Зачастую договорные отношения сопровождаются спорами, разрешить которые без участия суда не удается. Однако имея представление об уже сформировавшейся судебной практике по тому или иному вопросу, сторона договора аренды может заранее оценить свои шансы на рассмотрение судом дела в ее пользу.
В нашем материале рассмотрим последнюю судебную практику, связанную с защитой арендаторами имущества своих прав, а также приведем обзор последних изменений в законодательстве об аренде.
Расторгнуть договор аренды в ЕГРН стало дешевле
Принят закон с поправками к НК в части установления размера госпошлины, подлежащей уплате за государственную регистрацию соглашения об изменении или расторжении договора аренды, ранее зарегистрированного в ЕГРН.
С первого января 2023 года за совершение данного действия физлица платят 350 рублей, а компании – 1 тыс. рублей.
Ранее в указанных случаях взималась пошлина, предусмотренная пп. 22 п.1 ст. ЗЗЗ.33 НК, в размере 2 тыс. рублей для граждан и 22 тыс. рублей – для компаний.
Закон от 05.12.2022 № 493-ФЗ «О внесении изменений в статью 333.33 части второй Налогового кодекса Российской Федерации».
Субъектам МСП предоставлено право преимущественного выкупа арендуемого у государства движимого имущества
С марта 2023 года субъекты малого и среднего предпринимательства – арендаторы государственного и муниципального движимого имущества будут иметь право преимущественного выкупа таких объектов.
Соответствующие изменения внесены в закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами МСП».
Отдельные представители малого бизнеса льготой воспользоваться не смогут. В их числе кредитные и страховые организации, инвестфонды, НПФ, представители игорного бизнеса и другие.
Остальные субъекты МСП будут иметь право преимущественного выкупа при выполнении ряда условий:
-
имущество включено в перечень объектов, которые могут быть отчуждены в собственность МСП;
-
это имущество не включено в перечень движимости, не подлежащей отчуждению;
-
на день подачи заявления такое имущество находится во временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение года и более в соответствии с договором или договорами аренды.
Приобрести госимущество можно будет путем внесения единовременного платежа или в рассрочку со сроком оплаты не менее трех лет.
Закон от 29.12.2022 № 605-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Действующая редакция закона № 159-ФЗ предусматривает возможность преимущественного выкупа только находящегося в государственной или муниципальной собственности недвижимого имущества (прим. редакции журнала Время Бухгалтера).
До конца 2023 года продлены особенности арендных договоров с арендаторами из недружественных стран
Особенности арендных договоров, заключенных с арендаторами – предприятиями общепита и торговли, контролируемыми иностранными лицами из недружественных стран, продлены до конца текущего года.
До тридцать первого декабря 2023 года арендодатели вправе потребовать от указанных арендаторов внести ежемесячную арендную плату за период (не ранее чем с 14 июля 2022 года, в том числе по ранее заключенным договорам), в котором арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества.
Речь идет о ситуациях, когда по условиям договора арендодатель получает арендную плату в виде доли от полученной арендатором выручки при работе на арендованном объекте, и арендатор приостановил деятельность, из-за чего арендная плата уменьшилась.
В таком случае арендодатель может потребовать внести ему плату в размере среднемесячной платы, полученной за 2021 год, или за январь – 24 февраля 2022 года (если использование объекта началось с 1 января 2022 года).
Кроме того, вместо требования об уплате арендной платы арендодатель может в одностороннем порядке отказаться от исполнения арендного договора, но для этого должен быть выполнен ряд условий. В частности, использование имущества не возобновлялось, был отказ от внесения арендной платы за период простоя.
Закон от 19.12.2022 № 519-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и приостановлении действия отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
Ведение вспомогательной деятельности на арендованном публичном земельном участке не является нецелевым использованием
Общество владело на праве собственности зданием и сооружением, представляющими собой комплекс по производству железобетонных изделий.
Земельный участок, на котором располагались указанные объекты, был передан компании из госсобственности в аренду.
Арендная плата привязана к виду разрешенного использования. Она уплачивалась исходя из кадастровой стоимости и ставки, установленных для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий промышленности.
Позднее организация передала одно помещение в аренду банку.
Арендодатель земли потребовал доплатить разницу в арендной плате. По его мнению, фактическое использование всего земельного участка изменилось и теперь необходимо применять ставку для офисных зданий делового и коммерческого назначения.
Поскольку общество разницу не доплатило, департамент земельных отношений обратился в суд и в трех инстанциях выиграл.
Однако ВС нижестоящие судебные решения отменил.
Вышестоящий суд пояснил, что арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе вести в принадлежащих ему зданиях вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом.
Так, согласно нормативным актам Москвы площадь объектов, переданных для вспомогательной деятельности, должна составлять не более 25% площади всех капитальных объектов.
