Строительство–2024: организация, требования, меры поддержки, кредитование, земельные отношения

Вне зависимости от вашего статуса (застройщик, подрядчик или обычный покупатель) актуальность имеет значение. Поэтому сегодня мы постараемся разобраться в новшествах текущего года. Также вспомним, какие требования продолжают свое действие, по сей день. Подробности в тексте статьи.

Организация строительства

Стройка невозможна без надлежащей организации (далее ОС). Это нужно чтобы процесс возведения объекта был непрерывным и качественным.

Организация это комплексное понятие. То есть оно состоит из совокупности нескольких процессов и условий. В частности ОС включает в себя:

• подготовку до начала стройки (согласование, подготовка документов и прочее);

• сам процесс строительства. Он включает в себя:

  • очередность выполнения работ;

  • конкретные сроки;

  • порядок обеспечения ресурсами, необходимыми для работы;

  • иное.

• сдача объекта в эксплуатацию.

Благодаря совокупности всех факторов и человеческим усилиям достигается нужный результат.

Для ОС также понадобится проектная документация (далее ПД) и смета.

ПД представляет собой совокупность определенных документов. Из них должна следовать сущность проекта, его цели, затраты и так далее. Документы, как правило, содержат текст, а также графические данные. То есть они, полностью определяют характеристики будущего объекта. Смета же определяет предстоящие расходы на строительство. Состав ПД может быть разным в зависимости от вида производимых работ.

Для этого ему понадобится:

• написать заявление на получение ГПЗУ. Оно подается в орган местного самоуправления. Сделать это можно разными способами:

  • путем личного посещения;

  • через Многофункциональный центр;

  • через портал «Госуслуг»;

  • по почте;

• приложить паспорт;

• приложить правоустанавливающие документы. Это могут быть:

  • акты госорганов;

  • договор (например, купли–продажи);

  • свидетельство о праве на наследство;

  • иные документы, подтверждающие ваше право на участок;

• при отсутствии межевания также понадобится межевой план.

ГПЗУ дает много информации о земельном участке. В частности:

• наличие возможных ограничений;

• наличие охранных зон, расположенных поблизости;

• расположение коммуникаций;

• иная важная информация об участке.

Требования не изменились с 2023 года. Однако напомним, какие критерии продолжают действовать сейчас в 2024 году.

Отступы если возведение объекта идет между постройками:

• если нет построек на соседних участках — 3 метра с каждой стороны;

• если строится одноэтажный дом — отступ от границы 1 м;

• если дом двухэтажный — отступ от границы 1,5 м;

• три этажа — 2 м;

• при наличии рядом земель общего пользования — 5 м;

• если возводится дом с гаражом — 3 м. от строений на ином участке и 1 м от забора;

• от окон комнат до капитальных строений на соседнем участке, не менее 6 м;

• расстояние между выгребной ямой и домом — 8–12 метров.

Требования к отступам между хозяйственными постройками:

• сарай или баня не менее 1 м от забора;

• наличие на соседнем ЗУ бани или гаража — 6 м;

• между помещениями для животных и постройками — 4 м;

В эту же категорию следует добавить и требования к высоте. В частности:

• 5 м максимальная высота бани — если она находится в 1 м от забора;

• 5, 5 м если баня находится в 2 м от забора;

• 7 метров если расстояние между баней и забором 5 м;

• от гаража до ограды должно быть не меньше 1 метра. Касается только отдельно стоящего гаража, как самостоятельного объекта;

• 2 м — возможная высота забора.

Каменные и деревянные дома:

• деревянный дом и хозпостройки должны быть на расстоянии не меньше 15 м;

• при наличии одной деревянной постройки — 10 м. То есть когда остальные строения из другого материала (камень, блоки и прочее);

• если дом деревянный — 3 м от забора соседа, 5 м от дороги;

• если есть постройки у соседа — 15 м (деревянный) и 10 м (кирпич, бетон);

• если сооружения каменные (бетонные, железобетонные) — 6 м отступы между ними.

