления денежных средств за рамками долевого строительства, после завершения всех этапов возведения объекта и передачи его новому собственнику.

Суды признали, что экономия от строительства должна определятся по окончании строительства как разница между средствами, привлеченными от участников долевого строительства, и суммой фактических затрат, приходящейся на строительство объектов по договорам ДДУ.

Таким образом, денежные средства дольщиков, использованные обществом на строительство 144 -х квартирного жилого дома и первого нежилого этажа в нем, куда входят, в том числе, 46 квартир  в данном жилом доме, реализованных после 14.10.2014, являются экономией от строительства квартир по ДДУ (возврат экономии дольщикам договорами ДДУ не предусматривался).

Данная экономия определена в качестве дохода ООО «ИК «СМУ-3», подлежащего налогообложению по УСН по ставке 6 %

Доводы общества об использовании денежных средств дольщиков по договорам, зарегистрированным после 14.10.2014, для строительства объекта - для оплаты строительных материалов с отсрочкой платежа - отклонены как бездоказательные.

Довод общества о том, что налоговый орган при расчете экономии неправомерно не учел кредиторскую задолженность ООО «ИК «СМУ-3» в сумме 5 471 171 руб., образовавшейся в 2014 году в результате неоплаты поставщикам за выполненные работы, услуги, и которая по мере оплаты отнесена на уменьшение налоговой базы в 2015 и 2016 отклонен.

Как указали суды, расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты (), то есть для целей налогообложения УСН доходы и расходы признаются по кассовому методу. Поскольку фактическая оплата затрат произведена налогоплательщиком в 2015-2016 годах, суды признали верным вывод о том, что основания для их учета в 2014 году отсутствуют.

При рассмотрении эпизода по доначислению УСН суды исходили из положений .

В соответствии со датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных  прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Суды признали, что поскольку часть квартир было фактически реализовано обществом после ввода дома в эксплуатацию, включение доходов от их реализации в налоговую базу при исчислении УСН является правомерным.

Источник: постановление АСПО от 03.02.2022 № А06-5909/2019.

У общества есть еще одна попытка это рассмотрение дела в Верховном суде, но результат непредсказуем.

Вывод

Застройщикам, применяющим упрощенную систему налогообложения, следует учитывать данное судебное решения в работе и отслеживать движение дела в ВС.

Примечание

В настоящее время к средствам целевого финансирования для застройщиков применяется порядок в соответствии с пп. 14 п. 1 ст. 251 (в ред. ФЗ от 09.11.2020 № 368-ФЗ) который  применяется к правоотношениям, возникшим с 01.01.2020.