Срок владения
Если вы продали квартиру, то НДФЛ не будет, если она была в вашей собственности не менее минимального срока владения.
В этом материале разберем, как считают срок владения (какова начальная точка отсчета).
В общем случае срок владения недвижимостью считают от даты госрегистрации права собственности в Росреестре. Но есть свои особенности для разных ситуаций.
Наследство от родственника
Если недвижимость получена в наследство от близкого родственника или члена семьи, то минимальный срок владения составляет 3 года.
Этот срок считается со дня открытия наследства, которым является день смерти наследодателя.
То есть, собственность на наследника еще не оформлена, а срок владения для целей НДФЛ уже идет.
Об этом Минфин сообщает в письмах от 03.05.2023 № 03-04-05/40814, от 09.11.2022 № 03-04-09/108843.
Наследство, когда уже есть своя квартира
С этой же даты (принятие наследства = день смерти наследодателя) считают срок владения унаследованной квартирой, когда наследник продает другую свою квартиру, которая у него была единственной.
Дело в том, что при продаже единственной квартиры минимальный срок владения – 3 года. Но если есть еще одна квартира (унаследованная), то первая уже не будет единственной, а значит продать ее без НДФЛ можно только через 5 лет.
Но вторая квартира не будет помехой, если она приобретена в собственность не ранее чем за 90 дней до продажи первой.
Причем способ приобретения не важен.
Если вторая квартира получена в наследство, то право собственности на нее (для подсчета 90 дней) надо считать со дня смерти наследодателя (письмо ФНС от 22.09.2022 № БС-3-11/10276@, письмо Минфина от 07.04.2022 № 03-04-05/29407).
Наследство от супруга
У мужа и жены все имущество общее (если нет брачного договора). При этом неважно, на чье имя оно оформлено.
Поэтому даже если квартира, давно купленная в браке, была оформлена на мужа, то сразу после его смерти жена может продать ее без НДФЛ.
Срок владения для жены будет идти с даты оформления этой квартиры в собственность мужа.
Но все зависит от того, как и когда эта квартира досталась мужу.
Если квартира была куплена мужем до брака или досталась ему в дар или наследство, то для жены срок владения начинает идти со дня смерти мужа. Такое пояснение Минфин дает в письмах от 07.04.2022 № 03-04-05/29535, от 17.03.2022 № 03-04-05/20583.
Наследство по ДДУ
Одно дело унаследовать готовую квартиру и другое – будущую квартиру в недостроенном доме (право требования по договору долевого участия).
Во-первых, минимальный срок владения в такой ситуации уже не 3 года, а 5 лет. Во-вторых, отсчет срока владения зависит от важного нюанса – успел ли наследодатель при жизни полностью рассчитаться с застройщиком.
Срок владения в таком случае будет идти:
с даты смерти наследодателя – если он полностью рассчитался с застройщиком при жизни;
с даты полной оплаты квартиры – если наследник сам платил застройщику.
Такое разъяснение дает Минфин в письме от 12.09.2023 № 03-04-07/87164.
Изменение доли
Срок владения жильем не прерывается при изменении долей в нем. Отсчитывать срок надо от даты первичной регистрации на долю квартиры.
Дело в том, что изменение состава собственников в связи с переходом доли в жилом помещении к одному из собственников не влечет для этого человека прекращения права собственности на это жилье.
Разъяснение по этой ситуации Минфин давал в письмах от 19.05.2023 № 03-04-05/45833, от 13.02.2023 № 03-04-05/11572, от 16.02.2022 № 03-04-05/10858.
Например, вы владели 1/6 квартиры много лет, а после смерти другого собственника 5/6 квартиры перешли в вашу собственность, и вы сразу продали эту квартиру.
В этом случае доход от продажи декларировать не надо и НДФЛ не будет, потому что срок владения идет от даты приобретения в собственность 1/6 доли.
То есть, если квартира досталась вам не вся сразу, а частями, при продаже для целей уплаты НДФЛ будет важна дата приобретения самой первой части.
Маткапитал
Зачастую при покупке квартиры за маткапитал доли детям выделяются не сразу. Иногда это происходит уже перед продажей квартиры.
Но срок владения для детей будет идти с даты регистрации на них права собственности.
