Исчисление налога на добавленную стоимость по договорам долевого участия в строительстве.

Постоянно меняющееся налоговое законодательство вызывает многочисленные вопросы у бухгалтеров и финансовых работников о порядке исчисления налогов по инвестиционно- строительной деятельности. Особо актуальными являются вопросы, связанные с исчислением и уплатой налога на добавленную стоимость по договорам долевого участия в строительстве.

Введение в действие главы 21 НК РФ "Налог на добавленную стоимость", а также Методических рекомендаций по применению главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ, утв. приказом МНС РФ от 20.12.00 г. № БГ-3-03/447, не внесло особой ясности в порядок исчисления НДС, и до настоящего момента нет единого мнения. На наш взгляд только время и арбитражная практика может выработать одну точку зрения.

Ниже излагается частное мнение специалистов Дальневосточного аудиторского центра по вопросам исчисления НДС со средств инвесторов, привлекаемых для долевого строительства жилых домов, и исчисления НДС по договорам уступки права требования при инвестиционном строительстве жилья.

В соответствии с пп.1 п.2 ст. 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения операции, указанные в п.3 ст.39 НК РФ, в т.ч. передача имущества, носящая инвестиционный характер. В соответствии с Федеральным законом от 25.02.99г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, являются капитальными вложениями.

Инвесторы - физические и юридические лица, осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации в соответствии с действующим законодательством и условиями инвестиционного договора.

Таким образом, передача средств инвесторами на финансирование капитальных вложений по договору долевого участия в строительстве жилого дома непосредственно связана с инвестиционной деятельностью, и не является объектом обложения налогом на добавленную стоимость.

В процессе строительства возникает потребность в изменении состава инвесторов, в изменении первоначальных размеров долей инвесторов и т.д. На практике такие хозяйственные операции оформляются договорами уступки права требования согласно главе 24 “Перемена лиц в обязательстве” ГК РФ.

Права требования инвестора являются одним из видов имущественных прав требования, упоминаемых в ст. 128,132 ГК РФ. Основным элементом инвестиционных прав требования, возникающих в связи с инвестированием средств в строительство жилья, является право инвестора требовать выполнения застройщиком обязательств по созданию объекта недвижимости и передаче его инвестору.

Рассмотрим проблему обложения НДС операции переуступки инвестиционных прав требования новым кредитором, получившим такие права от первоначальных инвесторов. Согласно ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав. Целью включения в ст. 146 НК РФ нормы о налогообложении НДС передачи имущественных прав было устранение разрыва, формирование связующего звена между ст. 38 НК РФ, согласно которой имущественные права требования не являются товаром, и ст. 155 НК РФ, устанавливающей особенности определения налоговой базы при договорах финансирования под уступку денежного требования или уступки требования (цессии).

Закон № 57-ФЗ от 29.05.2002 г. не расширил объем прав, при уступке которых у налогоплательщика возникает объект обложения НДС. К таким правам согласно ст. 155 НК РФ относятся только денежные права, вытекающие из договора реализации товаров(работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению (не освобождаются от налогообложения в соответствии со ст. 149 НК РФ).

Инвестируя от своего имени средства в жилищное строительство, инвестор, не являющийся при этом чьим-либо агентом, не реализует кому-либо какие-либо товары (работы, услуги). Передача имущества носит инвестиционный характер и не признается реализацией товаров (работ, услуг). Таким образом, права инвестора возникают в силу оснований, отличных от указанных в ст. 155 НК РФ. Указанная характеристика прав инвестора сохраняется неизменной (не может измениться) и при переходе их от одного правообладателя к другому. Поэтому, уступая права инвестора, приобретенные у других участников инвестиционного процесса, физическое лицо или организация приобретает и уступает права иного рода, чем приведенные в ст. 155 НК РФ. В силу этого последующая уступка таких прав не облагается НДС.

Также необходимо отметить, что переуступка доли в инвестиционном строительстве между физическими лицами ни коим образом не влияет на заказчика - юридическое лицо, и не затрагивает его налогообложение, так как это противоречит нормам налогового законодательства. Следует указать, что работники налоговых органов придерживаются иного мнения по данной проблеме. В своих ответах на частные вопросы они предлагают облагать НДС разницу между ценой уступки права инвестора и зат ратами на его приобретение у предыдущего инвестора.

Работники МНС РФ приводят прямую аналогию с п.2 ст. 155 НК РФ и не принимают во внимание различие между денежными требованиями, возникающими из реализации товаров (работ, услуг), и неденежными требованиями, в основе возникновения которых не лежит реализация товаров, работ, услуг.

В завершении отметим, что при реализации квартир, оформленных в собственность инвесторов, налогообложение аналогично договорам купли-продажи имущества. И если имущество поставлено на баланс с учетом НДС, при реализации применяется п.3 ст.154 НК РФ и налогооблагаемая база определяется как разница между ценой реализации имущества, определенной с учетом положений ст.40 Налогового кодекса с учетом налога и стоимостью реализуемого имущества.

Требухов Э.В.
Гвоздева О.А.

Источник: http://www.dv-audit.com