Неотделимые улучшения арендованного имущества: налоговый и бухгалтерский учет в 2026 году

Арендаторы часто переделывают помещения, создавая неотделимые улучшения (НИ), которые нельзя демонтировать без ущерба. Если арендованное имущество теряет первоначальный вид при демонтаже улучшений, их называют неотделимыми.

Арендатор не может унести с собой НИ по окончанию договора, но имеет право на компенсацию их стоимости. Главное, чтобы работы были согласованы с арендодателем. В противном случае компания может даже не требовать возмещение (ст. 623 ГК). Примерами НИ могут являться установка двери, системы вентиляции, охранно-пожарной сигнализации и прочего.

Капитальные вложения в арендованное имущество — это затраты на реконструкцию, модернизацию, дооборудование или техническое перевооружение, согласованные с арендодателем. Расходы на текущий ремонт капвложениями не являются.

Если согласие арендодателя получено, то неотделимые улучшения свободно можно учесть для целей налогообложения прибыли. Когда арендодатель перечисляет деньги в качестве компенсации затрат, у арендатора возникает доход от реализации на сумму возмещения без НДС, уменьшенный на расходы по улучшениям. Доходы и расходы отразите в учете на дату акта приемки-передачи.

Несамортизированную часть стоимости после окончания договора аренды в расходах лучше не учитывать, так как использование амортизационной премии в части неотделимых улучшений вызывает споры контролирующих органов: Минфин против, судебная практика выступает за.

Пример. Арендатор произвел капремонт — неотделимое улучшение в размере 4 млн руб. Арендодатель согласился возместить только 3 млн руб. Стоимость улучшения в размере 1 млн руб. решено учесть в расходах путем амортизации, а неамортизируемая часть стоимости в размере 3 млн руб. учитывается в расходах одновременно с учетом в доходах стоимости компенсации, равной 3 млн руб.

В бухучете арендатор отражает затраты на неотделимые улучшения арендованного имущества как капвложения, формирующие первоначальную стоимость объекта ОС. Они собираются в отдельный инвентарный объект, амортизируемый в течение СПИ.

Срок полезного использования устанавливается арендатором самостоятельно. Амортизация начисляется с даты признания ОС или с первого числа следующего месяца. Это как отразит в учетной политике арендатор.

Проводки будут выглядеть так:

При отсутствии компенсации проводки следующие:

Когда арендатор передает неотделимые улучшения вместе с арендованным имуществом, он обязан начислить НДС. И не важно, компенсировал их арендодатель или отказался. Даже безвозмездная передача имущества признается реализацией (п. 1 ст. 39 НК).

Налогоплательщики имеют право единовременно учесть в составе расходов 10% или 30% (в зависимости от амортизационной группы) от первоначальной стоимости основных средств, а также от суммы капвложений в основные средства (п. 9 ст. 258 НК).

Однако суды на стороне налогоплательщиков, так как неотделимые улучшения — амортизируемое имущество, к которому применяются правила п. 9 ст. 258 НК, а закон не содержит каких-либо исключений. То есть применение амортизационной премии к неотделимым улучшениям может вызвать разногласия с налоговыми органами, но у налогоплательщиков есть шанс отстоять свою позицию.

Когда арендатор решает произвести неотделимые улучшения, нужно составить договор и четко прописать в нем порядок действий, сроки, предмет, место работ и размер планируемых расходов.

Во избежание споров в дальнейшем перечень работ с указанием их типа (отделимые/неотделимые) должен быть исчерпывающим. Важно согласовать с арендодателем не только факт проведения работ, но и их объем и стоимость. Если в документах будет прослеживаться неясность, они могут сыграть не в вашу пользу в суде.

По факту выполненного ремонта составляется допсоглашение к договору, в котором прописывается размер и сроки выплаты компенсации. Лучше каждое действие сторон отражать документально, например, при смене арендодателя с новым собственником заключите допсоглашение, в котором отразите замену собственника и переход к нему обязанностей по оплате стоимости неотделимых улучшений.

Компенсация за неотделимые улучшения положена арендатору, если они произведены с разрешения арендодателя. Улучшения по своей инициативе арендатору не компенсируются. Прежде чем затевать улучшения лучше посмотреть договор аренды. Он может запрещать оплату улучшений или возлагать капитальный ремонт на арендодателя, и тогда вы ничего не докажете в суде.

Компенсация обычно производится по действительной цене улучшений на дату возврата имущества, но возможны и другие формы, например, за счет арендной платы или с привлечением независимого оценщика.

Вести учет основных средств научим на курсе профпереподготовки «Бухгалтер с нуля: учет, налоги, 1С». Вы получите всесторонние знания о порядке ведения учета коммерческой организации: как рассчитывать налоги на любых режимах, формировать первичку и регистры, заполнять отчетность в 1С, вести кадровый и управленческий учет с нуля. В обновленной программе есть уроки по искусственному интеллекту в работе бухгалтера и расчету среднего заработка с 1 сентября 2025 г.

Цена со скидкой 70%: 10 900 рублей вместо 36 000 рублей.

Записаться

После обучения вы получите диплом о профессиональной переподготовке на 256 ак. часов.