Охранные зоны:

• линии электропередач. Величина отступа зависит от количества кВ. Поэтому расстояние может быть 2, 10, 15 или 20 м;

• вблизи аэродрома. Нельзя строить вообще в пределах 15 км;

• памятники культурного наследия. В зависимости от разных факторов расстояние может быть от 100 до 250 м;

• объекты водоохранной зоны. Зависит от длины реки. Расстояние может быть 50, 100, 200 метров. Если это море — 500 метров;

• объекты газопровода. Зависит от МПа. Отступ может составлять 2, 4 или 7 метров.

Не стоит также забывать про региональное и местное законодательство.

Например, в Московской области теперь действует норма о высоте забора не более 2 м. Однако при определенных условиях высота может быть больше. Положение установлено ст. 27 закона МО от 30.12.2014 № 191/2014-ОЗ.

При несоблюдении требований к отступу у вас могут возникнуть различные последствия. В частности:

• административная ответственность;

• трудности при постановке на учет;

• сложности при регистрации прав;

• судебные тяжбы;

• проблемы с соседями;

• проблемы с контролирующими органами;

• дополнительные затраты (например на экспертизу ЗУ);

• иное.

Прежде чем начинать строительство необходимо точно выяснить все детали. Это поможет избежать проблем в дальнейшем. Если ситуация складывается не в вашу пользу (например не хватает места на участке) попробуйте договориться. В частности можно обратиться с заявлением к лицу, использующему охранную зону. Как правило, это орган, в ведении которого находится ЗУ. Он может пойти вам на встречу, увеличив для вас площадь застройки. Это происходит за счет сокращения охранной зоны.

Вообще требований к строительству довольно много. Поэтому мы перечислили только часть из них. Условия различаются в зависимости от назначения земельного участка и других критериев. Более конкретно о нормативах вы можете узнать из следующих документов:

• СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89. Документ утв. приказом Минстроя от 30.12.2016 № 1034/пр;

• СНиП 30-02-97. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Введены постановлением Госстроя от 10.09.1997

• СНиП 2.04.01-85. Водопровод и канализация. Постановление Госстроя СССР от 04.10.1985 № 169 (ред. от 11.07.1996);

• СП 62.13330.2011. Свод правил. Газораспределительные системы.

• Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002. Утвержден приказом Минрегиона от 27.12.2010 № 780 (ред. от 27.12.2021).

Кроме перечисленных правил строительство регулируется и другими актами. Такими как:

• Градостроительные Кодекс.

• Земельный Кодекс.

• Правила противопожарной безопасности.

• Санитарные нормы.

• Иные акты. Например, законы и СНиП. Какие именно зависит от особенностей строительства.

Также в этом году начали действовать два новых государственных стандарта:

• ГОСТ Р 70818-2023 (приказ Росстандарта от 14.07.2023 № 543-ст). Стандарт связан с инженерными сетями и канализацией;

• ГОСТ Р 70824-2023 (приказ Росстандарта от 19.07.2023 № 557-ст). Инженерные сети, а также системы вентиляции МКД.

Государственное регулирование. Меры поддержки

В этом разделе собраны меры, которые государство приняло для помощи строительству. На текущий год действуют следующие виды господдержки:

1. Некоторые саморегулируемые организации (СРО) продолжат выдавать займы своим членам. Деньги должны выделяться из компенсационного фонда договорных обязательств. Делать это могут только определенные категории СРО. В частности это касается областей:

• инженерных изысканий;

• архитектурно-строительного проектирования;

• строительства, реконструкции и капремонта.

