Примеры из судебной практики показывают нам, какие подводные камни могут скрываться за продажей жилья. Представлю вашему вниманию недавний такой случай.
Мужчина выбрал на сайте объявлений подходящую ему квартиру. Встретившись с продавцами (ими была семейная пара), он договорился о сделке. При этом продавцы выставили два условия:
расчет должен был производиться только безналичным способом (переводом на счет супруги), после чего документы передавались на регистрацию в МФЦ,
сделку будет подписывать их представитель по доверенности. Доверенность была удостоверена нотариусом, действовала 1 год и предоставляла право подписывать договор от имени собственников и подавать все необходимые документы для регистрации сделки.
Покупатель согласился, и 17 февраля они подписали договор купли-продажи. Тогда же деньги были перечислены на счет сособственников, и документы были переданы в МФЦ для регистрации сделки.
Однако через 4 дня Росреестр все вернул, отказав в регистрации. А основания были весьма любопытны:
во–первых, доверенность представителя, который подавал документы, была отозвана продавцами квартиры в тот же день, когда заключалась сделка (договор был подписан в 12 часов 20 минут, доверенность была отменена в 13 часов 08 минут, а документы поданы в МФЦ в 13 часов 14 минут);
во–вторых, в тот же день собственница включила в ЕГРН отметку о запрете совершать сделки с ее квартирой без ее личного участия (закон сейчас позволяет установить такой запрет — тогда Росреестр откажет в регистрации сделки, если документы подаст не сам собственник, а его представитель по доверенности).
Как видно, продавцы подстраховались на тот случай, если доверенность не удастся отменить по каким-то причинам.
После этого покупатель узнал, что собственником его квартиры стала некая женщина: через несколько дней продавцы оформили договор дарения с дочерью сособственника, и на этот раз сделка успешно прошла регистрацию в Росреестре. А вернуть деньги покупателю продавцы отказались.
Мужчине ничего не оставалось, как подавать в суд иск об отмене дарения и признании его собственником спорной квартиры. Ответчики пояснили, что им пришлось отказаться от продажи жилья, т. к. цена оказалась слишком низкой по сравнению с заключением оценщика.
А дарение квартиры было обусловлено необходимостью обеспечить уход за пожилой матерью мужа: его дочь согласилась принять на себя эту обязанность взамен на квартиру.
Этот спор неоднократно пересматривался судебными инстанциями с различным исходом. Но в итоге решение все же вынесли в пользу покупателя:
продавцы указали в договоре, что заключают сделку не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а цена квартиры вполне соответствовала рыночной,
получив деньги на счет, они в тот же день отменили доверенность и включили в ЕГРН отметку о запрете сделок без своего личного участия, что привело к невозможности зарегистрировать переход права собственности к покупателю.
Суд признал такие действия продавцов недобросовестными: имея умысел на получение денег за квартиру, они при этом использовали законные механизмы для создания препятствия в регистрации сделки (ст. 10, ст.168 ГК).
Поэтому покупателя признали собственником спорной квартиры, а договор дарения — недействительным (Краснодарский краевой суд, определение № 33-13211/2022). Этот случай еще раз доказывает, почему следует с опаской относиться к сделкам, где на стороне продавца выступает представитель по доверенности.
Начать дискуссию