Недавно правительство повысило размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, был введен новый вид платежей. Все подробности вы узнаете из статьи.
Е. Е. Амарина, эксперт АГ «РАДА»
Платим по-новому
Плата за регистрацию недвижимого имущества предусмотрена пунктом 2 статьи 11 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон). Согласно Закону, Правительство РФ определяет максимальные размеры платежей, а субъекты РФ вправе уточнять эти размеры в установленных пределах.
Предельные размеры платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. № 248. Недавно правительство внесло изменения в это постановление и повысило размеры этих платежей (см. постановление от 13 октября 2003 г. № 620). В соответствии с ним размеры платы за регистрацию увеличены практически по всем позициям.
Так, максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – плата за регистрацию) составляет:
– для физических лиц – 500 рублей;
– для юридических лиц – 7500 рублей.
Отметим, что максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним отныне составляет 30 000 рублей.
Сведения о государственной регистрации прав носит открытый характер. Это предусмотрено статьей 7 Закона. Организация, осуществляющая государственную регистрацию прав, обязана предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому желающему. Для этого физическому лицу необходимо предъявить удостоверение личности и заявление в письменной форме. А фирме – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.
Информация о зарегистрированных правах на недвижимое имущество теперь будет предоставляться по следующим максимальным тарифам:
– для физических лиц – 100 рублей;
– для юридических лиц – 300 рублей.
Размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс – 600 рублей.
Кроме перечисленных изменений вводится новый вид платежа – за выдачу копий договоров.
Максимальные размеры платы за выдачу копий документов (договоров и т. д.), которые составляются в случае односторонней сделки, совершенной в простой письменной форме:
– для физических лиц – 100 рублей;
– для юридических лиц – 300 рублей;
– при сделках с предприятием как с имущественным комплексом – 600 рублей.
Заметим, что максимальный тариф за государственную регистрацию, уплачиваемый при разграничении государственной собственности на землю, не изменился. Он составляет 100 рублей.
В течение месяца все внесенные изменения будут отражены и в региональных документах. Причем размер платежей не должен превышать суммы, указанные в постановлении.
Далее мы хотим напомнить порядок бухгалтерского и налогового учета платы за регистрацию тем, кто приобретает недвижимое имущество.
Бухгалтерский учет
В бухгалтерском учете первоначальная стоимость основного средства складывается из всей суммы затрат на его приобретение. В состав этих затрат включаются регистрационные сборы, госпошлины и другие аналогичные расходы, связанные с получением прав на имущество. Об этом сказано в пункте 8 ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина от 30 марта 2001 г. № 26н.
Принять на баланс можно только собственное имущество. Право собственности на имущество возникает с момента его регистрации.
Пример
В октябре 2003 года ООО «Малахит» купило земельный участок, предназначенный для производственной деятельности в г. Королеве Московской области. Площадь участка составляет 0,7 га, стоимость 180 000 рублей, в том числе НДС – 30 000 рублей. По закону Московской области от 23 ноября 1998 г. № 52/98-03 размер платы за регистрацию составляет 4000 рублей.
Бухгалтер ООО «Малахит» сделал в учете следующие проводки:
Дебет 60 Кредит 51
– 180 000 руб. – перечислена оплата за земельный участок;
Дебет 08 Кредит 60
– 150 000 руб. – учтен участок в составе внеоборотных активов;
Дебет 19 Кредит 60
– 30 000 руб. – учтен входной НДС;
Дебет 76 Кредит 51
– 4000 руб. – перечислена плата за регистрацию прав на участок;
Дебет 08 Кредит 76
– 4000 руб. – учтена в составе расходов на приобретение земли плата за регистрацию;
Дебет 01 Кредит 08
– 154 000 руб. – принят на баланс фирмы земельный участок;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 30 000 руб. – принят к вычету НДС по оприходованному и оплаченному основному средству.
– конец примера –
Обратите внимание: услуги по регистрации, связанные с предоставлением информации и выдачей копий документов не включаются в первоначальную стоимость недвижимого имущества. Они возникают после того, как недвижимость принята на баланс. Обычно эти расходы учитываются на счете 26 «Общехозяйственные расходы» или 44 «Расходы на продажу» (для торговых организаций).
Налоговый учет
В целях налогообложения платежи за регистрацию признаются прочими расходами, которые не учитываются при расчете налога на прибыль. Об этом сказано в подпункте 40 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса.
Предприниматели, применяющие обычную схему налогообложения, также вправе исключать расходы на регистрацию из облагаемого дохода. Порядок формирования их затрат приведен в статье 221 Налогового кодекса.
Однако фирмы и предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, могут учесть не все расходы. Так, плата за получение свидетельства о регистрации включается в первоначальную стоимость имущества. И если фирма использует схему «доходы–расходы», то сумма взноса в любом случае уменьшит налоговую базу. На это указано в подпункте 1 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса.
