Все об ипотеке: стоит ли брать и как уменьшить риски

В случае ограниченного бюджета на приобретение желаемой недвижимости стоимость жилья становится очень важным критерием.

Сегодня наиболее распространенным способом является ипотечный кредит, в том числе по льготным ставкам.

Льготная ипотека имеет большое значение не только для самих покупателей, но и для экономики в целом, так как поддерживает спрос в сфере строительства, а значит стимулирует еще и целый ряд отраслей, которые зависимы от девелоперской деятельности.

В качестве альтернативы физлица используют рассрочку, которая чаще всего предоставляется застройщиком и применяется к новостройкам, и новый инструмент – лизинг жилья.

Разберем подробнее каждый из них.

Что надо знать про ипотеку

Помимо ГК, содержащего общие нормы, ипотека регулируется:

законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
отдельными положениями закона от 21.12.2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»;
законом «О защите прав потребителей» с учетом того, что заемщик является по своей сути потребителем финансовых услуг.

Ипотека предполагает два различных договора:

договор купли-продажи с продавцом;
кредитный договор с банком под залог недвижимости с одновременным оформлением закладной.

Одобрение ипотечного кредита можно условно разделить на две стадии.

На первой стадии оценивается кредитный рейтинг заемщика, его кредитоспособность, предельная долговая нагрузка.

Скоринговая модель опирается на требования регулятора – ЦБ – с целью не допустить потерю ссудной стоимости и необходимость формирования резервов, а далее по цепочке – снижение ликвидности и другие риски вплоть до отзыва лицензии.

На второй стадии происходит оценка соответствия объекта недвижимости, достаточности и надлежащего оформления документов и отсутствия рисков.

Далее стороны выходят на сделку, продавец получает денежные средства после регистрации договора купли-продажи недвижимости или регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Важно понимать, что ипотечный кредит – это обязательства, которые, как правило, берутся на длительный срок, а также сопряжены часто с приобретением единственного жилья, поэтому к их выполнению необходимо относиться крайне аккуратно.

Расторжение договора по ипотеке

В случае, если заемщик не сможет исполнить обязательства, банк вправе расторгнуть договор.

Если объект недвижимости по каким-то причинам выбывает из гражданского оборота, то это не означает прекращение обязательств по ипотечному кредиту. Более того, банк может выставить требования о досрочном исполнении обязательств (ст. 351 ГК).

На этой стадии кредитная история заемщика уже испорчена, реструктуризация или рефинансирование в этом или другом банке ему уже вряд ли могут предложить, поэтому до этой стадии лучше не доводить.

Досудебная претензия при расторжении договора обязательна в соответствии со ст. 452 ГК.

Судебный процесс может длиться как несколько месяцев, так и несколько лет с учетом апелляционной инстанции.

После оглашения решение вступает в законную силу, поэтому даже в случае, если ответчик планирует обжалование, исполнительный лист будет уже получен и наступит стадия принудительного исполнения.

Решение чаще всего содержит требование о взыскании суммы и обращения взыскания на заложенное имущество. Иными словами, должник окажется в ситуации ареста всех сумм на счетах, ареста транспортных средств, а также из его регулярных доходов (зарплаты) будет списываться 50% в счет погашения.

Недвижимость же будет выставлена на торги с первичным дисконтом в 20%. Если аукцион так и не состоялся, то кредитная организация забирает недвижимость, а в рамках исполнительного производства происходит переоценка суммы долга.

В любом из вариантов только на этой стадии меняется собственник недвижимости.

Далее наступает стадия снятия с регистрационного учета проживающих, а также их выселение, при чем и то и другое требуют судебного решения.

Снятие с регистрационного учета происходит на основании ст. 209, 304 ГК, ст. 30, 31 ЖК от 29.12.2004 № 188-ФЗ и п. 31 постановления Правительства от 17.07.1995 № 713.

Выселение происходит на основании ст. 35 «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

Печальный финал нередко завершается не только потерей жилья, но и банкротством. Именно поэтому ЦБ скептически относится к льготной ипотеке.

Этот инструмент, с одной стороны, делает жилье более доступным, но, с другой стороны, «перегревает» цены на недвижимость.

Поэтому стоит рассматривать варианты реструктуризации, рефинансирования или отступного или добровольной продажи недвижимости с согласия кредитной организации для погашения долга.

Как сохранить квартиру и кредитную историю

Когда кредит выдается под уже приобретенное жилье, то такое кредитование охватывается понятием последующей ипотеки.

Сегодня существует законодательное закрепление механизма кредитных каникул, определенный в ФЗ от 03.04.2020 № 106, прописана также возможность изменить условия после окончания льготного периода.

По своей сути кредитные каникулы схожи с реструктуризацией, но от нее их отличают отсутствие необходимости получать согласие кредитной организации, и они получили в законе название «Льготный период».

Банк может предложить реструктуризацию в случае невозможности выполнять обязательства и при использованном праве на кредитные каникулы и отсутствии просроченных платежей.

Заемщикам необходимо осознавать, что любая реструктуризация влечет последствия, которые связаны либо с увеличением ежемесячного платежа, либо увеличением срока погашения кредита.

Поэтому необходимо внимательно подходить к оценке своих возможностей, чтобы после такого периода не войти в график непосильных для домохозяйства платежей.

Такое кредитование охватывается понятием последующей ипотеки, которое отражено в ст. 43 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

К такому инструменту рекомендуется прибегать только в исключительных случаях и помнить, что приукрашенные сведения о своем финансовом положении могут привести к уголовной ответственности по ст. 159.1 УК или по ст. 176 УК в зависимости от направленности умысла, которое первоначально будет квалифицировано следствием.

Рефинансирование ипотеки

Еще одним решением в сложной ситуации является рефинансирование, которое предполагает выдачу нового кредита для погашения уже существующего.

Вопросы рефинансирования дополнительно урегулированы Информационным письмом Банка России от 31 августа 2020 г. № ИН-015-59/129 «О порядке взаимодействия кредиторов с заемщиками при реализации кредиторами собственных программ рефинансирования кредитов (займов), соответствующих условиям Федерального закона № 106-ФЗ».

В результате проведения рефинансирования кредитов заемщики утрачивают возможность воспользоваться льготным периодом на основании статьи 6 закона № 106-ФЗ, поскольку заключенный в порядке рефинансирования кредитный договор не соответствует установленному ч. 1 ст. 6 ФЗ № 106-ФЗ условию в отношении даты заключения договора.

Отступной же чаще является результатом переговорного процесса с кредитной организацией. Для банка он представляет выгоду в части сокращения сроков получения недвижимости, а для заемщика – возможность быстро решить вопрос и не провоцировать рост задолженности в связи с начислением процентов и неустойки.

Выводы

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ипотечное кредитование является очень популярным инструментом приобретения жилья, но при этом требует изучения потенциальным заемщиком всех условий договора и понимания всех правовых последствий тех или иных действий.

В следующей статье мы разберем вопросы приобретения жилья в рассрочку или с использованием такого инструмента, как лизинг.