Общеизвестно, что: ignorantia juris non excusat, т.е. незнание закона не освобождает от ответственности. А закон суров к его нарушителям.
Как незнание норм НК подвело под НДФЛ за продажу квартиры
Один друг решил продать другому недвижимое имущество, ну уж по очень рыночной цене. Резон в совершении сделки заключался в том, что при последующей продаже новым покупателем этого имущества третьему лицу, этот покупатель будет освобожден от уплаты НДФЛ, поскольку при его продаже, наверняка, получит убыток. Поскольку какой-либо доход при продаже недвижимости в силу ст. 41 НК у продавца в перспективе будет отсутствовать, то и соответствующая обязанность по уплате НДФЛ в бюджет по сделке также не возникнет.
И все бы было хорошо и правильно, если бы не подвело незнание закона.
Продавец владел недвижимым имуществом 3 года.
Вместе с тем, при совершении сделки стороны ошибочно не приняли во внимание п. 3 ст. 217.1 НК, согласно которому минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом составляет 3 года в отношении объектов недвижимого имущества, если соблюдается, хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
Таким образом, закон содержит всего 4 условия, при которых продавец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже недвижимого имущества, если он обладает им в течение 3 лет.
Во всем остальном, льготный срок владения составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК).
Неправильно определив период владения недвижимостью, продавец и покупатель заключили договор купли-продажи, предварительно скачав его из Интернета, еще больше осложнив себе жизнь.
Налоговая инспекция, конечно, не дремала, и, не получив своевременно от продавца налоговую декларацию, но располагая от регистрирующего органа информацией о сделке, направила ему сначала требование о даче пояснений, а затем и акт камеральной проверки, в котором фигурировала сумма недоимки по НДФЛ в размере почти 6 (!) млн рублей. И это без учета пеней и штрафа.
Здесь и возник извечный русский вопрос: что делать?
Как расторгнуть договор
Как удалось выяснить, сделка купли-продажи была совершена, но договор в действительности был безденежный, т.е. цена договора была не уплачена покупателем продавцу, что при такой цене имущества и неудивительно.
Вместе с тем, договор купли-продажи содержал указание, согласно которому продавец получил от покупателя полную цену договора, что не соответствовало действительному положению дела и оставляло некий шанс на спасение.
В этой ситуации осталось два пути:
признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной
или
расторгнуть договор в добровольном порядке в связи с его неоплатой.
Признать сделку недействительной …. легко сказать.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Какому-такому закону не соответствует договор купли-продажи недвижимости? Ах, да, неуплата цены договора. Так иди и взыскивай эту цену в судебном порядке. Причем здесь недействительность договора, и его несоответствие закону. В этом случае речь идет о нарушении его условий. Сам же договор полностью соответствует требованиям ГК РФ, что косвенно подтверждается и регистрирующим органом, который зарегистрировал переход права собственности на недвижимое имущество с продавца на покупателя.
Кроме того, недвижимость находится в регионе, 3 часа лета… В общем, даже думать не хотелось о каких-либо судебных перспективах.
Более того, суды не любят подобные споры, когда с их помощью кто-то пытается решить свои собственные делишки. Оставалось расторгнуть договор купли-продажи во внесудебном порядке, заключив соответствующее соглашение, уплатив пошлину и далее по процедуре, установленной в законе.
Однако не все пошло так гладко. При сдаче документов на регистрацию, сотрудник МФЦ наотрез отказался их принимать, мотивировав это тем, что «у них никогда еще такого не было».
Конечно, трудно или даже невозможно представить себе ситуацию, при которой никто и никогда не расторгал договор купли-продажи недвижимости без участия суда.
Дабы усилить свою аргументацию, связанную с отказом в принятии документов, была устроена минипресс-конференция по телефону, во время которой некий работник МФЦ посоветовал сторонам для решения этой проблемы заключить договор обратной купли-продажи (!).
После продолжительных препирательств, документы удалось пристроить, не будучи уверенными в том, что в дальнейшем все пойдет именно так, как и положено по закону.
Поэтому в регистрирующий орган дополнительно были направлены письменные пояснения для регистратора следующего содержания.
Согласно п. 65 совместного постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК.
Согласно подп. 1, 2 ст. 450 ГК, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором или в судебном порядке.
Таким образом, закон предусматривает две возможности расторжения договора:
добровольный, т.е. по согласию сторон путем заключения соглашения;
принудительный, т.е. при наличии спора или уклонении одной из сторон от совершения действий, связанных с расторжением договора.
В соответствии со ст. 153 ГК, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи является сделкой, которая направлена на прекращение права у одного лица (покупателя по договору купли-продажи) и установление его у другого (продавца по договору купли-продажи).
Данный вывод подтверждается позицией Верховного Суда РФ, высказанной в п. 4 постановления Пленума ВАС от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», согласно которой, если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.
Естественно, регистрирующий орган принял документы и произвел регистрацию обратного перехода права собственности на имущество, руководствуясь соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости.
А что с НДФЛ
Но оставались налоговые последствия сделки в виде доначисленного НДФЛ, который фигурировал в акте проверки.
