Ипотечные банковские кредиты

Сергей, оцените, пожалуйста, сегодняшний спрос на ипотечные кредиты в Москве. 

Спрос на ипотечные кредиты в Москве серьёзно растёт. Одним из основных подстегивающих факторов является тот факт, что цены на квартиры за последнее время существенно выросли. Соответственно, некоторые из тех людей, которые еще недавно могли позволить купить себе здесь квартиру, уже не могут этого сделать. С другой стороны, появилась категория людей, которые в прежние времена смогли купить недвижимость, а теперь им необходимы какие-либо дополнительные средства, чтобы улучшить свои жилищные условия.

В начале  лета 2006 года Президент России Владимир Путин поставил перед Правительством задачу о том, что к 2010 году процентные ставки по ипотечным программам должны быть значительно ниже сегодняшних. Была даже определена цифра в 5%. На ваш взгляд, на сколько это достижимо?

В некоторых странах на Западе ставки по ипотечным кредитам составляют 3–4% годовых, но в большинстве это 5-7% Мы тоже к этому стремимся. Но! Инфляция у нас сейчас выше, чем 3–4%. А какой смысл банку давать кредит под процент, который ниже чем инфляция? Но в течение последних пары лет, мы наблюдаем устойчивое снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Еще три года назад средняя ставка по ипотечным кредитам была 15% годовых, сейчас вы можете взять заем даже под 9%. Ставки по ипотечным кредитам у нас всегда будут привязаны к инфляции, ведь мы, страна с рыночной экономикой. При сегодняшней инфляции в 10%, на мой взгляд, трудно достичь того, чтобы ставки были 5%, а если инфляция в стране будет 3–4%, то вполне реально.

С чем связано снижение процентных ставок: с тем, что люди стали больше брать в кредит, больше возвращают, или…?

Банки сделали практически всё на уровне конкуренции. Банков, которые предлагают какие-либо ипотечные программы, на этом рынке больше сотни. В принципе это дало существенный толчок для снижения процентов по кредитам. Так же сыграло роль в снижении процентных ставок то, что наши банки получили доступ к достаточно дешевой валюте. Международная финансовая корпорация является учредителем во многих банках и те банки, в которые она входит, получают доступ к значительным объемам денежных средств. Чем дешевле банк может занять средства, тем ниже у него будут ставки.

В связи со снижением процентных ставок, насколько выгодно заемщику прибегать к рефинансированию кредита?

Здесь нужно оценить несколько вещей: сумма остатка кредита. Если она составляет менее 30 тысяч долларов, то смысла в рефинансировании нет вообще, то есть остаток по кредиту должен быть существенным. Поэтому услуга рефинансирования сейчас не столь востребована, как могла бы быть, так как кредиты, которые были выданы два года назад на данный момент редко, который из них превышает 30 тысяч долларов. Цены на жилье тогда были достаточно низки, и люди, соответственно, выплачивали кредиты быстрее. В принципе, если брать цивилизованные страны, например, Америку, там, как только ставка снижалась на четверть процента, сразу шёл вал рефинансирования. В нашей стране имеет смысл рефинансировать кредит, если разница по ставкам составляет 1,5–2%. При кредите в 75 тысяч долларов, взятом на 15 лет и при ежемесячных выплатах 1034 доллара, рефинансируя его можно сократить срок до 10 лет, а ежемесячные выплаты при этом не изменятся.

Каков сегодня объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам, по некоторым оценкам он составляет 4% от общего объема выданных кредитов? 

Не надо путать потребительское кредитование и ипотеку. Цифры просрочек по ипотеке сейчас меньше 1%, конечно, это не соизмеримо с суммой просрочек по потребительскому кредитованию. Ипотечные кредиты более надежные, чем потребительские. Человек, покупая квартиру, что-то в нее вкладывает. Некоторые банки предлагают ипотечные программы с нулевым первоначальным взносом и, надо отметить, что именно это самая рискованная программа – человек ничего не вкладывает в квартиру, ситуация подобная аренде квартиры – не смог заплатить взнос – съехал. Отсюда и просроченная задолженность…

Каков уровень скорринговых систем используемых сегодня российскими банками?

В России нет таковых! Сейчас многие и много говорят о том, что можно и нужно вводить эти системы, но внедрить их пока не представляется возможным. Связано это с тем, что скорринговая система предназначена для развитой, устоявшейся экономики. Тот факт, что отечественные банки уже сейчас проводят андеррайтинг заемщика за несколько часов, и на его основании принимают решение о предоставлении кредита этому заемщику, это уже большой шаг. И это позволяет надеяться, что скорринговые системы в России обязательно будут. И я думаю, что это дело одного ближайшего года, потому как люди привыкают жить в кредит, люди меняются, меняется экономическая ситуация в стране, появляются белые зарплаты…

А сейчас их нет почему, потому что у банков нет денег?

Дело в том, что в России для программ ипотечного кредитования в принципе нет скорринговых систем. Трудно сказать, что у наших банков нет денег, у многих отечественных банков есть очень много денег. Просто технически невозможно создать скорринговую систему, чтобы она хорошо работала в тех российских реалиях, в которых она существует. Ее можно купить, можно разработать, у нас есть прекрасные статистики и аналитики, но какая выгода от нее будет? Никакой! Зачем день на ветер выкидывать? Банки, как раз, очень прагматичны в подобных вопросах.