Почему застройщик на Федресурсе — это красный флаг и на сколько стало меньше обманутых дольщиков. Интервью с Антоном Кравченко, юристом Арбитраж.ру

_{Антон Кравченко, фото из личного архива}

– Антон, я знаю, что недавно Арбитраж.ру делал на эту тему целое исследование, поэтому спрошу об итогах. Какие ключевые проблемы в сфере долевого строительства Вы бы сейчас выделили?

Серьезная проблема сфере долевого строительства сейчас – это поиск такой модели взаимоотношений покупателя и застройщика, при которой у покупателя будет максимальная защита для вложенных в будущую недвижимость денег.

Здесь есть определенные продвижения. Еще в 2018 году были приняты поправки, по которым новые ориентиры в отрасли жилищного строительства – это проектное финансирование и привлечение соинвесторов через эскроу-счета.

То есть по сути, законы перекладывают риски дефолта застройщика с граждан на банки. Тут скажу, что являясь профессиональными участниками финсектора, банки куда лучше могут управлять рисками, о которых идет речь.

Почему? Во-первых, проектное финансирование подразумевает строительство за счет банковского кредитования, потому что деньги дольщиков с эскроу-счетов могут быть получены только после ввода жилья в эксплуатацию. Не все застройщики могут позволить проектное финансирование от банков. Нередко это прерогатива крупных федеральных и региональных компаний. Поэтому в зависимости от региона почти 20% проектов реализовываются сегодня без использования эскроу-счетов.

Во-вторых, расчеты с использованием эскроу-счета могут гарантировать покупателю возврат всей внесенной им суммы в случае банкротства застройщика, но на эту сумму не начисляются проценты. С учетом стабильного роста стоимости жилья возвращенных с эскроу-счета денежных средств может быть уже недостаточно для приобретения недвижимости со схожими характеристиками.

– Какие красные флаги могут подсказать человеку при выборе жилья, что застройщик может быть ненадежным?

В первую очередь, я бы обращал внимание на то, какой способ приобретения жилья предлагает застройщик.

Несмотря на проявление со стороны государства все большего внимания к вопросам ответственности в сфере долевого строительства, попыток обхода 214-ФЗ со стороны недобросовестных застройщиков не становится меньше.

Так, в попытке выйти из-под действия закона об участии в долевом строительстве, застройщики используют различного рода суррогаты: договоры паенакопления, предварительные договоры купли-продажи или предварительные договоры долевого участия, договоры инвестирования, договоры цессии и т.д.

Помимо этого, если вы покупаете недвижимость на ранней стадии готовности проекта, стоит внимательнее отнестись к информации о застройщике, которая есть в публичных источниках.

– Что это за данные, помимо той информации и документов, что компания обязана размещать на своем официальном сайте?

В открытом доступе имеются сервисы ФНС и сведения Федресурса, которые могут содержать куда больше информации о застройщике. В этом плане не стоит забывать и про публикации в СМИ.

– Как эффективно защищать свои права в суде, если все же пришлось судиться с застройщиком?

Сразу скажу, что сейчас надежда, что называется, есть: судебная практика и законы позволяют достаточно эффективно защищать права и интересы покупателей жилой недвижимости.

Например, закон о долевом участии в строительстве в той части, которая прямо им не урегулирована, отсылает к законодательству о защите прав потребителей. Верховный Суд РФ в очередной раз подчеркнул это в своем Обзоре судебной практики № 2 за 2022 год.

Что из этого следует? Распространение на дольщиков положений закона о защите прав потребителей предоставляет им широкий круг прав и возможностей в ситуации, когда застройщик нарушает свои обязательства. Например, несмотря на то, что постановлением № 479 от 26 марта 2022 года правительство ограничило возможность взыскания неустойки и штрафа с застройщика, применение закона о защите прав потребителей позволяет дольщикам взыскивать компенсацию морального вреда в случае просрочки передачи квартир со стороны застройщика.

– Как бы Вы описали проблему «обманутых дольщиков» в России на данный момент?

Несомненно, проблема «обманутых дольщиков» имеет место быть, но на сегодняшний день её масштабы сократились. В большей мере она проявляет себя в банкротстве тех компаний, которые вели свою деятельность еще до изменений в 214-ФЗ и появления в нём норм об эскроу-счетах.

Однако одним из итогов прошедшего года, по моему мнению, является существенное ухудшение положения инвесторов в недвижимость. Произошло это, кстати, не без помощи Верховного Суда РФ.

