Судебная практика
Продавать земельные участки можно по любой цене. Однако ФНС может заинтересоваться сделкой, если цена будет ниже или выше кадастровой стоимости более чем на 20%.
Особое внимание налоговая оказывает сделкам, в которых продавец и покупатель взаимозависимы. Классический пример — продажа имущества учредителю или руководителю организации.
Например, ситуация с продажей имущества учредителям по цене, которая отличалась от кадастровой, привела к доначислениям налога на прибыль и НДС (см. Определение ВС от 19.09.2018 № 307-КГ18-14063).
В судебной практике был и другой интересный случай. ИП на УСН купил у юридических лиц, в которых был учредителем, здание по цене в 10 раз ниже его кадастровой стоимости. ИФНС взяла цену из судебных решений об оспаривании кадастровой стоимости и сделала вывод о создании схемы. Сэкономленные деньги были признаны доходом предпринимателя. Лимит по доходам на УСН был превышен, поэтому ИП перевели на ОСНО и пересчитали налоги. Суд признал правоту ИФНС и счел выводы службы законными в Постановлении АС СЗО от 30.11.2021 № Ф04-7322/2021.
Но доначислить налоги могут и без взаимозависимости. Например, если будет доказано умышленное занижение цены. Была ситуация, когда ООО продало физлицу здание магазина и земельный участок.
По договору цена сделки составила 200 тыс. руб. Но в бухгалтерском учете информация отличалась от цены в договоре. По счету 90 «Продажи» общество отразило доход в сумме 2,252 млн руб., а по счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» была отражена дебиторская задолженность на сумму 2,052 млн руб.
А еще налоговая нашла товарную накладную, в которой цена имущества была на 2 млн руб. больше указанной в договоре. В Постановлении АС ЦО от 03.03.2022 № Ф10-87/2022 суд подтвердил правоту налоговой о занижении доходов от реализации объектов недвижимости.
Из судебной практики можно сделать вывод, что основным аргументом ФНС выступило не отклонение цены от кадастровой стоимости, а совокупность собранных доказательств о наличии в действиях налогоплательщика умысла по занижению дохода. В данном случае кадастровая стоимость используется как ориентир при сборе доказательств получения необоснованной налоговой выгоды.
Что делать, если вы уже занизили цену
Если вы поняли, что стоимость по сделке занижена более чем на 20%, то можно попробовать себя обезопасить. Можно воспользоваться одним из этих вариантов:
Обратиться к независимому оценщику и получить отчет об оценке стоимости имущества в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ;
Провести самостоятельный мониторинг цен у продавцов аналогичного имущества и сделать аналитику их прайс-листов или распечатать с их сайтов отчеты (заверив их у нотариуса).
Прописать в договоре экономическое обоснование цены сделки (например, наличие встречных уступок контрагента, в том числе неденежных).
Существенное отклонение от рыночной цены можно объяснить состоянием объекта, специфическими условиями продажи, доставки или оплаты объекта.
В налоговом учете расходы на оценку недвижимости на продажу можно включить в прочие расходы на дату составления акта приемки-сдачи оказанных услуг в соответствии с пп. 40 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 268, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК, Письмо ФНС от 25.03.2019 № СД-4-3/5272.
На упрощенке расходы на оценку учитываются только в случае, если она является обязательной в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении базы согласно пп. 27 п. 1 ст. 346.16 НК. До момента возникновения спора учесть оплату услуг оценщика на УСН нельзя.
Начать дискуссию