Ошибка при передаче незавершенного строительства. Как лишиться вычетов по НДС и подставить преемника

Как происходила передача незавершенки

Комитет по имуществу передал организации «А» земельный участок в аренду. Организация «А» передала свои право по аренду компании «Б». И уже компания «Б» получила разрешение на капитальное строительство.

Три года компания «Б» честно занималась стройкой. И накопила изрядную сумму входного НДС по счетам-фактурам от поставщиков.

Затем компания «Б» передала свои права по аренду компании «С». Был составлен акт приема-передачи строительной площадки объекта незавершенного строительства. Компания «С» обязалась достроить объект. А затраты на строительство компании «Б» будут переданы компании «С» по отдельному акту приема-передачи.

Компания «С» продолжила СМР, акт о передаче капитальных затрат составили. Документы, которые подтверждают затраты компании «Б», передали. Вот только в акте никак не выделили сумму НДС.

На каком основании новый застройщик решил получить вычеты

Компания «С» предъявило к вычету НДС по счетам-фактурам, выставленным подрядными организациями в адрес компании «Б». Отметим, что к этому моменту с начала строительства уже прошло 8 лет.

Для подтверждения своего права на вычеты входного НДС компания «С» предъявила:

договор аренды;
договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды;
соглашение о приеме и передаче капитальных вложений, которые произвела компания «Б»;
акт приема-передачи строительной площадки объекта незавершенного строительством от застройщика;
счета-фактуры.

Компания указала, что в НК не предусмотрен порядок и условия применения налоговых вычетов по НДС в случае смены застройщика на объекте. При этом первоначальный застройщик – компания «Б» – не заявлял к вычету спорную сумму НДС. При этом все условия для вычета были в наличии.

Кроме того, исчислить суммы налоговых вычетов до даты ввода объекта в эксплуатацию было невозможно.

Почему арбитры отказали компании в вычетах

Компания «С» – не правопреемник компании «Б». Она не создана в порядке реорганизации первоначального застройщика. Тот вариант передаче незавершенки, который выбрали стороны, не позволяет компании «С» получить вычет. Ведь компания «Б» счет-фактуру с НДС компании «С» не выставляла. А использовать чужие счета-фактуры компания «С» не вправе.

Компания «Б» должна была сама предъявить входной НДС к вычету. Причем своевременно (п. 2 ст. 173 НК). Иначе говоря, в течение трех лет после окончания соответствующего налогового периода.

Возместить НДС можно и позже, но только при двух условиях:

получить вычет мешали налоговики;
получить вычет мешали иные уважительные обстоятельства, хотя компания прилагала все усилия, чтобы их преодолеть.

Но в данном деле таких обстоятельств не обнаружено.

Выводы

Во время строительства компании действительно нередко не знают, какую долю входного НДС они вправе принять к вычету. Например, если у объекта несколько инвесторов. Но строительство часто длится долго, и можно элементарно пропустить сроки для вычета.

ФНС в письме от 17.10.2022 № СД-3-3/11361@ разъяснила, как правильно поступить в ситуации неопределенности. Вычесть суммы НДС, которые предъявлены заказчику строительства подрядными организациями, можно сразу. Также как и входной НДС по товарам, работам и услугам, которые приобрели для СМР (п. 6 ст. 171 НК).

Поэтому когда ведете строительство, входной НДС принимайте к вычету тогда, когда получите счета-фактуры. Дожидаться, пока вы сможете определить сумму налога, которая точно подлежит вычету, не нужно.

«Передать» входной НДС новому застройщику просто так нельзя. Если не готовы потерять входной НДС, который не приняли к вычету, оформите продажу объекта незавершенки. Тогда новый застройщик получит право на вычет входного НДС.