Меры поддержки продлятся до 1 января 2025 года. Пункт 17 статьи 3.3. закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ;

2. Постановление Правительства от 02.04.2022 № 575 устанавливает особенности подготовки, согласования, утверждения, продления сроков действия документации. Пунктом 4 данного документа установлены административные процедуры. Так вот до 1 января 2025 года их прохождение возможно в упрощенном порядке;

3. Поддержка не обошла и госзакупки. До 1 января 2025 г. закупка может включать в себя одновременно (ч. 56 ст.112 ФЗ № 44):

• подготовку документации;

• выполнение изысканий;

• выполнение работ (строительство, реконструкция, ремонт).

В текущем году также продолжает действовать следующая особенность по госзакупкам.

3. Штрафные санкции по договору долевого участия начисляются с особенностями. В частности период с 22 марта до 31 декабря 2024 года не учитывается при:

• подсчете размера убытков за нарушение договорных обязательств;

• начислении неустойки за просрочку передачи объекта;

• начислении процентов за расторжение договора или нарушение срока возврата денег дольщику.

4. До 31 декабря продолжат действовать особые правила при передаче объектов ДДУ. В частности:

• стороны вправе поменять срок передачи объекта отдельно от других частей недвижимости. Сделать это можно по соглашению;

• сообщение о завершении строительства, предложение об изменении срока предоставления объекта можно отправить по электронной почте. Почта при этом должна быть указана в договоре, а сообщение нужно заверить КЭП;

• при наличии существенных нарушений требований к качеству нужно составить акт осмотра. Делается это при участии специалиста.

  Постановление Правительства от 29.12.2023 № 2380;

5. Региональные операторы смогут увеличить аванс до 50% (иногда до 80%). При условии, что в контракте прописано казначейское или банковское сопровождение;

6. По-прежнему нужно учитывать особенности при подтверждении пригодности материалов (изделий и прочее). Они утверждены Приложением 21 постановления Правительства от 12.03.2022 № 353;

7. Фонд развития территорий может предоставлять юрлицам займы для строительства. Делать это он должен в соответствии с Правилами постановления Правительства от 02.02.2022 № 87;

8. Действие квалификационных аттестатов продлено на 2 года. В случае если их срок действия истек с 14 марта 2022 по 31 декабря 2023. См. Приложение 5 постановления Правительства от 12.03.2022 № 353.

Градостроительная деятельность

При осуществлении градостроительной деятельности в текущем году нужно учитывать следующее:

• также как в 2022 и в 2023, в этом году нужно принимать во внимание особенности ст. 7 ФЗ № 58 от 14.03.2022. Для этих целей утверждены специальные Правила. Они регулируются постановлением Правительства от 06.04.2022 № 603;

• уточнен перечень документов при реализации проекта по строительству объекта капстроительства. Перечень является исчерпывающим. Он установлен постановлением Правительства от 25.12.2021 № 2490. Однако 1 сентября 2024 г. указанный Перечень утрачивает силу. Это следует из п.4 постановления Правительства от 21.07.2023 № 1180;

• внесено несколько изменений относительно комплексного развития территорий. См. закон от 25.12.2023 № 627-ФЗ;

• до 1 января 2025 года продлены сроки из п.4 Особенностей утв. постановлением Правительства от 02.04.2022 № 575. Также см:

  • Постановление Правительства от 25.12.2023 № 2301;

  • Письмо Минстроя от 22.02.2024 № 10046-СМ/08.

• уточняются требования утв. приказом Минэкономразвития от 09.01.2018 № 10. Подробнее смотреть:

  • Приказ Минэкономразвития от 06.10.2023 № 698;

  • Письмо Минэкономразвития от 05.12.2023 № 45078-ВД/Д27и;

• утверждены рекомендации по разработке проектов схем территориального планирования. Они содержатся в приказе Минэкономразвития от 06.05.2024 № 273;

• с 31 мая 2024 будет действовать новая редакция приказа Минстроя от 25.04.2017 № 741/пр. Изменена форма ГПЗУ и порядок ее заполнения. Нововведения содержит приказ Минстроя от 09.04.2024 № 248/пр;

Иные общие тенденции 2024 года:

• особое внимание будет обращено на экологичность строений.

