Ввод на минимуме: как переживает уход крупнейших брендов российский рынок торговых центров

Компания CORE.XP представила результаты исследования российского рынка торговых центров (ТЦ).

Общая площадь ТЦ, открытых в 2022 г. в России, является минимальной за последние пять лет.

Так, из прогнозируемых по состоянию на начало 2022 г. 195 тыс. кв. м торговых площадей (1/3 от заявленного годом ранее объема) построены 173 тыс. кв. м (104 тыс. кв. м в Москве и 69 тыс. кв. м в регионах).

В Москве новое предложение целиком сформировано за счет ТЦ «районного» формата (GLA 5–20 тыс. кв. м) – как в виде отдельных объектов, так и в составе МФК.

Среди них, например, объект MR Group ТЦ «Discovery», торговые центры ADG Group «Место встречи Байконур», «Место встречи Экран» и «Место встречи Орбита», а также «Солнце Москвы» от ГК «Регионы» и «Сказка», которым владеет «Центринвест».

Строительство 110 тыс. кв. м новых площадей в Москве перенесено на 2023–2024 гг.

В регионах в прошлом году было введено порядка 69 тыс. кв. м торговых площадей. В основном новое строительство представляло собой расширение уже существующих объектов.

Так, были открыты третья очередь ТЦ «Макси Молл» в Хабаровске и вторая очередь ТЦ «Батон» в Новочеркасске. Помимо этого, открыта первая очередь многофункционального центра «Эспланада» в Перми.

В целом на 2023 г. заявлено открытие около 303 тыс. кв. м торговых площадей (133 тыс. кв. м в Москве и 170 тыс. кв. м в регионах).

Однако, как считают авторы исследования, сохраняющийся высокий уровень риска в экономике продолжит корректировать планы девелоперов и может привести к сдвигу сроков ввода объектов.

Все устаревшие ТЦ будут трансформироваться в специализированные форматы: развлекательные, мебельные, дискаунтеры.

По мнению аналитиков, с высокой вероятностью будет практиковаться снос и редевелопмент таких объектов в жилье. Дополнительно торговые площади могут быть использованы под размещение складов или производств.

Международные бренды: уход и реструктуризация

По состоянию на конец 2022 г. доля ретейлеров, которые объявили о прекращении деятельности или реструктуризации бизнеса, составляет 37 и 41% соответственно.

Холдинг Inditex находится в процессе реструктуризации – закрывает менее рентабельные Massimo Dutti, Zara Home и Oysho, а также перезаключает контракты по оставшимся брендам на новое юридическое лицо и готовит открытие торговых точек на апрель – май.

Среди брендов, которые уже трансформировались, – польские LPP (RE, Син, M, CR, XC) и CCC (Obuv), McDonald’s («Вкусно и точка»), французский L’Occitane (Л’Окситан), испанский Mango, Reebok (SneakerBOX), Samsonite (ЧемоданPRO), Sephora (выкуплена «Иль де Ботэ») и другие. «Джамилько» выкупил бизнес британской Mothercare в России, и их магазины начали возобновлять работу.

Иностранные ретейлеры, которые приняли решение выйти (в некоторых случаях – повторить выход) на российский рынок или расшириться, – армянский Alex YVN, турецкие Ipekyol и Twist (через партнера), Enza Home и другие.

Доля свободных площадей в торговых центрах Москвы в последнем квартале прошлого года демонстрировала рост в связи с завершением процессов расторжения договоров аренды иностранными ретейлерами.

По оценкам экспертов, по-прежнему сохраняются предпосылки для увеличения данного показателя – оптимизируют число торговых точек бренды Uniqlo, Adidas и OBI.

Одновременно с этим российские fashion-ретейлеры успешно занимают освободившиеся пространства, расширяют свое присутствие на рынке и открывают флагманские точки продаж.

Так, в 2022 г. в Москве состоялось открытие крупнейшего магазина Lime в ТРЦ «Авиапарк» (1 тыс. кв. м) и concept store Love Republic ТРЦ «Афимолл Сити» (720 кв. м).

Увеличивают число торговых точек Gloria Jeans (+10%), а Melon Fashion Group работает над расширением ассортимента для увеличения средней площади магазинов (Zarina – до 600–800 кв. м, Befree – до 2500 кв. м, Sela – 700–900 кв. м).

Значительный прирост свободных площадей в прошлом году произошел за счет прекращения деятельности IKEA в России.

Возможности заполнения такого объема площадей (средняя площадь магазина – 40 тыс. кв. м) лимитированы, поэтому крайне важна кооперация ретейлеров и собственников торговых центров.