Расходы на получение справок о регистрации или выдачу копий документов учесть при исчислении единого налога нельзя. Перечень расходов для «упрощенцев» закрыт, и таких затрат в нем нет (п. 1 ст. 346.16 НК).
Проблемы государственной регистрации
У бухгалтеров часто возникает вопрос: когда можно поставить недвижимость на 01 счет – до государственной регистрации или после. Ведь от этого зависит начисление амортизации.
Напомним, что Закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу с 31 января 1998 года. Согласно ему все права собственности на объекты недвижимость с этой даты подлежат обязательной государственной регистрации в едином реестре. В нем регистрируется право собственности на объекты недвижимости, аренда на срок свыше 12 месяцев, залог и т. д.
С другой стороны приказом Минфина от 24 марта 2000 года № 31н была внесена поправка в пункт 41 Положения по ведению бухгалтерского учета, утвержденного приказом Минфина от 29 июля 1998 года № 34н. В соответствии с ней объекты недвижимости до государственной регистрации нужно относить на 08 счет. Поэтому в бухгалтерском учете произошла нестыковка, и образовался временной разрыв с 1998 по 2000 год. В течение этого периода недвижимость на 01 счете могла находиться и без государственной регистрации.
В налоговом учете объекты зачисляются в состав соответствующей амортизационной группы с момента подачи документов на государственную регистрацию (пункт 8 статьи 258 НК). Но, согласно пункту 2 статьи 259 Налогового кодекса амортизация в налоговом учете будет производиться, начиная с первого числа месяца следующего за месяцем ввода в эксплуатацию. Таким образом, объект недвижимости может числиться на 08 счете (документы еще только поданы на регистрацию и самой регистрации нет), а в налоговом учете он уже амортизируется.
Эту ситуацию разъяснил Минфин в письме от 8 апреля 2003 года № 16-00-14/121. В соответствии с ним, хотя до момента государственной регистрации объект числится в бухгалтерском учете на 08 счете, но при этом он может быть введен в эксплуатацию. Поскольку ввод в эксплуатацию оформляется отдельным документом и может производиться до, одновременно или после принятия объекта к учету.
Однако Минфин не до конца прояснил эту ситуацию. Например, бухгалтеры до сих пор не знают, на какой счет начислять амортизацию по эксплуатируемым, но не прошедшим государственную регистрацию объектам.
В этом случае мы можем предложить вам следующий вариант решения проблемы. Разберем его на примере.
Пример
Торговая фирма ООО «Планета» купила у ЗАО «Спутник» здание за 24 000 000 руб., в том числе НДС – 4 000 000 руб. 22 июля 2003 года стороны подписали акт приемки-передачи здания. В этот же день за него были заплачены деньги.
Эти операции бухгалтер «Планеты» отразил так:
Дебет 08 субсчет «Приобретение объектов основных средств» Кредит 60
– 20 000 000 руб. (24 000 000 – 4 000 000) – отражена стоимость здания в составе внеоборотных активов;
Дебет 19 Кредит 60
– 4 000 000 руб. – учтен НДС;
Дебет 60 Кредит 51
– 24 000 000 руб. – оплачено приобретенное здание.
25 августа по приказу директора № 92 здание было введено в эксплуатацию. В этот же день бухгалтер составил такую справку:
ООО «Планета»
Бухгалтерская справка
По данным учета стоимости капитальных вложений стоимость здания, расположенного по адресу: ул. Беговая, 6, стр. 2, составляет 20 000 000 руб.
25 августа здание введено в эксплуатацию. Основание: приказ № 92 от 25.08.2003 г.
Главный бухгалтер Вершинина /Вершинина Т. В./
25.08.2003 г.
Фирма установила для здания линейный способ начисления амортизации, а срок его полезного использования – 40 лет. Нормы амортизации установлены постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1.
После этого бухгалтер рассчитал месячную норму амортизации:
20 000 000 руб. : 40 лет : 12 мес. = 41 667 руб.
В конце каждого месяца в течение 40 лет, начиная с сентября 2003 года, в учете будет делаться запись:
Дебет 44 Кредит 02
– 41 667 руб. – начислена амортизация по части здания.
Документы на регистрацию здания фирма подала 22 сентября. В октябре в Едином госреестре была сделана запись о регистрации права собственности ООО «Планета» на купленное здание.
Бухгалтер ООО «Пассив» сделал проводки:
Дебет 01 Кредит 08 субсчет «Приобретение объектов основных средств»
– 20 000 000 руб. – переведено здание в состав основных средств;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 4 000 000 руб. – поставлен к вычету НДС.
–конец примера–
Начать дискуссию