Если квартира много лет была оформлена только на жену, а перед продажей выделили доли мужу и детям, то для мужа срок владения будет идти от той же даты, что и у жены. То есть, у него НДФЛ не будет.
А вот для детей срок владения будет недавним – с даты госрегистрации на них права в Росреестре.
Поэтому у них будет налогооблагаемый доход (письмо Минфина от 02.06.2023 № 03-04-05/51097).
При этом при соблюдении ряда условий, если в семье двое детей, срок владения вообще не будет играть роли и продать квартиру можно сразу после покупки без НДФЛ. Об этих условиях читайте здесь.
Например, если семья продает квартиру, купленную за маткапитал, и покупает другую лучше, то неважно что у детей был маленький срок владения. В данном случае минимальный срок – 0.
Но если семья просто продает квартиру и ничего не покупает вместо нее, или покупает более маленькую квартиру, или у них до этого уже было другое хорошее жилье, то срок владения для детей важен. Если он начал идти незадолго до продажи, будет налогооблагаемый доход.
Кстати, планируют внести поправки в НК РФ, чтобы срок владения для детей шел с даты регистрации квартиры на родителей (независимо от того, когда на детей переоформили доли). Проект с такой нормой разработал Минфин.
ДДУ
При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия срок владения идет от даты полного расчета с застройщиком.
При этом на начало срока владения не влияет доплата за дополнительные квадратные метры.
Разъяснение по этому поводу – в письмах Минфина от 17.02.2023 № 03-04-05/13884, от 21.11.2022 № 03-04-05/113336.
Решение суда
Если собственность на недвижимость признано судом, то срок владения для целей НДФЛ идет от даты вступления в силу решения суда.
Об этом заявляет Минфин в письме от 27.12.2022 № 03-04-05/128260.
Реновация в Москве
При продаже квартиры, полученной по реновации в Москве, для НДФЛ учитывается срок владения изъятой квартирой, которая отошла городу.
При этом минимальный срок (3 или 5 лет) зависит от ситуации, которая была с предыдущей квартирой.
Например, если она была получена по наследству, или приватизирована, или была единственным жильем, то минимальный срок будет 3 года, а не 5.
Такое разъяснение дает Минфин в письме от 01.09.2021 № 03-04-05/70636.
Письма Минфина и ФНС
Разъяснения Минфина и ФНС по минимальному сроку владения для НДФЛ с продажи имущества смотрите в нашей таблице.
Письмо Минфина/ФНС | Суть разъяснения |
Наследство | |
Письмо Минфина от 12.09.2023 № 03-04-07/87164 | Унаследованную квартиру в недостроенном доме можно продать без НДФЛ только через 5 лет. |
Письмо Минфина от 14.04.2023 № 03-04-05/34012 | После смерти мужа срок владения общей квартирой для НДФЛ идет от даты ее покупки. |
Письмо Минфина от 07.02.2023 № 03-04-09/9748 | Унаследованную квартиру можно продать без НДФЛ через три года. Этот срок могут уменьшить. |
Письмо Минфина от 07.07.2022 № 03-04-05/65412 | Унаследованную квартиру можно продать без НДФЛ через 3 года. Но если она еще не достроена — то через 5 лет |
Письмо Минфина № 03-04-05/29535 от 07.04.2022 | НДФЛ при продаже квартиры мужа после его смерти зависит от того, как она ему досталась, во сколько ему обошлась и как скоро жена решила ее продать. |
Письмо Минфина № 03-04-05/20583 от 17.03.2022 | Если после смерти мужа жене досталась его личная квартира, продать ее без НДФЛ можно через 3 года после дня смерти. Если эта квартира была куплена в браке, то срок считают не от даты смерти, а от даты покупки |
Письмо Минфина № 03-04-09/27895 от 04.04.2022 | Унаследованную квартиру можно продать без НДФЛ только через 3 года |
Письмо Минфина № 03-04-05/71187 от 02.09.2021 | Если квартира досталась вам в наследство, через 3 года ее можно продать без НДФЛ. |
Перепланировка | |
