Определить цель инвестирования
Стратегии заработка зависят от цели инвестирования. Например:
Сохранение капитала и получение пассивного дохода. Для реализации такой цели недвижимость приобретается с целью рентного дохода;
Извлечение краткосрочного дохода. В этом случае недвижимость приобретается для дальнейшей перепродажи;
Сохранение капитала или его увеличение путем получения выгоды с перепродажи. Такая смешанная модель стратегии инвестирования предполагает сдачу в аренду или последующую продажу в зависимости от текущей цели инвестора;
Увеличение капитала с помощью инвестиционной стратегии. Это инвестирование капитала во флиппинговые компании без приобретения недвижимости в собственность. Так деньги передаются в управление флиппинговой компанией, управляющей флипп-проектами. Часть прибыли отдается инвестору.
Повысить доходность
После определения цели инвестором важно сосредоточиться на повышении доходности проекта.
Сдача недвижимости в аренду в жилом фонде низкодоходна: от 4 до 6% годовых. Однако если недвижимое имущество изначально правильно подобрано, это не только сохраняет капитал, но и повлияет на увеличение рыночной стоимости объекта.
В частности, если приобрести однокомнатную квартиру близ строящегося института, парка или метро, этот объект в будущем можно оценивать как высоколиквидный актив, и его доходность будет выше квартир с аналогичным метражом, но в другой локации. Также доходность в аренде можно увеличить, например, сдавая недвижимость посуточно. В этом случае она повышается до 10–11 % годовых.
При перепродаже доходность может доходить до 40–50% годовых, что в 10 раз больше, чем рентный доход. Таким образом, стратегия перепродажи — наиболее эффективная инвестиция.
Так можно использовать кредитное плечо с целью улучшить помещение и повысить его доходность.
Соответственно, недвижимость можно продать с выгодой сверх затраченных средств на ремонт. Например, на опыте нашей компании, чистая прибыль от продажи улучшенных объектов в эконом-сегменте в Москве или в Санкт-Петербурге составляет от 800 тысяч до 1 500 000 рублей.
Смешанная модель стратегии позволяет одновременно повысить капитал и получать пассивный доход. В этом случае важно подобрать квартиру или помещение, которое удачно подходит под аренду, но обладает недостатками. Например, квартира с плохим ремонтом. Этот факт снижает ее стоимость.
Также важно заранее проанализировать характеристики, подтверждающие, что сдача в аренду данного объекта будет по цене выше рынка. Например, при выборе недвижимости стоит опираться на ее местоположение, площадь и инфраструктуру. За счет улучшений можно добавить характеристик ликвидности и также повысить ежемесячную или посуточную стоимость.
Помимо увеличения доходности аренды, улучшение объекта также повышают капитализацию инвестиций: удачная локация, качественный ремонт или хоумстейджинг прибавляют стоимости объекту.
Трудозатратность
Важно заранее учитывать, какое количество сил потребуется для работы с разными вариантами стратегии. Сдача в аренду относится к варианту пассивного дохода и требует небольшого вовлечения собственника (ремонт, поиск арендаторов). Посуточную аренду можно организовать через управляющую компанию. В этом случае она будет также требовать минимального операционного вмешательства.
Перепродажа может быть как с полным операционным вовлечением, так и с пассивным. В последнем варианте продажа осуществляется с помощью ресурсов компании, оказывающей данную услугу. В случае самостоятельного осуществления процесса требуется подобрать объект, улучшать его и перепродать — это подразумевает полное вовлечение ресурсов собственника.
Если осуществлять процесс с помощью управляющих компаний, то доходность уменьшается в связи с тем, что продающая компания заберет часть прибыли. С другой стороны, трудозатратность снизится, образовав качественный пассивный доход.
Стоит рассмотреть и комбинированный вариант: ограниченное вмешательство собственника при привлечении сторонней компании.
Смешанная стратегия также может приносить пассивный доход в случае найма на аутсорс управляющей компании.
Заработок на недвижимости — действенный вариант повышения дохода. При найме управляющих компаний можно снизить вовлеченность собственника. Однако важно обращаться за услугой или инвестировать только в проверенные компании с твердыми кейсами и длительным опытом.
Начать дискуссию