Что значит эта история? Требования таких инвесторов теперь будут относиться к четвертой очереди реестра кредиторов. Верховный Суд указал на сохранение за такими кредиторами залоговых прав в отношении указанных квартир. Но безусловно, такая смена вектора в области защиты прав граждан, вкладывающихся в недвижимость, сильно ухудшает положение инвесторов, приобретавших в своем время недвижимость с целью сохранить вложения.

Кроме того, указав на обязательную дифференциацию дольщиков-инвесторов и дольщиков, приобретавших недвижимость с целью улучшить жилищные условия, Верховный Суд не дал точных критериев, как разграничить эти категории.

На практике это может привести к тому, что суды при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков будут расширительно толковать позицию высшей инстанции и относить к дольщикам-инвесторам даже тех граждан, кто в целях сохранения накопленных вложений приобрели всего одну квартиру.

– Есть ли механизмы решения этой проблемы?

Последние годы мы наблюдаем бурный рост в отрасли жилищного строительства, о чем говорят как объемы вводимого в эксплуатацию жилья, так и рост цен на недвижимость. Такая ситуация всегда сопровождается ростом конкуренции, и как следствие, банкротством некоторых из игроков.

Закономерным итогом этого выступает всё большее внимание как законодателя, так и судов к отношениям на рынке купли-продажи жилой недвижимости.

Так, в результате реформ законодательства о банкротстве застройщиков появились механизмы, позволяющие достроить дома путем создания ЖСК, замены застройщика. Либо путем финансирования завершения строительства за счет средств Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства (ныне Фонд развития территорий).

Однако применение такой квази-реабилитационной процедуры, как достройка дома, не решает проблемы тех, кто приобретал недвижимость в качестве инвестиции без использования эскроу-счетов. После определения по делу Паначева такие дольщики-инвесторы могут претендовать только лишь на залоговый статус своих требований в отношении тех объектов недвижимости, которые приобретались ими в целях сохранить и приумножить накопления.

В условиях, когда процент удовлетворения залоговых кредиторов в корпоративном банкротстве составляет в среднем 25%, возникает необходимость в иных способах привлечь средства в конкурсную массу застройщика-банкрота. Эффективным инструментом в таком случае является выступает привлечению к субсидиарной ответственности контролирующих должника-застройщика лиц.

Тут стоит обратить внимание, что несмотря на то, что основное бремя ответственности на себе несут непосредственно менеджмент и участники застройщика (они привлекаются в качестве ответчиков в 91% и 53% дел соответственно), в судебной практике все чаще встречаются случае привлечения к ответственности по долгам застройщика его скрытых бенефициаров.

Например, в одном показательном деле суд привлек к ответственности инвестора застройщика, входившего с ним в группу лиц, объединенных единым экономическим интересом. Основаниями для такого решения послужило то, что поступавшие от дольщиков денежные средства расходовались не на строительство домов, а на возврат финансирования аффилированного инвестора.

На практике риск возложения накопленных застройщиком долгов на его контролирующих лиц нередко побуждает последних к переговорам и урегулированию задолженности.

– Повлияли ли на эту картину последние несколько кризисных лет? А отдельно 2022й год?

Несмотря на то, что последние годы в ряде отраслей экономики наблюдается кризис, не говоря уже о годе прошедшем, строительный сектор в целом куда более устойчиво переносит этот турбулентный период. Поэтому утверждение о том, что последние годы для застройщиков были кризисными, является как минимум спорным.

Что же касается вопросов банкротства застройщиков, то проблемы защиты кредиторов строительных компаний в 2022 году неоднократно становились предметом рассмотрения Верховного и Конституционного судов.

Помимо этого, появившиеся с 2019 года механизмы, позволяющие осуществлять достройку домов в процедуре банкротства, несмотря на имеющиеся проблемы в регулировании, все же показывают свой положительный эффект.

Заметно, что государство последние три года пытается дополнительно стимулировать строительный бизнес для решения столь значимого социального вопроса, продлевая период действия режима, позволяющего получить земельные участки в аренду без проведения торгов компаниям, которые достраивают жилые дома для передачи обманутым дольщикам.

В конце хотелось бы добавить, что еще одним немаловажным фактором, влияющим на сферу жилищного строительства, все еще остается невысокий уровень правовой культуры населения в вопросах приобретения недвижимости. А применяемый государством патернализм, как можно заметить, не способствует его росту.