Поэтому копилка решений, позволяющих жильцам не оплачивать коммунальные услуги в определенных случаях, пополнилась несколькими новыми примерами по итогам этого года.
1. Взносы на капитальный ремонт отдельной секции новостройки, которая вводилась в эксплуатацию позже
Постановлением от 12 июля 2022 № 30-П Конституционный суд фактически изменил правила начисления взносов на капремонт новостроек:
«если дом сдавался в эксплуатацию отдельными блоками (секциями), срок для наступления обязанности платить взносы на капремонт у собственников помещений должен отсчитываться для каждого блока (секции) в отдельности (а не по всему дому в целом)».
То есть взносы на капремонт должны выставлять к оплате после того, как истечет утвержденный в регионе срок со дня включения соответствующего блока дома в региональную программу капремонта.
В Москве и Санкт-Петербурге такой срок составляет 8 месяцев, а в Ленинградской области и Подмосковье – 6 месяцев. Преждевременные счета за капремонт собственники помещений в таких секциях оплачивать не обязаны.
2. Плата с учетом повышенного коэффициента за отсутствие счетчиков – с нанимателя жилья
В этом году Верховный суд подтвердил свою позицию, которую он уже высказывал ранее: повышающий коэффициент, который дополнительно начисляется при расчетах коммунальных платежей при отсутствии счетчиков, когда они являются обязательными (прежде всего, на холодную и горячую воду), должен оплачивать собственник жилого помещения (определение № 5-КГ21-170-К2).
До высшей инстанции дошла жалоба жильцов квартиры, которую они занимали на основании договора социального найма (собственником являлась РФ в лице Минобороны РФ). С жильцов взыскали задолженность по оплате коммунальных услуг с учетом повышающего коэффициента, т. к. в квартире отсутствовали счетчики.
Верховный суд признал это незаконным, т. к. действующее законодательство возлагает обязанность оснастить жилое помещение счетчиками на его собственника (кроме счетчиков электричества).
Поэтому и плата в виде повышающего коэффициента за отсутствие счетчиков должна взиматься с собственника, а не с нанимателя жилого помещения (ч. 4 ст. 13 закона от 23 ноября 2009 № 261-ФЗ, ст. 157 ЖК, п.п. 42, 81 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
3. Счет за техническую диагностику внутриквартирного газового оборудования от управляющей организации
Согласно Правилам пользования газом № 410 (утв. ПП РФ от 14.05.2013 № 410) управляющая организация может заключать от имени собственников жилых помещений договоры на техобслуживание внутриквартирного газового оборудования (если соответствующее решение примет общее собрание собственников).
Но такая услуга, как техническое диагностирование газового оборудования, не упоминается в этом контексте наряду с техобслуживанием – поэтому собственники не обязаны оплачивать в своих квитанциях строку «за техническое диагностирование внутриквартирного оборудования» (даже если управляющая организация ссылается на соответствующее решение общего собрания собственников).
В этом году суд признал подобные действия управляющей организации незаконными (Первый ААС, постановление по делу № А43-3589/2022).
4. Строка в квитанции об оплате вознаграждения председателя совета дома
Исходя из смысла статей 46 и 154 ЖК, все дополнительные услуги, которые не относятся к числу коммунальных и не предусмотрены Минимальным перечнем услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общедомового имущества (постановление Правительства от 3 апреля 2013 № 290), могут быть включены в квитанции только на основании решения общего собрания собственников помещений этого дома.
Но практика показывает, что в некоторых случаях даже решение общего собрания не всегда является основанием для взимания платы с жильцов. Например, суд удовлетворил иск гражданина, который оспорил начисление ему платы в счет услуги «вознаграждение председателю домового совета», за которую проголосовало общее собрание собственников (Шестой КСОЮ, дело № 8Г-5795/2022).
В данном случае мужчина проживал в муниципальной квартире и не являлся собственником – поэтому суд признал, что решение общего собрания собственников не является для него обязательным (в т. ч. потому, что председатель совета дома представляет интересы собственников, а не нанимателей жилья).
5. Коммунальные счета до даты ввода дома в эксплуатацию
Обязанность оплачивать коммунальные услуги для собственников квартир в новостройках возникает со дня, когда им предоставлено жилое помещение в пользование (что подтверждается подписанием акта приема-передачи).
Но если акт приема-передачи уже подписан, а дом еще не введен в эксплуатацию, собственник квартиры не обязан оплачивать коммунальные услуги до даты ввода в эксплуатацию.
К этому выводу пришел суд, разбирая жалобу одного такого собственника: ему после ввода дома в эксплуатацию выставили счет за ЖКУ за два последних года, с даты подписания предварительного акта приема-передачи квартиры с ЖСК и передачи ключей.
Суд признал, что до ввода дома в эксплуатацию пользоваться квартирой было невозможно – поэтому собственник не обязан оплачивать ЖКУ за это время (Шестой КСОЮ, дело № 8Г-4546/2022).
Начать дискуссию