Налоговые последствия договора мены: что вы можете не знать

Правовые нормы в Гражданском кодексе

Объяснение содержит не налоговый, а гражданский кодекс в п. 2 ст. 567 указано, что каждая сторона признается продавцом имущества, которое она обязуется передать, и покупателем имущества, которое она обязуется принять в обмен. Поэтому сделку мены необходимо рассматривать в налоговом аспекте как две сделки купли-продажи. В ГК указано, что к мене применяются правила о договоре купли-продажи.

Налоговые последствия мены квартиры на дом между физическими лицами

В предмете договора обязательно должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать обмениваемое недвижимое имущество: и квартиру, и дом, и земельный участок. Обязательно должна быть указана цена, иначе договор будет считаться незаключенным.

Имущество, подлежащее обмену, предполагаются равноценными, если в договоре прямо не указано, что есть доплата. Лучше всего цену указывать пообъектно.

Чтобы определить налоговые последствия по сделке сначала необходимо разобраться со сроками владения. Если и по дому, земельному участку, и по квартире они больше трех или пяти лет (в зависимости от основания приобретения дома и квартиры ст. 217.1 НК), то налогов не возникает и обязанности подавать декларацию 3-НДФЛ тоже.

Если сроки владение меньше минимальных, что с налогами тогда

Налоговая база будет определяться как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению и учитываемых при определении указанной налоговой базы, уменьшенных на сумму предусмотренных налоговых вычетов (п. 3 ст. 210 НК). То есть если стоимость квартиры 5 млн. рублей и стоимость дома 5 млн. рублей, то считается, что каждый налогоплательщик получил доход по 5 млн. руб. Как можно уменьшить эту сумму? Можно воспользоваться фиксированным налоговым вычетом в 1 млн. рублей, а можно заявить вычет в размере подтвержденных расходов.

К ним можно отнести расходы, связанные с приобретением продаваемого имущества (квартиры, дома, земельного участка). При этом необходимо иметь документы, подтверждающие эти расходы. Воспользоваться вычетом в 1 млн. рублей выгоднее тогда, когда у вас нет подтвержденных расходов при приобретении проданной (обменянной) квартиры/дома или если эти расходы менее 1 млн. рублей.

Например, если квартиру ранее покупали за 5 млн. рублей и теперь меняют на дом, то налога не возникает, если в декларации заявить вычет в размере расходов на покупку квартиры. А вот если квартиру покупали, за 4 млн. а в договоре мены ее стоимость указана 5 млн. руб. и меняют ее на дом, который стоит 5 млн., то с разницы возникает налог 13%. Понятно, что заявлять вычет в 1 млн. рублей не выгодно ни в одном, ни в другом случае, так как это значительно меньше реальных расходов.

Налоговую декларацию необходимо подать в обоих случаях.

Если договор мены с доплатой, то налогоплательщики, как правило, считают, что налогообложению подлежит только сумма доплаты, но это далеко не так. Например, квартира стоимостью 4 млн., меняется на дом стоимостью 5 млн. доплата за дом составляет 1 млн. рублей. Если срок владения домом менее минимального, то сделка по его обмену на квартиру с доплатой рассматривается как продажа дома за 5 млн. рублей.

Если есть документы подтверждающие расходы на приобретение, то есть дом ранее покупали за 5 млн. рублей, то и налога не возникнет, а если дом покупали за 3,5 млн, то налог необходимо будет уплатить с разницы то есть с 1,5 млн. рублей Применить одновременно и вычет в размере подтвержденных расходов, и фиксированный вычет в сумме 1 млн. рублей по одному объекту нельзя, но не надо забывать, что продавая дом, мы, как правило, продаем два объекта: земельный участок и дом и если в договоре отдельно указать стоимость этих объектов, то по одному объекту можно применить расходы, а по другому вычет в 1 млн. руб.

Можно ли применить налоговый имущественный вычет при покупке жилья, если жилье приобретается по договору мены

Часто у налогоплательщиков возникает вопрос: а можно ли применить налоговый имущественный вычет при покупке жилья, если жилье приобретается по договору мены, ведь реальных денег за жилье налогоплательщик не платит, а передает недвижимость? И тут налогоплательщикам как раз выгодно рассматривание договора мены как двух сделок купли-продажи. Потому что по приобретаемому имуществу можно заявить имущественный налоговый вычет при покупке жилья в размере, не превышающем 2 млн. рублей.

Позиция ФНС следующая — НК по имущественным налоговым вычетам не содержит ограничений по способу оплаты жилья (деньгами или другим имуществом, например, по договору мены). Основанием для подтверждения права на получение имущественного налогового вычета при приобретении жилья будет договор на его приобретение, а также документы, подтверждающие право собственности на жилье, либо акт передачи.

Стоимость приобретенного жилья по договору мены определяется исходя из стоимости переданного по договору имущества в оплату стоимости приобретаемого жилья и оплаты разницы в ценах, в случае если обмениваемое имущество признается неравноценным