Речь пойдет про определение ВС от 18.08.2022 № 304-ЭС22-13712.
Как компания «продлила» право на вычет НДС по объектам жилищного строительства
Компания купила объект незавершенного жилищного строительства в 2016. Она подготовила документацию для завершения строительства. Однако банк отказал организации в финансировании. Попытки найти средства на достройку закончились неудачей.
Организация продала незавершенку в 2019. И поставила входной налог к вычету в декларации за 4-й квартал 2019. Налоговики отказали в вычете. Они посчитали, что право на вычет возникло в 2016. И три года для вычета истекли.
Суд поддержал организацию. Строительство жилья не облагается НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК). Право на вычет появилось не в 2016, а в 2019 – в момент продажи незавершенки.
Компания действовала добросовестно, и пыталась достроить объект. Его предыдущий владелец уплатил НДС с выручки от продажи. Сумма для вычета в бюджете сформирована (постановление Восьмого ААС от 02.12.2021 № А75-2440/2021).
Получается, когда не хватает средств закончить строительство ранее купленной жилищной незавершенки, объект стоит продать? Тогда можно получить вычет входного НДС? Даже если с момента покупки недостроя прошло более трех лет?
Почему кассация отменила решение судов
Критерий для вычета
Можно вычесть суммы НДС, которые предъявлены заказчику строительства подрядными организациями. Можно входной НДС по товарам, работам и услугам, которые приобрели для СМР. В том числе – если купили объект незавершенки (п. 6 ст. 171 НК).
Для права на вычет достаточно соблюсти стандартные условия (п. 1, 5 ст. 172 НК):
- иметь счета-фактуры от подрядчиков;
- иметь счета-фактуры от поставщиков;
- принять товары, работы и услуги к учету;
- иметь первичку;
- использовать результаты СМР в операциях, которые облагаются НДС.
ВС указал, что в НК установлен критерий, в соответствии с которым суммы входного НДС или предъявляет к вычету, или включают в состав налоговых расходов. Критерий – характер использования будущего объекта. Будет он участвовать в операциях с НДС или нет.
Незавершенка – не самостоятельный объект
Из документов следует, что компания продала объект незавершенки. По этому объекту есть разрешение на строительство МКД. Участок земли под домом имеет разрешенное использование земельного участка – «для многоэтажной застройки», категория земель – «земли населенных пунктов».
Назначение спорного объекта – строительство жилого дома. То, что он не достроен, никак не влияет на его функциональное назначение. Поэтому продажа недостроенного МКД также не облагается НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК). Физическое состояние объекта на этот факт не влияет.
Так как компания продала объект, которые не облагается НДС, она в принципе не имеет права на вычет входного НДС.
Налоговики тоже ошибаются
Однако досталось и чиновникам. Налоговики ссылались на письма Минфина от 26.10.2020 № 03-07-10/93113, от 02.11.2017 № 03-07-11/72103, от 13.08.2015 № 03-07-11/467755.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое считается недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Иначе говоря, которое отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам (п. 2 ст. 15 ЖК). К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната (п. 1 ст. 16 ЖК). Таким образом, правовых оснований для применения освобождения от обложения НДС, предусмотренного в подпункте 22 пункта 3 статьи 149 НК, в отношении объекта незавершенки – жилого дома не имеется.
Арбитры же сообщили, что в Минфине просто слабо разбираются в нормах материального права. Все, что написано в этих письмах, мягко говоря, неверно.
Какие неожиданные последствия могут быть у ошибки с объектом НДС
На этом дело не закончилось. Ведь покупатель незавершенки реально получил счет-фактуру с НДС! И вот тут вступил в силу подпункт 2 пункта 5 статьи 173 НК.
Компании при реализации товаров, работ, услуг, операции по реализации которых не подлежат налогообложению, исчисляют сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет, в случае выставления ими покупателю счета-фактуры с выделением суммы НДС.
При этом сумма НДС, которую надо уплатить в бюджет – это сумма налога, указанная в счете-фактуре, переданном покупателю.
Так что компания обязана в любом случае перечислить в бюджет НДС с продажи незавершенки. А вот права на вычеты входного НДС у нее нет.
Отметим, что у последнего покупателя незавершенки есть право принять к вычету входного НДС. Как указал КС в постановлении от 03.06.2014 № 17-П, обязанность продавца уплатить НДС в бюджет и право покупателя применить налоговый вычет связаны с одним и тем же юридическим фактом – выставлением счета-фактуры. А в данном случае счет-фактура имеется.
Выводы
Если объект недвижимости в принципе не облагается НДС, то он не облагается НДС даже в стадии незавершенки.
Если компания все-таки выставила по такому объекту счет-фактуру с НДС, налог надо уплатить в бюджет.
Вычеты входного НДС нужно использовать максимально быстро. Когда пройдет три года, право на вычет предоставят только при исключительных обстоятельствах. И только через суд. Например, если налоговики незаконно и прямо препятствовали такому вычету.
Начать дискуссию