Общество этот размер не превысило, значит, нет оснований для вывода о нецелевом использовании участка и о необходимости пересчета арендной платы.
Арендатору госземли нельзя повысить платежи на основании отмененного нормативного акта
В 2006 году Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) заключил с ООО договор аренды земельного участка для строительства гаража-парковки.
Позднее, в соответствии с положениями постановления правительства Москвы от 11.09.2007 № 793-ПП стороны подписали дополнительное соглашение к договору, согласно которому за нарушение срока строительства арендная плата возрастает в два раза за каждые шесть месяцев с даты истечения срока сдачи объекта в эксплуатацию.
Поскольку вовремя объект достроен не был, ДГИ пересчитал арендную плату в повышенном размере начиная с октября 2020 года.
ООО платить отказалось, в связи с чем арендодатель обратился в суд.
Суды трех инстанций поддержали ДГИ, признав наличие задолженности у арендатора. Суды исходили из того, что пункт допсоглашения об увеличении арендной платы соответствует постановлению № 793-ПП и включен в договор в целях исполнения данного постановления.
ВС нижестоящих судей не поддержал и направил дело на пересмотр.
ВС пояснил, что арендная плата по данному договору является регулируемой и предусмотрена постановлением правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП. При этом постановлением № 793-ПП на ДГИ была возложена обязанность предусматривать в договорах условие об увеличении арендной платы в два раза при нарушении срока строительства.
Однако, постановлением от 05.11.2019 № 1439-ПП постановление № 793-ПП отменено.
Так как размер аренды по договору регулируется актами московского правительства, то после вступления в силу постановления № 1439-ПП, отменившего постановление № 793-ПП, условие договора об увеличении платы в два раза применению не подлежит.
При новом рассмотрении спора судам поручено определить нормативный акт, на основании которого должен быть произведен расчет арендной платы.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС от 26.12.2022 № 305-ЭС22-18408 по делу № А40-197947/2021.
Как правило, арендная плата за публичные участки, предоставленные в аренду без торгов, является регулируемой (п. 3 ст. 39.7 ЗК). То есть размер арендной платы определяется в порядке, установленном уполномоченным органом в соответствии с федеральным законом, который предусматривает необходимость ее регулирования (п. 16 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73).
Так, в отношении участков, находящихся в федеральной собственности, порядок определения размера арендной платы по договорам аренды, заключаемым без торгов, устанавливает Правительство, для участков из региональной или муниципальной собственности – органы госвласти субъектов или органы местного самоуправления.
Соответственно, для участков, госсобственность на которые не разграничена, – арендную плату устанавливает орган госвласти субъекта (п. 3 ст. 39.7 ЗК) (прим. редакции журнала Время Бухгалтера).
Арендная плата за публичные земельные участки регулируемая и не может быть повышена условиями договора
Между Департаментом городского имущества города Москвы и ОАО 13.08.2014 заключен договор аренды земельного участка для целей капстроительства, в частности, для проектирования и строительства 3 главного пути МК МЖД.
Изначально срок действия договора был определен по 31.12.2014, но потом договор возобновили на неопределенный срок.
Компания накопила долги по арендной плате за несколько лет, на которые начислили пени. Для их взыскания ДГИ обратилось в суд.
Но суды с расчетами департамента не согласились и пришли к выводу об отсутствии долга по арендным платежам. Суды указали, что размер ежегодной платы за земельные участки, предоставленные в аренду для размещения объектов инфраструктуры ж/д транспорта, должен быть равен размеру платы, установленной за земельные участки из федеральной собственности. Такое правило заработало с марта 2015 года.
Соответственно, ставки стали регулируемыми и стороны не вправе применять другой размер арендной платы.
Таким образом, с первого марта 2015 года ставка, указанная в договоре, не подлежит применению в связи с установлением порядка регулирования арендной платы п. 4 ст. 39.7 ЗК.
С этой даты плата не может превышать размер, установленный приказом Минэкономразвития от 04.12.2006 № 396, а в этом случае задолженность отсутствует.
Следует учитывать, что при отсутствии федерального закона, регулирующего арендную плату, акты региональных властей применяются, если это предусмотрено договором и не противоречит ему. Такой вывод содержится в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 10.06.2022 № Ф09-2947/22.
Суд постановил, что после передачи части арендуемого обществом имущества в собственность РФ определение размера арендной платы на основании рыночной стоимости, установленной независимым оценщиком, неправомерно, поскольку арендная плата ранее уже была определена в договоре на основании распоряжения правительства Челябинской области (прим. редакции журнала Время Бухгалтера).
Арендатор не обязан вносить платежи, если не может пользоваться арендованным помещением из-за его подтопления
Общественная организация арендовала у города нежилое помещение. Через полгода в здании прорвало трубу и объект подтопило.
