Рассрочка: как сэкономить и не стать банкротом

Поэтапная оплата стоимости привлекательная для потребителя и выгодна для девелоперов. Но все ли так гладко на практике?

Рассрочка представляет собой отличную от ипотечного кредитования с точки зрения правовой конструкции сделку, влекущую в случае неисполнения обязательств совершенно иные последствия.

Рассрочка может быть предоставлена:

самим продавцом;
в рамках трехсторонней сделки с участием кредитной организации.

На рынке недвижимости чаще всего рассрочка на приобретение строящегося жилья нередко предоставляется самим застройщиком и ограничена сроком ввода жилья в эксплуатацию.

Рассрочка по своей сути подразумевает поэтапную оплату с внесением первоначального взноса (как правило 20-50%, а иногда и больше), а оставшаяся часть разбивается на платежи в течение определенного срока, который, как правило, не превышает 4 лет.

Иногда часть платежа могут отнести к наступлению определенного события или предоставить самому покупателю вносить платежи по своему усмотрению с учетом необходимости выплатить всю сумму до определенной даты.

Экономика рассрочки

При оформлении рассрочки не требуется оценка кредитной истории покупателя, не требуется запроса справок, подтверждающих трудоустройство и доход, не требуется также и созаемщики, поручители, а также можно избежать обязательных при ипотечном кредитовании процедур страхования.

Это делает рассрочку более доступным механизмом, но только для тех, кто приобретает недвижимость, стоимость которой для него не является существенной, или кто имеет достаточно средств на первоначальный взнос, а оставшуюся сумму планирует выплатить в связи с солидными разовыми поступлениями, например, продажей другой недвижимости.

Следует отметить, что рассрочка может быть беспроцентная и с начислением процентов на остаток суммы задолженности.

Не стоит обольщаться в случае предоставления беспроцентной рассрочки. Застройщик не будет пренебрегать законами бизнеса и отказываться от реальной прибыли, а также игнорировать норму доходности с учетом коэффициента дисконтирования, который учитывает инфляцию и время получения прибыли.

Поэтому стоимость жилья, предлагаемого с механизмом беспроцентной рассрочки, будет очевидно выше.

Рассрочка на вторичное жилье

Если смотреть в целом, то рассрочку может предоставить и физическое лицо, продающее жилье уже на вторичном рынке.

Такой объект недвижимости будет находиться в залоге у продавца на основании ст. 488 ГК, если в договоре купли-продажи будет указано на то, что сумма по договору не оплачена в полном объеме на момент совершения сделки.

Рассрочка с просрочкой

Последствия неисполнения обязательств по оплате сумм в сроки, указанные в договоре купли-продажи с предоставлением рассрочки, регламентированы ст. 489 ГК.

В случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.

Такое правило подкрепляется разъяснениями п. 65 постановления Пленума ВС и ВАС от 29.04.2010 № 10/22, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК.

При расторжении договора в судебном порядке, покупатель вправе потребовать возврата уплаченных по договору денежных средств, за вычетом неосновательного обогащения, за период фактического пользования имуществом – см. постановление Президиума ВАС от 21.01.2014 № 13517/13.

Исключение будут составлять случаи, когда сумма оплаченных денежных средств за приобретаемую недвижимость превышает 50% (п. 2 ст. 489 ГК), что может дать основание судам счесть данное нарушение не существенным и отказать в изъятии недвижимости у покупателя и передаче ее продавцу.

В любом случае договор чаще всего этот вопрос четко регламентирует, а штрафные санкции за просрочку осуществления оплаты по договору с предоставлением рассрочки весьма значительны, что также необходимо учитывать при оценке своих финансовых возможностей при приобретении жилья с рассрочкой платежей.

Выводы

Как и в случае с ипотечным кредитованием, потребителям финансовых услуг следует проявлять должную осмотрительность на всех этапах:

внимательно ознакомиться с договором, который может мимикрировать под рассрочку, а по прошествии нескольких месяцев стать обычным кредитом с процентами и переплатами;
выявить избыточные дополнительные услуги (как правило, сумма страховки нивелирует потенциальную выгоду рассрочки);
ознакомиться с условиями досрочного погашения (может предполагать крупную комиссию) и др.

К рассрочке следует относиться так же ответственно и внимательно, как и к ипотечному кредитованию: трезво оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе, чтобы вносить нужную сумму вовремя.

Напомним, что в случае трехстороннего договора с кредитной организацией, несвоевременные выплаты платежей приведут к ухудшению кредитной истории потребителя, что в отложенном периоде может повлиять на одобрение другого кредита.