Передача участков в аренду
Дело первое
ИП передал в аренду участок под многоквартирную застройку. Налоговики потребовали применять к участку ставку земельного налога в размере 1,5 процента. ИП настаивал на ставке 0,3 процента.
Инспекторы указали, что ИП извлекает прибыль не из многоквартирной застройки, а из передачи участка в аренду. Иначе говоря, использует участок не по целевому назначению.
Да и ОКВЭД у ИП сомнительный. Нет там вида деятельности, который связан с целевым предназначением участка.
Две первые инстанции налоговиков поддержали. А вот кассация встала на сторону предпринимателя.
Земельный налог устанавливает НК и местные органы власти (ст. 387 НК). Местные власти определяют ставки налога (подп. 1 п. 1 ст. 394 НК). Для участков, которые предназначены для жилищного строительства — ставка в размере 0,3 процента.
Однако эта ставка применяется, если только участок используется по целевому назначению. Когда арендатор использует участок по целевому назначению, арендодатель вправе применять ставку в размере 0,3 процента.
Арендатор, который получил участок от ИП, строит там МКД. Так что использование участка с целью получения арендных платежей не соответствует действительности.
Есть исключение для участков под индивидуальную жилую застройку, но это не тот случай. Арбитры сослались на определение ВС от 04.02.2020 № 308-ЭС19-18258.
Право применять пониженную ставку зависит от свойств участка, а не деятельности его владельца. ОКВЭД предпринимателя к размеру земельного налога не имеет отношения (постановление АС Дальневосточного округа от 30.06.2022 № Ф03-1999/2022).
Дело второе
Налоговики вменили компании налоговую ставку по земельному налогу в 1,5 процента вместо 0,3. Они посчитали, что организация использует земельные участки под ИЖС в предпринимательской деятельности. Сдает в аренду или собирается перепродать.
Компания возражала. Категория и вид разрешенного использования земельного участка соответствуют льготной ставке.
Доказательств, что участки используются в предпринимательской деятельности, нет. На участках в домах живут люди. Денег с них компания не берет. А предоставлять гражданам имущество на безвозмездной основе законом не запрещено.
Суд первой инстанции поддержал инспекцию. Апелляция же поддержала компанию.
На спорных участках возведены дома. Они принадлежат компании.
В домах проживают физлица. Они платят коммунальные платежи. Значит, участки используются в соответствии с их категорией и видом разрешенного использования.
Налоговики не привели доказательств, что участки и дома использованы в предпринимательской деятельности. Нет сведений об аренде, о сделках по продаже, об инвестиционном интересе; или о какой-то иной прибыли компании.
Сам по себе статус коммерческой организации и единичный случай продажи земельного участка ничего не доказывают. Налоговики ничем не подтвердили свои обвинения (определение Семнадцатого ААС от 08.07.2022 № А60-63160/2021).
Что такое «объект индивидуального жилищного строительства»
Понятия «объект индивидуального жилищного строительства» в НК нет. Оно есть в ГрК.
Объект ИЖС — это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три. Высота — не более двадцати метров.
Объект ИЖС состоит из комнат и помещений вспомогательного использования. Помещения должны быть предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в доме.
Объект ИЖС не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
На участке для ИЖС разрешено построить объект ИЖС, разместить индивидуальный гараж, хозяйственные постройки и выращивать сельхозкультуры (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540).
Выводы
Участок под строительство МКД сдать в аренду можно. Это не повлияет на размер ставки налога на землю. При условии, что арендатор займется на нем именно строительством жилья.
Исключение — участки по ИЖС. Их сдавать в аренду можно, но тогда арендодатель лишится права на льготную ставку.
Однако налоговики обязаны доказать, что владелец участков под ИЖС получает прибыль от их использования. Например, получает арендную плату. Если же участок формально передан в безвозмездное пользование, право на льготу сохраняется.
Формальное назначение участков
Дело первое
Налоговики отказали компании в ставке 0,3 процента. Они обвинили организацию, что те не используют земельные участки по назначению.
Вид разрешенного использования участков:
- «для индивидуальной жилой застройки»;
- «индивидуальное жилищное строительство, отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну, две семьи, коттеджи»;
- «блокированные жилые дома с блок-квартирами на одну семью»;
- «для сельскохозяйственного использования».
Судьи первых трех инстанций встали на сторону инспекции. Право на льготную ставку зависит от вида разрешенного использования участка. Компания не представила доказательств, что использует или собирается использовать участки для строительства жилых домов.
Однако ВС отменил эти решения. Компания не вправе отказаться от размера ставки, даже если ставка — льготная (определение КС от 15.05.2007 № 372-О-П).