С этого момента арендатор перестал вносить платежи. Спустя два месяца после происшествия стороны расторгли арендный договор.
Комитет по земельным ресурсам обратился в суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате с момента прорыва трубы до даты расторжения договора.
Он указал, что общественная организация имела возможность пользоваться помещением, фактически оно находилось в ее обладании, доступ к помещению был и там располагалось имущество арендатора.
Суды с мнением истца не согласились и пришли к выводу об отсутствии долга по аренде.
Суды пояснили, что существом правового регулирования арендных отношений является договорная связь, в рамках которой право арендодателя на получение платы обусловлено встречным предоставлением арендатору объекта, отвечающего определенным критериям, позволяющим использовать его по назначению.
В рассматриваемом случае арендатор не мог использовать помещение из-за того, что пол был затоплен на 45 сантиметров. При этом затопление произошло по причинам, находящимся вне сферы его контроля.
Учитывая названные обстоятельства, в данных арендных правоотношениях предоставление со стороны комитета отсутствовало.
Арендатор может взыскать платежи, если не имеет возможности использовать арендованную землю
Администрация передала земельный участок в аренду гражданину для строительства индивидуального жилого дома. Позднее арендатор уступил права и обязанности по данному договору другому лицу – женщине, которая заплатила за это полмиллиона рублей.
Через два года выяснилось, что земельный участок расположен в зоне минимальных расстояний газопровода-отвода к ТЭЦ, из-за чего строительство на нем запрещено.
По этой причине администрация направила новому арендатору предложение о расторжении договора аренды. Она согласилась, но при условии возмещения убытков в виде кадастровой стоимости участка и уплаченных арендных платежей.
Поскольку выплат администрация не произвела, женщина обратилась в суд. Три инстанции ей отказали.
Суды отметили, что внесение арендных платежей является обязанностью согласно условиям договора. В части взыскания убытков суды не усмотрели нарушения прав истицы со стороны администрации.
Первоначально участок предоставили в аренду бесплатно, каких-либо возмездных сделок с администрацией новым арендатором не заключалось.
Верховный Суд пришел к противоположному выводу и пояснил, что на момент постановки земельного участка на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования «под строительство индивидуального жилого дома» об имеющихся в отношении него ограничениях было известно.
Изменение правового режима участка еще до заключения договора аренды так, что арендатор лишается возможности использовать его в целях, согласованных с арендодателем, возлагает на арендатора обязанность платить по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом по назначению.
При таких обстоятельствах у арендатора есть основания для предъявления требования о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченных арендных платежей.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС от 24.05.2022 № 71-КГ22-5-К3.
Из приведенных судебных решений следует, что суды сформировали правовую позицию, согласно которой при невозможности использования арендованного имущества по причинам, не зависящим от арендатора, и при отсутствии его вины, платежи за арендованное имущество можно не вносить, а уже внесенные платежи – взыскать в качестве неосновательного обогащения (прим. редакции журнала Время Бухгалтера).
Арендатор не должен платить за просрочку возврата объекта, если арендодатель уклонялся от его приемки назад
Собственники земельного участка – ИП передали часть земли, не занятой постройками, в аренду предпринимателю. Немедленно после истечения срока договора аренды арендатор объект не возвратил.
Собственники обратились в суд с иском о взыскании с него арендных платежей за период просрочки возврата участка и неустойки.
Суд первой инстанции требование удовлетворил, указав, что ответчик не представил доказательства возврата участка истцам и уклонения арендодателей от подписания акта приема-передачи.
При пересмотре дела в следующей инстанции предприниматель ссылался на принятие всех мер к возврату земельного участка арендодателям, которые уклонялись от документального оформления передачи объекта.
По его словам, фактически участок был возвращен, арендатор его не использовал для своих нужд, земля находилась в общем доступе, не ней парковались автомобили истцов, сотрудников и посетителей кафе, принадлежавших арендодателям.
В подтверждение ответчик приложил датированную днем окончания договора аренды копию подписанного им акта приема-передачи участка, описи вложения с отметками почты об отправлении акта истцам, фотографии с припаркованными на спорном участке автомобилями, принадлежащими семье истцов.
Приведенные доводы вышестоящие суды, включая ВС, убедили.
Суды разъяснили, что просрочка кредитора в принятии имущества из аренды является основанием для освобождения арендатора от арендной платы за период просрочки.
В этом случае арендатору нельзя вменить неправомерное поведение, а недобросовестное бездействие арендодателя не может служить основанием для извлечения им выгоды.
Отсутствие акта о возврате объекта аренды не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и сохранил обязанность по внесению арендных платежей.
Поскольку арендатор принимал меры к оформлению возврата объекта аренды и в исковой период истцы сами уклонились от его приемки, оснований для возложения на ответчика обязанности по внесению арендных платежей нет.