Пунктом 1 ст. 207 НК предусмотрено, что плательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.
В соответствии со ст. 209 НК объектом налогообложения по НДФЛ признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в РФ и (или) от источников за пределами РФ — для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ.
В силу ст. 216 НК налоговым периодом по НДФЛ признается календарный год.
Согласно подп. 4 п. 1 ст. 228 НК исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан налог налоговыми агентами, — исходя из сумм таких доходов.
В соответствии с п. 1 ст. 229 НК налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в ст. 227, 227.1, 228 НК.
Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено ст. 227.1 НК.
Из изложенного следует, что в случаях, предусмотренных НК РФ, физические лица обязаны в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным, представить в налоговый орган налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Согласно п. 1 ст. 38 НК объект налогообложения — реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога.
В силу п. 1 ст. 41 НК в соответствии с НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц», «Налог на прибыль организаций» НК РФ.
В п. 10 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015, содержится следующее разъяснение: отказывая в удовлетворении требований гражданина, суд обратил внимание, что само по себе признание недействительным договора не освобождает гражданина от уплаты налога с фактически полученного по такой сделке дохода.
Однако на момент вступления в законную силу решения суда, принятого по спору о действительности сделки, равно как и на момент рассмотрения налогового спора, полученные по договору денежные средства другой стороне сделки гражданином возвращены не были.
Таким образом, Верховный Суд РФ связан обязанность по уплате налога с наличием дохода (получением денег) или экономической выгоды, что в настоящем случае отсутствует.
Как указано выше, возникновение обязанности по уплате налога связывается с наличием объекта налогообложения.
Следовательно, если договор купли-продажи был расторгнут, а деньги, полученные за проданное имущество продавцу возвращены или не были получены продавцом имущества от покупателя изначально, то экономическая выгода от продажи имущества признается утраченной или изначально отсутствующей, а это свидетельствует об отсутствии дохода как объекта налогообложения НДФЛ.
Если такой доход был задекларирован ранее, то гражданин вправе подать уточненную 3-НДФЛ, исключив его из налоговой базы. До момента возврата денег покупателю у продавца сохраняется обязанность по уплате НДФЛ, даже если договор был признан недействительной сделкой или расторгнут.
В указанном Обзоре Верховный Суд РФ отметил, что гл. 23 НК специальных правил корректировки налоговой базы в подобных случаях не содержит.
При этом Верховный Суд РФ объединил для налоговых целей последствия недействительности сделки и расторжение договора, рассматривая их равнозначными в целях освобождения от уплаты налога, в случае, если денежные средства за проданное имущество были возвращены или не уплачены.
Верховный Суд РФ указал на то, что признание сделки по продаже имущества недействительной или ее расторжение означает, что реализация имущества не состоялась, а вырученные по сделке средства по общему правилу возвращаются другой стороне.
В такой ситуации экономическую выгоду от реализации имущества гражданином следует признать утраченной, что в соответствии со ст. 41, 209 НК свидетельствует об отсутствии полученного дохода как объекта налогообложения.
Сохранение в неизменном состоянии первоначально исчисленной налогоплательщиком налоговой базы в этом случае привело бы к искажению стоимостной характеристики объекта налогообложения, что недопустимо.
При этом в любом случае необходимо принять во внимание, что налогоплательщик освобождается от налогообложения дохода в случае признания недействительным (расторжения) договора лишь при условии возврата соответствующих сумм контрагенту. Сам факт признания сделки недействительной (расторжения договора) без возврата всего полученного по этой сделке стороне не освобождает налогоплательщика от уплаты налогов.
Указанного подхода придерживается и Минфин в письме от 17.06.2021 № 03-04-05/47920.
Налоговый орган согласился с указанным подходом налогоплательщика и вынес решение об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.
И еще один небольшой нюанс, связанный с этим делом.
Как быть с госпошлиной
Пошлина за совершение действий при повторной регистрации перехода права собственности на недвижимость была уплачена продавцом, тогда как регистратор посчитал, что плательщиком должен выступать покупатель.
Покупателю пришлось повторно уплатить пошлину за регистрацию.
Вместе с тем, государственная пошлина - это сбор, взимаемый за совершение значимых действий (ст. 333.16 НК).
Абз. 3 п. 1 ст. 45 НК установлено, что перечисление денежных средств, в счет исполнения обязанности налогоплательщика по уплате налога может быть произведено иным лицом.
Таким образом, госпошлина в этом случае была уплачена надлежащим образом.
Комментарии
1Добрый день! Очень интересная история, спасибо! А если так: срок владения участком 2 года, муж владелец "передал" его жене через дкп в МФЦ, сумма как при покупке 2 года назад, но меньше кадастра. Самое главное, что оба нерезиденты. Что теперь будет? С чего уплачивается налог: с суммы в дкп или с кадастра*0.7? Можно ли аннулировать всё это? Если можно, то нужно ли уведомлять налоговую, что участок продали, потом передумали и выгоды нет, или там и так всё видно и налог не запросят?