Региональным законом льготная ставка установлена для земельных участков с конкретным видом разрешенного использования. А за то, что на них не ведется строительство, в законе предусмотрен повышающий коэффициент (п. 15 ст. 396 НК).
Налоговики предъявили письмо из архитектуры города. В нем спорные участки разделили на три категории:
- участки, по которым невозможно определить вид использования из-за отсутствия сведений в публичной кадастровой карте;
- участки, по которым проекты планировки и проекты межевания не разрабатывались и не утверждались;
- участки в зоне, где запрещено ИЖС.
ВС же пояснил, что эта информация — основание, чтобы изменить вид разрешенного использования участков (Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ). Но это не было сделано даже до заседания ВС.
Компания применяла ставку в полном соответствии с региональными законами. Наказывать ее не за что (определение ВС от 24.06.2022 № 310-ЭС22-2242).
Дело второе
У компании был земельный участок с разрешенным видом использования:
- для реконструкции зданий и сооружений производственной базы и дальнейшей ее эксплуатации;
- для реконструкции и эксплуатации магазинов в торговом комплексе.
Организация считала, что вправе использовать льготную ставку в 0,31 процента как для участков под промышленность. Налоговики настаивали на ставке в 1,5 — как для участка под торговлю.
Арбитры поддержали налоговиков. Кадастровая стоимость участка определена как для участков, где размещены офисные здания. Это указано в письме финансового департамента города.
Доказательства, что градостроительный регламент спорного участка предполагает размещение промышленных объектов и инфраструктуры, компания не представила. Как и того, что организация занимается там видами деятельности, которые относятся к промышленности. Фактически там размещены бытовые помещения материально-технического снабжения.
Оснований для льготной ставки нет (постановление АС Северо-Кавказского округа от 05.09.2022 № А32-57643/2021).
Выводы
На участках, которые отведены под строительство, его можно временно не вести. В этом случае к льготной ставке просто применят повышающий коэффициент. Чтобы использовать ставку 1,5 процента, сначала местные власти должны изменить назначение участка.
Для других категорий льготных земель важно их фактическое использование. А какие земли попадут под льготу — зависит от регионального закона.
Раздел неразделенного участка
Судебное дело
Компания применила к земельному участку ставку в размере 0,3 процента. Налоговики отказали. Организация обратилась в суд, и выиграла две первые инстанции.
Арбитры отметили, что на спорном участке расположены объекты ЖКХ. Это подтверждено заключением кадастрового инженера. Кроме того, были представлены документы об оказании услуг населению — поставки тепла, горячей воды, работа канализации. Для таких участков местной властью установлена льготная ставка.
Однако кассация пересмотрела решение, сославшись на позицию ВС (определения от 31.08.2018 № 310-КГ18-12436, от 08.10.2019 № 310-ЭС19-16950, от 30.08.2018 № 310-КГ18-12436).
Налоговая база участка — его кадастровая стоимость (п. 1 ст. 390 НК). Кадастровая стоимость берется из ЕГРН (п. 1 ст. 391 НК). Объект для уплаты налога — отдельный земельный участок. Для него может быть установлена только одна налоговая ставка.
А для спорного участка пытаются применить две разные ставки налога. Это незаконно. Под объектами ЖКХ отдельного земельного участка не сформировано. Поэтому ко всему участку нужно применить ставку в размере 1,5 процента (постановление АС Московского округа от 07.09.2022 № А41-88082/2021).
Письмо ФНС. Чиновники же считают так (письмо ФНС от 08.06.2022 № СД-4-21/7076@). Если часть участка приходится на объект, не предназначенный для жилищного строительства и занятый объектами ЖКХ, надо применять две разные ставки. Они ссылаются на постановление Президиума ВАС от 20.11.2012 № 7943/12 и письмо Минфина от 16.11.2006 № 03-06-02-02/138.
Чтобы посчитать налог, надо разделить кадастровую стоимость. Это соответствует нормам статьи 391 НК:
- налоговая база определяется отдельно для долей участка, где установлены различные налоговые ставки;
- если участок расположен на территории разных районов, налоговая база по участку делится между районами.
Чтобы определить размеры долей участка, где будут использованы разные ставки, можно использовать судебные решения, кадастровые и технические паспорта, карты землеустройства, планы земельных участков и т.п.
Выводы
Налоговики и арбитры имеют противоположное мнение, какую налоговую ставку использовать, если на участке часть земель подпадает под льготу, а часть нет. Арбитры считают участок неделимым, и предлагают выбрать для него только одну ставку. Налоговики же готовы виртуально разделить неделимый участок на части под разные ставки.
Остается надеяться, что арбитры будут также принципиальны и в том случае, когда на земельном участке часть земли выпадет из-под льготной ставки налога.
Начать дискуссию