То есть меры будут направлены на снижение ущерба для окружающей среды. В частности планируется использовать более экологичный материал. А в качестве источников энергии станут больше использоваться естественные ресурсы. Например, такие как солнце или ветер;

• использование искусственного интеллекта и иных технологий при застройке.

Не удивительно, что застройщики начинают автоматизировать свои процессы. В первую очередь это более экономичный способ. Во вторую, менее опасный. Более того при правильном применении эффективность выполнения работ может стать гораздо больше.

В качестве примера такой технологии можно привести 3D-принтер. Здание будет просто строиться по заданным параметрам. Такой подход сразу значительно сокращает множество издержек.

• повышение требований к безопасности.

В этом случае также планируется использовать новые методы. К подобным решениям раньше не прибегали либо делали это редко. Например, в качестве такой меры возможно использование беспилотных дронов. С их помощью ожидается усиление контроля за безопасностью на объекте.

Земельные отношения

Далее рассмотрим, что нового в земельных отношениях (далее ЗО) 2024:

• до конца года действуют особенности регулирования ЗО. Они установлены постановлении Правительства от 09.04.2022 № 629. Например, в некоторых случаях можно без торгов получить государственный (муниципальный) участок;

• до конца года некоторые госорганы могут установить льготную арендную плату за свой ЗУ. Ее размер должен быть не менее одного рубля. Это следует из ч. 2 ст. 8 ФЗ от 14.03.2022 № 58;

• определены случаи, когда арендная плата составляет 1 руб. на срок не более года. Они указаны в пп. ж, и части 1 постановлении Правительства № от 09.04.2022 № 629;

• отменена выдача разрешения на строительство пользователям недр. Ранее закон предусматривал такое разрешение для лиц (пользователей недр), которым был предоставлен ЗУ. То есть если они хотели совершить строительство или реконструкцию им нужно было получить разрешение. С 1 января 2024 г. Действует новое правило (закон от 29.12.2022 № 612-ФЗ; приказы Роснедр от 23.11.2023 № 693 и № 694).

Рынок недвижимости

Новости законодательства:

• с 01.06.2024 года начнет действовать Отраслевое соглашение в сферах деятельности на рынке недвижимости. Оно утв. Общероссийским межотраслевым объединением от 11.03.2024;

• продлен срок оформления прав в упрощенном порядке на некоторые виды имущества. Нововведение действует до 1 марта 2031 года. Подробнее об этом см. закон от 14.02.2024 № 20-ФЗ;

• порядок ведения ЕГРН приведен в соответствие действующему законодательству. Подробнее см. приказ Росреестра от 07.12.2023 № П/0514.

Иные новости (в том числе планируемые):

• по данным экспертов в текущем году ожидается несколько тенденций. В частности:

  • Замедление роста цен на жилье. Причем это коснется как первичного, так и вторичного рынка.

  • Возможно уменьшение ключевой ставки;

  • Снижение спроса на покупку недвижимости;

  • Вероятен рост вторичного рынка.

• в Московской области в 2024 г. собираются применять счета эскроу в отношении всего жилья. Во всяком случае, об этом высказываются региональные власти. Напомню, данные счета не позволяют застройщикам получать деньги сразу. То есть они смогут их вернуть только после того, как объект будет введен в эксплуатацию;

• на рынке ипотечных займов с недавнего времени стал лидировать ВТБ. То есть по объемам выдачи ипотеки на жилье, банк сейчас находится на первом месте;

• на сегодняшний день обеспечение в новостройках шаговой доступности к детсадам и школам достигло более чем 90 %. Зачастую застройщики самостоятельно их создают при возведении жилья.

Кредитование строительства

В 2024 году возможно получение льготного кредита, в том числе на строительство.

Для этого необходимо соблюдение нескольких условий. В частности:

• Кредит предоставляется на приобретение жилых помещений перечисленных в законе. Ссылка на НПА будет в конце раздела. В число таких помещений включаются:

  • те что, находятся на этапе строительства;

  • по договорам ДДУ;

  • по договорам уступки прав требования по ДДУ.