Так, весной запланировано открытие мебельного центра «Мебельрум» (8 тыс. кв. м) в «Авиапарке», где будут представлены более сотни брендов, среди которых Ormatek, Askona, «Стильные Кухни», MOON и др.

Торговые центры регионов менее зависимы от присутствия иностранных брендов, поэтому уровень вакансий в них по итогам 2022 г. составил 5,6% (во II квартале ушедшего года – 3,8%).

Fashion-сегмент оттеснен на второй план

По итогам 2022 г. впервые за пятилетний период категории «Сервис» и «Развлечения» обогнали традиционного лидера – fashion-сегмент (одежда, обувь, аксессуары) – в структуре новых сделок по аренде помещений в торговых центрах.

Как пояснили эксперты CORE.XP, в категорию «Сервис» включены арендаторы, фокусирующиеся на предоставлении услуг, – фитнесы, ремонтные мастерские, организации хранения (ячейки и боксы), салоны красоты, ПВЗ, медицинские центры, точки проката, образовательные программы, автосервисы и др. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в 2022 г. составила 670 кв. м.

К профилю «Развлечения» относятся всевозможные развлекательные центры для взрослых и детей, термы, боулинги, квесты, картинги и т.д. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в первом полугодии 2022 г. составила 1950 кв. м.

Арендаторы этих профилей являются относительно выгодными для собственников торговых центров, так как формируют стабильный поток посетителей и/или занимают большие площади.

По данным CORE.XP, все компании, приостановившие деятельность, продолжают частично выполнять обязательства по контрактам. Размер платежей на период приостановки – предмет коммерческих договоренностей между сторонами.

Есть арендаторы, которые полностью оплачивают аренду, есть те, которые выплачивают арендную плату частично. По тем до­говорам аренды, где арендная плата была зафиксирована в виде процента от товарооборота, стороны договорились о размере платежа на основании аналогичных периодов прошлого года.

Спрос со стороны арендаторов на изменение коммерческих условий в сторону снижения арендной ставки до конца года не встречал массового отклика собственников, однако в IV квартале «встречное движение» началось. В особенности это характерно для недавно открытых торговых центров.

«Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды в 2023 г. будут снижаться. По действующим ТЦ падение арендной ставки составит порядка 10%, по новым ТЦ – до 25%. Минимум будет пройден в 1-м полугодии 2023 г., далее рынок перейдет в фазу восстановления», – озвучила свой прогноз Надежда Цветкова, директор, руководитель отдела аренды торговых площадей CORE.XP.

По ее словам, при проведении реструктуризации брендов уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ретейлеров будут увеличены (на 5–10%).

Аналитики CORE.XP выделили семь основных трендов в отношении развития ретейла:

• все публичные международные бренды проведут реструктуризацию или покинут российский рынок (в том числе люксовые марки);

• новые бренды будут выходить на российский рынок за счет инвестиций локальных игроков;

• драйвером спроса на площади в ТЦ будут арендаторы профилей «Сервисы», «Развлечения» и «Общественное питание»;

• ставки аренды будут продолжать снижаться, особенно в недавно открытых ТЦ. Максимальное падение будет достигнуто в первом полугодии 2023 г., далее рынок перейдет в фазу восстановления. Роста ставок в следующем году не ожидается;

• fashion-ретейлеры будут арендовать помещения с отделкой или с компенсацией отделки;

• заполнение «скрытой вакансии» (магазины брендов, приостановивших работу) в ТЦ возможно в течение одного-двух лет;

• локальные игроки (прежде всего fashion) будут стремиться расширить свое присутствие на рынке.

Объем ввода торговых площадей в России, 2017–2021 гг., тыс. кв. м (источник: CORE.XP Аналитика):

Как будет развиваться сегмент ТЦ российского рынка недвижимости в текущем году

Комментарии экспертов

Мария Румянцева, CEO агентства недвижимости «SAMPLE-Новостройки» и интернет-форума «ПРОНедвижимость»:

Конечно, владельцы коммерческой недвижимости сейчас переживают непростой период, особенно если в их активах есть большие торговые объекты. Главный навык, который сейчас требуется акционерам торговых центров в России, – это умение считать и оценивать.

Это относится, во-первых, к размерам ежемесячных платежей по кредитам, если они были взяты на строи­тельство, отделку и рекламу ТЦ.

Во-вторых, к возможности получить максимально реальные неустойки за отказ нанимателей европейских брендов от аренды торговых площадей.

Разборками и судами с уплатой неустоек занимаются корпоративные юристы. Успех претензий будет зависеть от параграфов договоров аренды.

Тем, как там сформулированы описание форс-мажорных обстоятельств, валюты оплаты аренды, место и порядок подачи претензий и т.д.

