Рассказывает эксперт по недвижимости, основатель агентства недвижимости «VOLNA Realty», автор youtube-канала «Лучше звоните Васе» — Василий Попов.
Как начать инвестировать в недвижимость и не потерять деньги
Одним из самых выигрышных вариантов инвестирования сейчас является инвестирование в недвижимость. Это выгодно по нескольким причинам:
Не нужно специальное образование, достаточно разобраться в теме и оценить варианты.
Недвижимость дорожает с каждым годом и может долгое время быть источником дохода.
Качественные постройки практически не несут риски снижения стоимости или физического разрушения.
Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость
Вот 5 преимуществ инвестирования в недвижимость:
Постоянно пользуется спросом и растет в цене. Например, за последние 20 лет недвижимость в Сочи подорожала более чем в 10 раз в рублях и более чем в 4 раза в долларах. Самый большой рост произошел за последние 5 лет в 3,5 раза в рублях и в два раза в долларах.
Обеспечить пассивный доход, если приобретать для сдачи.
Низкий уровень рисков: украсть недвижимое имущество сложнее, чем, например, автомобиль.
Есть льготные ипотеки на покупку недвижимости, что облегчает вход в инвестирование.
Это простой и понятный способ для большинства людей.
Но прежде чем начать инвестировать, стоит учесть возможные минусы:
Дорогостоящий вход: чтобы купить недвижимость нужна крупная сумма денег. Без ипотеки это, как правило, от 7–8 миллионов рублей. Если использовать ипотечные средства, то своих понадобиться от 2 миллионов.
Долгая окупаемость: нужно какое-то время, чтобы начать получать доход. В среднем, доходность от аренды жилой недвижимости составляет около 5–7% годовых, а коммерческая недвижимость приносит 8–10%.
Дополнительные затраты: ремонт, коммунальные платежи.
Для новостроек: срыв сроков сдачи дома, риск замораживания строительства, банкротство застройщика.
Для перепродажи жилья: продажа объекта в течении первых пяти лет облагается налогом. Налог уплачивается с разницы между суммой покупки и продажи и составляет 13%. А если эта разница более 5 миллионов рублей, то налог будет 15%.
5 советов начинающим инвесторам
Приобретение недвижимости —— ответственный шаг, который требует тщательного подхода и знания рынка. Следуя этим простым советам, вы сможете минимизировать риски и выбрать лучший вариант, соответствующий вашим требованиям.
1. Обращайте внимание на детали и консультируйтесь с экспертами
Невнимание к мелочам может привести к серьезным проблемам в будущем. При выборе недвижимости нельзя просто поверить на слово, хоть это будет застройщик, хоть продавец вторичного жилья.
Проигнорировав формальности или сэкономив на профессиональных консультациях, можно упустить более подходящий, лучший вариант для вас. А в худшем случае — потерять деньги.
Как я говорил выше, при приобретении новостроек есть риск заморозки строительства или банкротства застройщика. Поэтому важно внимательно изучить репутацию застройщика и не связываться с новыми компаниями и компаниями с плохой репутацией.
При выборе недвижимости есть свои нюансы и подводные камни. Это и юридические тонкости, и особенности оформления, и состояние рынка. Выбрать подходящий вариант, который будет приносить стабильный и хороший доход, достаточно сложно, особенно, если вы только начинаете инвестировать. Поэтому лучше довериться профессионалам, не стесняться задавать вопросы и консультироваться. Опытный специалист выявит скрытые недостатки и предоставит рекомендации по подходящей вам недвижимости.
2. Не гонитесь за низкой ценой. Без подвоха халявы не бывает
Низкая цена недвижимости может быть сигналом о скрытых проблемах. Например, для Сочи цена на первой береговой линии не может быть ниже 700 000 руб. за кв.м. Запомните, что без подвоха халявы не бывает.
Не гонитесь за подозрительно выгодными предложениями: лучше выбрать разумное соотношение цены и качества.
Определите среднюю рыночную стоимость аналогичных объектов и не выходите за ее рамки.
3. Проверьте юридическую чистоту недвижимости
Недвижимость является ценным активом, поэтому ее юридическая чистота имеет первостепенное значение.
Настоятельно рекомендую проводить юридическую проверку документов перед покупкой.
Юрист проверит наличие обременений, долгов, прав третьих лиц и соответствие недвижимости всем требованиям на законность и безопасность. Это позволит вам быть уверенным в правомерности сделки и отсутствии рисков потери собственности.
Например, в нашем агентстве услуги юриста отдельно оплачивать не придется, вся недвижимость уже проверенная. В случае, если мы видим, что сделка с высоким риском потери денег или собственности, то останавливаем процесс покупки и ищем другой объект.
4. Учитывайте перспективность недвижимости
Независимо от ваших целей, приобретаемая недвижимость должна быть востребованной на рынке. Это означает, что ее можно будет выгодно продать при необходимости. Учитывайте расположение, инфраструктуру района, спрос на жилье и перспективы развития территории.
Как выбрать себе ликвидную квартиру (на что нужно обязательно обращать внимание):
Месторасположение.
Инфраструктура (и перспектива ее развития).
Дороги и транспортная доступность.
Количество предложений в данном районе.
Срок сдачи (готовность).
Статус и качество дома.
Площадь квартиры, планировка, этаж, высота потолков.