Письмо ФНС от 11.09.2023 № БС-3-11/11756@ | После реконструкции квартиры срок владения для НДФЛ идет заново. |
Письмо Минфина от 04.07.2023 № 03-04-05/62245 | При разделении одной квартиры на две отдельных срок владения для НДФЛ начинает идти заново. |
Письмо Минфина от 08.12.2022 № 03-04-05/120364 | После перепланировки срок владения для НДФЛ обнуляется. |
ДДУ (новостройки) | |
Письмо ФНС от 27.07.2023 № БС-4-11/9596@ | При расчете НДФЛ срок владения квартирой в ЖСК идет после ее полной оплаты. |
Письмо Минфина от 17.02.2023 № 03-04-05/13884 | Для НДФЛ с продажи квартиры в новостройке имеет значение дата расчета с застройщиком. |
Письмо Минфина от 21.11.2022 № 03-04-05/113336 | При продаже квартиры в новостройке срок владения для НДФЛ считают от даты расчета с застройщиком. |
Письмо Минфина № 03-04-05/73509 от 10.09.2021 | Если вы доплатили за новостройку при сдаче дома, а потом ее продали, платить НДФЛ не надо. |
Региональный закон | |
Письмо Минфина от 12.09.2023 № 03-04-07/87163 | При продаже квартиры для НДФЛ учитывают минимальный срок в регионе, где живет продавец. |
Письмо Минфина от 07.04.2023 № 03-04-05/31382 | Для НДФЛ с продажи квартиры надо учитывать минимальный срок владения в том регионе, где прописан продавец. |
Единственное жилье | |
Письмо Минфина от 19.05.2023 № 03-04-05/45834 | Две квартиры, проданных одновременно, не считаются единственным жильем для НДФЛ. |
Письмо ФНС от 22.09.2022 № БС-3-11/10276@ | Для НДФЛ с продажи жилья оно считается единственным, если второе было получено по наследству менее 3 месяцев назад |
Письмо Минфина № 03-04-05/29407 от 07.04.2022 | Через 3 года можно продать старую квартиру без НДФЛ, даже если недавно появилась новая квартира |
Письмо Минфина № 03-04-05/73598 от 10.09.2021 | Продать единственную квартиру без НДФЛ можно через 3 года |
Семьи с двумя детьми | |
Письмо Минфина от 28.04.2023 № 03-04-05/39593 | Семья с двумя детьми до 18 лет может продать квартиру без НДФЛ. |
Письмо Минфина от 28.04.2023 № 03-04-08/39589 | У семей с детьми нет льготы по НДФЛ при продаже нежилого помещения. |
Чтобы не платить НДФЛ с продажи квартиры, семья должна купить новую квартиру. | |
Изменение долей | |
Письмо Минфина от 19.05.2023 № 03-04-05/45833 | Срок владения жильем не прерывается при изменении долей в нем. |
Письмо Минфина от 13.02.2023 № 03-04-05/11572 | При изменении долей в собственности на дом срок для НДФЛ не прерывается. |
Письмо Минфина № 03-04-05/29537 от 07.04.2022 | Если общая квартира супругов перешла в личную собственность жены, по НДФЛ ничего не меняется |
Приватизация | |
Письмо ФНС от 17.03.2023 № БС-19-11/56@ | Через три года после приватизации квартиру можно продать без НДФЛ. |
Маткапитал | |
Письмо Минфина от 28.12.2022 № 03-04-05/128452 | Если квартиру купили за маткапитал, у детей срок владения для НДФЛ идет с даты регистрации |
Решение суда | |
Письмо Минфина от 27.12.2022 № 03-04-05/128260 | Если собственность на недвижимость признано судом, то срок владения для целей НДФЛ идет от даты вступления в силу решения суда |
Новые регионы | |
Письмо ФНС от 30.12.2022 № БС-4-11/1791 | Для НДФЛ с продажи квартиры в новых регионах учитывают срок владения. |
Брачный договор | |
Письмо Минфина от 16.08.2022 № 03-04-05/79525 | Если общая квартира перешла жене по брачному договору, срок владения для НДФЛ идет от даты ее покупки |
Дарение | |
Письмо ФНС № БС-19-11/86@ от 20.04.2022 | Если посторонний человек подарил вам дом, то продать его без НДФЛ и декларации можно будет через 5 лет. Если продать раньше, надо сдавать 3-НДФЛ |
Реновация | |
Письмо Минфина № 03-04-05/70636 от 01.09.2021 | При продаже квартиры, полученной по реновации в Москве, для НДФЛ учитывается срок владения изъятой квартирой. |
Начать дискуссию