Определение ВС от 20.10.2022 № 304-ЭС22-18714 по делу № А46-14259/2021.
Арендатор-МСП может через суд добиться выкупа публичной земли, если арендодатель ему препятствует
Комитет по управлению городским имуществом передал ЗАО в аренду несколько нежилых помещений. Общество решило их выкупить, реализуя предоставленное ему, как субъекту МСП, законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественное права приобретения арендуемых объектов нежилого фонда.
С соответствующим заявлением ЗАО обратилось в комитет, но получило отказ. Причиной стал то факт, что эти помещения закреплены на праве оперативного управления за учреждением. Также комитет направил уведомления о прекращении действия договоров аренды через три месяца.
ООО обратилось в суд и в трех инстанциях выиграло. Суды учли, что причинами отказа в выкупе недвижимости комитет назвал передачу ее в оперативное управление учреждению, а также наличие задолженности по уплате пеней.
Суды пояснили, что право оперативного управления на арендуемые объекты зарегистрировано за учреждением уже после обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп.
Закрепление имущества в оперативное управление учреждения произведено без его фактического изъятия из владения и пользования общества.
Наличие задолженности по оплате пеней не подтвердилось. Кроме того, отказы комитета от договоров аренды были направлены ЗАО сразу после получения заявления арендатора о реализации прав в рамках закона № 159-ФЗ.
Это свидетельствует о воспрепятствовании реализации обществом права на приобретение арендованного имущества в собственность.
В таких условиях требования истца о признании распорядительных действий комитета недействительными подлежат удовлетворению.
Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений
ООО обратилось в суд с иском о признании незаконным прекращение мэрией города в одностороннем порядке договора аренды земельного участка.
Заключенный на неопределенный срок договор был расторгнут властями на основании п. 2 ст. 610 ГК.
Общество посчитало, что уведомление как односторонняя сделка противоречит закону, и обратилось в суд.
Суды трех инстанций ему отказали, сославшись на наличие у администрации права на односторонний отказ от договора, ранее возобновленного на неопределенный срок.
Суды пояснили, что реализация арендодателем права на односторонний отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от наличия или отсутствия на арендованном участке объекта недвижимости.
Арендодателя нельзя ограничить в реализации права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.
При этом неважно, застроен участок или нет. Указанный вывод согласуется с позицией, сформированной в постановлении Президиума ВАС от 15.02.2011 № 14381/10 и в определении ВС от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.
Вместе с тем следует учитывать, что односторонний отказ арендодателя от договора аренды не нарушает прав арендатора, имеющего в собственности здания на спорном участке.
Арендатор не лишается права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, у него не возникает обязанность освободить земельный участок (постановление Президиума ВАС от 15.02.2011 № 14381/10).
В договоре аренды с последующим выкупом имущества выкупная цена является существенным условием
Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании недействительным договора аренды здания с последующим выкупом, заключенного должником-арендодателем.
По условиям договора в выкупную стоимость арендуемого здания входили арендные платежи и стоимость произведенных арендатором улучшений.
Суды требование удовлетворили, установив, что договор не содержал согласованного условия об арендной плате и о выкупной стоимости.
Какие-либо дополнительные соглашения с такими условиями не заключались. Сведений о расчетах по договору также не было.
Наличие условия о переходе в собственность арендатора здания после истечения срока аренды нельзя назвать согласованием выкупной стоимости.
Поскольку стороны договора аренды здания с последующим выкупом не согласовали все существенные условия, он признается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК).
Арендодатель вправе повысить размер платежей раз в год без допсоглашения, если это предусмотрено договором
Между ГБУЗ (арендодатель) и ООО был заключен договор аренды недвижимого имущества. Дополнительным соглашением к нему предусматривалась возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год.
Воспользовавшись своим правом, ГБУЗ подняло арендную плату, о чем вовремя предупредило арендатора. Последний платить по повышенной ставке отказался, в связи с чем арендодатель обратился с иском в суд.
Он просил расторгнуть договор аренды, обязать ООО освободить занимаемые помещения и взыскать с него задолженность и пени.
Общество подало встречный иск о признании увеличения размера арендной платы незаконным.
В ходе судебного разбирательства установлено, что ГБУЗ повысило арендную плату впервые за несколько лет. О повышении размера платежей ООО уведомлено надлежаще. Возможность одностороннего увеличения платы предусмотрена договором.
Поэтому довод ответчика о необходимости обязательного подписания допсоглашения к договору несостоятелен.
Суды требования ГБУЗ к ООО удовлетворили, с чем согласился и ВС.
Определение ВС от 01.09.2022 № 304-ЭС22-14963 по делу № А45-19889/2021.
Начать дискуссию