Развитие двухступенчатой системы ипотечного кредитования в России – рефинансирования – должно дать толчок для развития индустрии в целом. Во всем мире компании, работающие на вторичном ипотечном рынке, представляют собой единый механизм, позволяющий банкам получать дополнительные денежные ресурсы. Сегодня об этом, а также о ситуации на рынке жилья в России корреспонденту ИА «Клерк. Ру» Александру Саполнову рассказывает Александр Черняк, генеральный директор рефинансирующей ипотечной компании «АТТА Ипотека», доктор экономических наук.
– Александр, какова сегодня ситуация на рынке недвижимости, цены на жилье так и будут расти?
В различных регионах России ситуация разная. В Москве, например, рост цен пока прекратился, в большинстве же регионов страны он продолжается. Прогнозы – вещь неблагодарная. Цены, например, могут прекратить рост по чисто психологическим причинам, но если оценивать такие факторы, как спрос на недвижимость, объем предложения, темпы строительства, темпы роста ипотеки и т.п. факторы, думаю, что рост цен продолжится, хотя, скорее всего, уже более медленными темпами и неравномерно по регионам и типам жилья.
– Исходя из этого, можно ли говорить о том, что рефинансирование может реально повлиять на снижение цен на недвижимость?
При нынешней доле ипотечного кредитования в общем числе сделок купли-продажи недвижимости, а это всего 3–5% в среднем по стране, ни ипотечное кредитование, ни рефинансирование не может серьезно влиять на цены в сфере недвижимости. Однако в тех регионах России, где доля ипотечных сделок выше 50% сделок купли-продажи недвижимости, влияние ипотечного кредитования сильнó, и при недостаточном объеме предложения жилья снижение ставок по ипотечным кредитам (а рефинансирование может привести в конечном итоге именно к этому) может оказать обратное действие и взвинтить цены на недвижимость. Но не следует думать, что ипотечные финансовые инструменты так примитивны. Во-первых, на сегодняшний день на вторичном рынке рефинансируется не более 40% рынка выданных кредитов. Во-вторых, даже если объем предложения жилья будет отставать от темпов роста выдач ипотечных кредитов, не все кредиторы бросятся снижать ставки.
Здесь будут играть роль как минимум два фактора. Прежде всего рефинансирование – долговременный и трудоемкий процесс, а выдавать кредиты надо ежедневно, а значит заимствовать кредиторам надо дороже сейчас, чтобы только потом возместить себе затраты, поэтому кредитовать себе в убыток, даже временный массово никто не будет. Кроме того, снижение ставок при больших объемах ипотечного кредитования может взвинтить цены на жилье при неизменных или медленнее растущих доходах населения, а значит, снизится покупательская способность населения, то есть даже при пониженных ставках количество приобретаемых в кредит метров жилья снизится, а это, в свою очередь, может сократить спрос на ипотечные кредиты, что кредиторам не выгодно.
– Допустим, что стоимость жилья опустилась до «нормального» уровня, приемлемого для большинства граждан. Какие факторы должны будут при этом сдерживать их от очередного скачка на повышение?
На мой взгляд, скачок цен это ответ на дефицит предложения жилья (вторичный рынок жилья мал из-за физически изношенного более, чем на 70% жилья, а первичный недостаточен по объемам предложения), отсутствие альтернативных способов вложений средств и спасения их от обесценивания, а также избыток денег «на руках» у населения и т.п.
Таким образом, отсутствие этих факторов во многом предотвратит скачкообразный и галопирующий роста цен на недвижимость.
– Что сегодня мешает активному развитию рефинансирования в России?
Рефинансирование в России сегодня находится в самом начале пути. Несмотря на принятый три года назад ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», только в последние месяцы 2006 года были выпущены подзаконные акты позволяющие произвести первые выпуски ипотечных ценных бумаг.
Полноценные и массовые выпуски ипотечных ценных бумаг в России могут сдерживаться недостаточным платежеспособным спросом внутренних инвесторов, отсутствием необходимой внутренней инфраструктуры вторичного ипотечного рынка и недостаточностью нормативно-правовой базу для полноценного функционирования внутреннего рынка рефинансирования.
Кроме того, выпуски ипотечных ценных бумаг достаточно дороги и при высоких первоначальных затратах не обязательно приведут к дешевому размещению, что могут себе позволить пока только крупные рефинансирующие компании, а также крупные и некоторые средние банки. Ипотечные закрытые ипотечные ПИФы пока не столь популярны у инвесторов, чтобы стать альтернативой ипотечным ценным бумагам.
Поэтому пока развиваются только так называемые оффшорные секьюритизации российских активов с выпуском ипотечных ценных бумаг за рубежом. Однако по сравнению с прошлым годом, когда не было ни одного выпуска ипотечных ценных бумаг, в этом году состоялось уже целых три выпуска. В последующие годы объемы, количество и частота их будут только нарастать.
Начать дискуссию