Качество внутренней и внешней отделки, уровень отделки мест общего пользования.
Наличие лифта.
Отсутствие грибка и сырости в помещении.
Вид из окна и наличие балкона.
Придомовая территория.
И конечно, стоимость (ведь бывают также и переоцененные предложения, а есть недооцененные).
5. Выбирайте подходящий тип недвижимости
Существует 2 способа заработка на недвижимости: сдача в аренду посуточно или на долгосрок и перепродажа. Рассмотрим их далее.
Два способа инвестирования в недвижимость для начинающих
Перепродажа
Для этого способа лучше всего подходит новостройка. Выгоднее брать квартиру на этапе котлована, тогда цена будет расти вместе со строительством дома и к сдаче дома может увеличиться на 20–25%, а это доходность 12–15% годовых.
Например, у нас был инвестор, который купил квартиру в новом ЖК на этапе котлована с использованием ипотеки. Потратил на первоначальный взнос 1,5 миллиона рублей плюс платежи за 8 месяцев, которые составили еще 500 000. Реализовали квартиру на 1,8 млн дороже. Наш инвестор заработал почти 100% прибыли.
Для перепродажи главный критерий — положительная доходность после продажи.
В одном и том же комплексе могут быть ликвидные и неликвидные квартиры. В этом случае важна и площадь, и планировка, и вид из окна, и стороны света, и количество квартир в комплексе и сам комплекс с территорий и инфраструктурой и т.д.
Месторасположение, конечно, тоже играет большую роль. Какая застройка в окружении комплекса? Что есть рядом? Если вокруг только старый фонд, у новостроек с красивой территорией вокруг будет преимущество.
Здесь важны все детали, которые составляют вашу комфортную жизнь. Т.к. в дальнейшем вы будете перепродавать свой объект людям именно для такой цели.
Если рассматривать апартаменты, то тут изначально рассчитывается перспектива отеля: будет ли потом людям интересно приобретать ваши апартаменты для пассивного дохода.
В период быстрого роста цен в 2020–2021 годах много сделок проводилось с применением ипотечных средств. Некоторые инвесторы, имея на руках 10 миллионов открывали несколько ипотек и покупали 3,4,5 квартир в руки и реализовали их с прибылью от от 50 до 100%.
Чуть позже ситуация изменилась, условия ипотеки на вторичном рынке стали другими, ключевая ставка выросла, а инвесторы продолжали вкладывать в стройку, используя кредиты. Но реализовать инвестиционную квартиру за такой короткий период уже не получается. Придется ждать несколько лет, чтобы из такого проекта выйти с прибылью.
Совет: после сдачи дома можно сделать ремонт и получать прибыль от сдачи в аренду, пока капитализация вашей недвижимости достаточно не увеличится.
Пассивный доход от сдачи
Для сдачи выбирают:
1. Объекты в развитой популярной локации и с хорошей транспортной инфраструктурой.
Если брать квартиры на посуточную аренду или длительную, то локация и инфраструктура рядом — это один из главных критериев. Наиболее ликвидные варианты — однокомнатные квартиры или студии, а , например, трехкомнатные квартиры приносят меньше прибыли относительно цены покупки и цены сдачи.
Сдавать можно посуточно (это более выгодный вариант, но требует больших временных затрат), на долгосрок и использовать комбинированный метод.
Расчет, сколько можно заработать при комбинированном методе сдачи квартиры в туристическом районе.
2. Апартаменты и номера в отелях, где будет отельный оператор, который возьмет на себя все: от поиска жильцов до полного управления и передачи вам прибыли.
Я бы сказал так: вообще из стратегии инвестирования под сдачу, самый выгодный вариант — именно в апартаменты.
Вы можете приобрести себе апартамент, сдавать его самостоятельно и получать доход. Но я считаю, что гораздо лучше и удобнее — приобрести апартамент с доверительным управлением от управляющей компании.
Потому что у апартаментных комплексов:
Всегда более выгодное месторасположение.
Обычно ближе к морю или в популярных туристических местах располагаются именно апартаментные комплексы (поэтому сдаются дороже).
Требования и качество от бизнес-класса.
Есть ресепшн с администрацией.
Часто сдаются сразу с ремонтом (купил и сразу сдавай).
Управляющая компания контролирует все за вас: заселение, выселение, уборка: все обязанности берут на себя. А также реклама, бронирование, общение с постояльцами и т.д. Это невероятно удобно для собственника-инвестора. Вы получаете только отчеты и денежные средства.
То же самое касается и номеров в отелях. Если вы будете сдавать в аренду номер, то у вас будет доверительное управление от отельного оператора. Отель сам будет заниматься рекламой, уборкой, обслуживанием, заселением, выселением и т.д. за процент от дохода (обычно это 30–40%), а вам будет присылать отчеты и прибыль.
И напоследок
Приобретение недвижимости — это инвестиция в ваше будущее. У каждого объекта будет разный порог входа и разная доходность. Нужно обязательно просчитывать каждый объект под индивидуальные возможности к покупке, чтобы иметь понимание, сколько будете зарабатывать вы.
Вопрос от автора: задумывались ли вы об инвестировании в недвижимости? Что рассматриваете к покупке (участок, дом, квартира, апартаменты, номер)?
Начать дискуссию