По опыту прошлых кризисов, суды по компенсациям собственникам помещений могут длиться годами. Да и в случае положительного решения суда деньги можно будет получить в том случае, если не будут обнулены счета бывших арендаторов.

И, в-третьих, самое основное – понять, какие элементы инфраструктуры будут востребованы в данной локации для успешной дальнейшей работы торгового комплекса.

Сейчас же живучесть центра зависит:

• от быстроты замены ушедших брендов новыми российскими компаниям;

• от архитектурных и технических возможностей перестроить просторные торговые пространства под небольшие офисные помещения или жилые апар­таменты;

• от расширения и удобств паркинга;

• от креативных решений по заполняемости пустующих площадей;

• от создания праздничной атмосферы – акции, распродажи, викторины и проведение мероприятий для аудитории разного возраста и т.д.

Небольшие помещения отдаются в аренду для малого бизнеса – сейчас популярны точки выдачи товаров от интернет-магазинов, аптеки, еда навынос, лотерейные киоски.

Если помещения перепрофилируются под офисы, то их можно сдать в аренду для представительства и работы местных фирм. Или предоставить желающим для проживания в апартаментах.

В помещениях с большей площадью при необходимости разворачиваются зоны коворкинга и коливинга, квест-центров, выставочных галерей и залов для проведения официальных мероприятий – конференций, мастер-классов, воркшопов.

И тут многое зависит от локации торгового объекта – в каком городе и районе он находится и какова экономическая ситуация в этом регионе.

Сразу отметим, что активно работали и продолжат работать торговые центры, которые находятся на центральных улицах городов с большой проходимостью, около транспортных узлов – железнодорожных станций, автостанций, станций метро. Если ТЦ расположен на окраине округа вблизи лесного массива, между промышленной зоной и ж/д путями, то его будущее туманно.

Если торговый комплекс находится на окраине агломерации и поднять его посещаемость не получится никакими средствами, то имеет смысл его демонтировать, а на его месте возвести многоэтажный жилой комплекс экономкласса. Именно так стали поступать в небольших городах, где оказался переизбыток коммерческих торговых помещений.

Иван Татаринов, исполнительный директор девелоперской компании Glincom:

Сейчас лучше всего чувствуют себя небольшие районные ТЦ, посещаемость и вакантность площадей в них не падают так драматично, как в крупных моллах, а трафик во многих проектах уже восстанавливается.

Арендные ставки в наиболее ликвидных проектах остаются на прежнем уровне или даже растут. Я думаю, что в течение года возможна индексация, но в пределах уровня инфляции.

Павел Люлин, вице-президент Союза Торговых Центров: Россия, Беларусь, Казахстан:

На рынок ТЦ в этом году будут влиять те же факторы, что и в конце прошлого года:

• снижение покупательской способности населения;

• «экономная» модель потребления;

• замедлившийся, но продолжающийся рост онлайн-торговли;

• кризис продаж у кинотеатров и высокая вакансия площадей, связанная с исходом западных брендов.

Если говорить о вакансии, то есть количестве свободных площадей, то сейчас она составляет 10–15% в зависимости от формата торгового центра и его локации. При этом эксперты считают, что она имеет тенденцию к росту.

Поэтому, на мой взгляд, значительного роста вакантных торговых метров не будет, но будет снижение фактической арендной ставки за счет продолжающейся волны временных скидок арендаторам, которые арендодатели вынуждены давать в текущих сложных условиях.

Еще один индикатор, характеризующий состояние отрасли ТЦ, – посещаемость – на начало 2023 г. показывал уровень, аналогичный 2022 г., но если сравнивать с эталонным 2019 г., когда не было коронавирусных ограничений, исхода брендов и санкций, то это уже более печальные –24,7% (по данным RStat).

Поэтому ситуация остается сложной в торговых центрах, хотя и есть тенденция к возвращению людей в моллы. Это связано и с тем, что сами торговые центры адаптируются: открывают новые магазины вместо ушедших, активно ведут маркетинговые компании, проводят аудит процессов и оптимизируют свои расходы, ищут источники дополнительных доходов – в целом выживают.

Вячеслав Пона, коммерческий директор компании Travelto Development:

Большие бренды ушли, но на их место приходят маленькие локальные бренды, в том числе и китайские, идет микрозамещение. Конечно, с уходом таких гигантов, как «Икеа», сложности испытывают загородные торговые центры, такие как «Мега».

При этом торговые центры эконом- и комфорт-класса хорошо себя чувствуют. Городские торговые центры в пешей доступности строятся и развиваются, люди не перестали ходить в торговые центры, и площади до сих пор сдаются.

Происходит импортозамещение, и на место иностранных брендов садятся наши российские производители.