• Договор должен быть заключен в период с 17.04.2020 по 01.07.2024 (включительно);

• Размер кредита ограничен суммой в 6 миллионов;

• Заемщик должен оплатить не менее 30% цены договора;

• Погашение осуществляется равными ежемесячными платежами;

• Заемщик не имеет другой льготной ипотеки.

Ипотечное жилищное кредитование

В этом разделе мы расскажем, что изменилось в условиях ипотечного кредитования в текущем году. Также поясним, какие грядут планы, а какие нормы продолжат действовать, как и раньше.

Итак, что нового:

• ожидается продление программы «Семейная ипотека». Изначально ее завершение планировалось 01.07.2024 года. Однако было принято решение сохранить программу до 2030 года. В частности она будет касаться семей с детьми до 6 лет. То есть для данных категорий лиц будет сохранена льготная ставка в размере 6%. Данные меры соцподдержки также будут урегулированы в новом проекте «Семья». Его создание планируется к 1 сентября 2024 года. Данные планы берут свое начало из послания федеральному собранию от 29.02.2024;

• в этом же послании указывается, что следует продлить еще одну меру господдержки. В частности речь идет о продлении субсидии для многодетных семей. То есть при рождении третьего и последующих детей. Средства представляются на погашение ипотеки в размере не более 450 тысяч рублей. Продление также планируется до 2030 года;

• также в 2024 году (до конца 2030 года) продолжится поддержка дальневосточной ипотеки. Она подразумевает получение льготного кредита на покупку жилья на соответствующей территории. В частности это территории Дальневосточного округа. Также такая льгота предоставляется при покупке жилья на сухопутных территориях Арктической зоны РФ. Особенности ее получения прописаны в п. п. 1, 6 Условий, утв. постановлением Правительства от 07.12.2019 № 1609;

• до 31 декабря текущего года продолжится поддержка IT-ипотеки. Касается она тех лиц, которые работают в специальных аккредитованных организациях. Подробнее см. постановление Правительства от 30.04.2022 № 805;

• льготы предусмотрены также по так называемой «Сельской ипотеке». Это относится к жилым помещениям (жилым домам) расположенным на сельских территориях. Для ее получения тоже потребуется соблюсти определенные условия. Порядок регулируется постановлением Правительства от 30.11.2019 № 1567;

• идут обсуждения в отношении запуска единой ипотечной программы по ИЖС. Ее запуск возможен уже в июле этого года. Вероятно, такие планы связаны с общим ростом кредитов на ИЖС, по сравнению с 1 кварталом 2023 года. Условия программы пока точно не известны;

• 1 июля 2024 года перестанет действовать программа «Льготная ипотека на новостройки». Она позволяет взять льготный кредит по ставке 8% на покупку жилья в новостройках;

• в рамках программы долгосрочных сбережений инициирован законопроект. Он так и называется «О стимулировании жилищных сбережений граждан». Документ должен помочь гражданам с формированием средств на первоначальный взнос. Планируется создать механизм, в рамках которого между вкладчиком и банком будет заключаться специальный договор. По нему банк будет получать от вкладчика деньги. На них он будет начислять проценты. После накопления на счете средств, банк будет должен их перечислить на покупку жилья (включая ипотеку). Делается это по распоряжению вкладчика.

Другие изменения (по данным Центрального банка по состоянию на март 2024):

• по сравнению с 2023 годом сократилось количество выданных ипотек на долевое строительство (ДС). Итоговый показатель изменений за год составил более 2%;

• средний размер выданных кредитов при этом стал выше, более чем на 3%. В отношении ДС более чем на 9 %;

• ставка ипотеки по ДС в марте составила 6,29%;

• доля ипотеки в общем объеме всех выданных кредитов за год выросла до 50 %. Ранее этот показатель составлял 39 %.