Проданную квартиру банкрота вернули в суд

Спор вокруг продажи квартиры на Фрунзенской набережной города Москвы, ставший предметом судебного разбирательства, привлек к себе внимание наблюдателей в связи с тем, что процедура банкротства гражданки Н. с самого начала пошла не «по сценарию». Несмотря на требования, содержащиеся в ст. 213.5 закона о банкротстве (по закону все права в отношении имущества, принадлежащего гражданину-банкроту, осуществляются только его финансовым управляющим) должница пыталась действовать самостоятельно.

Квартира находилась в залоге у банка ДОМ.РФ, поэтому, когда должницу признали банкротом, ее недвижимость оказалась в конкурсной массе как залоговое имущество, а Банк автоматически получил статус залогового кредитора и право определить начальную стоимость продажи квартиры на основании статьи 213.36 закона о банкротстве.

Пользуясь правом залогового кредитора, установил начальную стоимость квартиры в размере 26,7 млн рублей, опираясь на ранее проведенную оценку. Торги прошли летом 2021 года в соответствии с порядком, сроками и условиями, утвержденными собранием кредиторов, а также с разрешения арбитражного суда, отказавшего должнице в требовании приостановить проведение торгов из-за несогласия с начальной ценой продажи.

На торгах цена выросла до 28,8 млн рублей — максимальная ставка, которую были готовы заплатить претенденты на квартиру. За эту сумму она и была продана покупателю-физлицу.

Не согласившись с начальной продажной ценой, должница направила в Арбитражный суд заявление о разрешении разногласий о порядке, сроках и условиях проведения торгов. По ее мнению, определенная залоговым кредитором начальная цена не соответствовала рыночным условиям. В подтверждение она представила альтернативную оценку квартиры (более 40 млн рублей), которая была проведена спустя несколько месяцев после торгов, а также скриншоты с сайтов о продаже недвижимости о стоимости аналогичных объектов на тот момент.

Не смирившись с поражением, гражданка Н. подала кассационную жалобу в Московского округа, который в начале сентября изучил материалы дела и отменил решения двух первых инстанций, направив дело на новое рассмотрение в города Москвы.

Свое решение окружной суд мотивировал тем, что назначенная залоговым кредитором начальная стоимость продажи квартиры существенно отличается от альтернативной оценки, которую представила должница. И предложил суду первой инстанции заново рассмотреть это дело с учетом обозначенных замечаний.

Чья оценка лучше

Решение кассации стало неожиданностью как для представителей банка ДОМ.РФ, так и для других экспертов из сферы банкротства. А также для нового покупателя спорной квартиры, который с тех пор не может прописаться в ней из-за отказа судов выселить прежних жильцов из-за спора в арбитраже.

Его представители, как и представители банка ДОМ.РФ, не согласны с выводами кассационной инстанции о том, что суды первых инстанций неправомерно отказали должнице в просьбе о проведении судебной экспертизы рыночной стоимости квартиры.

По их мнению, в повторной оценке не было смысла, во-первых, в связи с тем, что право определить начальную продажную стоимость залогового имущества закреплено за залоговым кредитором.

Кроме этого эксперты добавили, что представленная должником повторная оценка квартиры также не соответствует указанному критерию, поскольку была сделана спустя более чем шесть месяцев после торгов.

А во-вторых — начальная цена продажи квартиры на открытых торгах никак не ограничивает «верхнюю» цену продажи.

Более того, изначально высокая начальная продажная цена, по их мнению, напротив, может существенно снизить спрос потенциальных покупателей на предмет залога и повлечь за собой затягивание процедуры банкротства.

С мнением о том, что у судов первых двух инстанций не было повода отказывать в проведении спорных торгов, согласен и финансовый управляющий гражданки Н. Дмитрий Иванков.

Повторная оценка — не повод для отмены торгов

Представители экспертного сообщества также считают, что стоимость реализации имущества на банкротных торгах может существенно отличаться от рыночной, а повторная оценка (если она проведена после торгов) не является поводом для отмены этих самых торгов и расторжения договора с покупателем.

По словам доцента кафедры предпринимательского права Юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова, кандидата юридических наук Игоря Фролова, это связано вот с чем:

По этой причине повторная независимая оценка рыночной стоимости имущества, проведенная после торгов и показавшая более высокую цену, по мнению эксперта, не может стать основанием для отмены торгов и расторжения договора с покупателем при условии соблюдении следующих условий:

• были соблюдены правила установления начальной продажной цены реализуемого имущества;
• был соблюден порядок и условия проведения торгов;
• при проведении торгов были соблюдены установленные законодательством правила их проведения;
• отсутствуют споры о необоснованном отстранении кого-либо от участия в торгах; споры о неосновательном непринятии высшей предложенной цены; споры, связанные с производством продажи ранее указанного в извещении срока; споры, связанные с существенными нарушениями порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; споры, связанные с иными нарушениями правил проведения торгов, установленных законом.

По словам эксперта, это объясняется тем, что торги определяют не рыночную стоимость имущества, а стоимость реализации, которая наиболее блика к понятию ликвидационной стоимости имущества на торгах в рамках установленных правил проведения торгов и спроса покупателей на данное имущество в четко определенный период проведения торгов.