Свой интерес в строительстве

Один из основных видов деятельности вашего банка – инвестирование в строительство. На ваш взгляд, насколько этот вид бизнеса охвачен сегодня российскими банками?

Можно позволить небольшой каламбур, перефразируя ваш вопрос – сейчас не этот вид бизнеса (инвестиции в строительство) охвачен российскими банками, а все банки охвачены этим направлением бизнеса. Во-первых, строительство – наиболее бурно развивающаяся в настоящее время сфера экономики, во-вторых, вся страна озабочена жилищным строительством, а эта тема является одним из национальных проектов. Поэтому в стороне от этого процесса банки остаться не могут.

В 2005 г. многие банки вышли из инвестиционных проектов, связанных со строительством и эксплуатацией недвижимости, т.к. в период банковского кризиса, кризиса ликвидности, наличные денежные средства важнее любого выгодного проекта. В отсутствие доступа к длинным деньгам банкам крайне затруднительно финансировать долгосрочные проекты. В настоящее время сдерживающим фактором является то, что многие инвесторы по-прежнему обеспокоены делом «ЮКОСа», а сами банки наращиванием собственной ликвидности. Кроме того, своего последнего слова на рынке недвижимости, очевидно, не сказало и правительство. Поэтому, сейчас не все банки могут себе позволить вложения в инвестирование строительных объектов ввиду неопределённости положения, однако, интерес к этому виду бизнеса, на мой взгляд, очевиден, и многие банки после кризиса банковской системы 2005 г. вернулись в этот бизнес.

Вы инвестируете только в Московском регионе, или другие регионы также представляют интерес для вашего банка? Сравните потенциал российских регионов и  степень рискованности инвестиций в различные регионы России?

Инвестиционные программы в других регионах, кроме Московского, также представляют большой интерес для экономической политики нашего банка, хотя пока это направление инвестирования находится в начальной стадии развития. Я думаю, что средняя полоса России, Юг и отдельные города Сибири на сегодня самые привлекательные в плане инвестиций (Нижний Новгород, Саратовская, Липецкая, Ростовская области, Краснодарский и Ставропольский края, а также Нижневаторск, Екатеринбург и др.). Заметно повысился потенциал Ханты-Мансийского АО, Башкортостана и Татарстана, связанных с влиянием нефтяного фактора.

Если анализировать положение региональных рынков, то за последние годы существенно выросла инвестиционная привлекательность многих российских регионов. В связи с нехваткой мощностей местных застройщиков, на региональные рынки активно выходят крупные столичные компании. Также это связано с существенным увеличением объемов строительства. В целом спрос на жилье в этих регионах поддерживается, с одной стороны, достаточно высоким уровнем доходов населения, с другой – миграцией (туда едут люди, заработавшие деньги на Севере, в нефтедобывающих регионах, достаточно платежеспособные, в результате спрос на жилье в вышеуказанных регионах превышает предложение). Рынок реагирует на это ростом цен, которые только за последний год поднялись не меньше, чем на четверть. Кстати, если сравнивать с другими регионами, то именно отток населения и демографический спад удерживают там цены на жилье. Поэтому в ближайшем будущем не только снижения, но и остановки роста стоимости жилья ждать не приходится. К тому же спрос на жилье будет увеличиваться по мере развития ипотечного кредитования, особенно если будет снижена процентная ставка по ипотечным кредитам до 7% годовых.

Что интереснее для банка – инвестирование строительства жилой недвижимости или коммерческой?

На начальной стадии развития и укрепления этого направления наибольший интерес у нас вызывало, конечно, инвестирование в строительство жилья. При инвестировании в жильё, эффект от вложения средств получается быстрее, так как денежные средства быстрее возвращались в банк. Однако, сейчас наш банк охотно инвестирует в коммерческую недвижимость. Инвестирование и в жилой, и в нежилой фонд имеет свои плюсы и минусы.

Инвестирование в жилую недвижимость имеет цель продать квартиры на стадии строительства или после сдачи дома в эксплуатацию. В связи с этим мы, как инвесторы, получаем единовременный доход. Если учесть ситуацию с рыночным ростом цен на квартиры по всем регионам России, то доходность от инвестиций может составить до 100%. Недостатком является то, что при полной продаже, невозможно извлекать прибыть от объекта инвестиций в долгосрочном плане. Преимуществом является хорошая ликвидность, так как спрос на жилую недвижимость превышает предложение. Плюс немаловажным фактом является то, что за счет строительства типовых объектов по единому проекту снижаются расходы.

Инвестирование в коммерческую недвижимость также имеет ряд преимуществ и недостатков. Например, сложно спрогнозировать, будет ли востребована недвижимость на рынке на момент сдачи в эксплуатацию. Будет ли недвижимость приносить запланированную прибыль. Преимуществом является возможность получать прибыль от эксплуатации объекта длительное время, если он не будет продан сразу.

В обоих случаях имеется риск потерь в результате банкротства строительной компании, увеличении себестоимости строительства в результате повышения цен, изменения потребностей рынка. Поэтому инвестор должен самостоятельно контролировать ход строительства через подконтрольные ему структуры.

При инвестировании в строительство, с какими рисками сталкивается кредитная организация? Как вы их нейтрализуете?

В современных условиях рыночных отношений, при наличии широкой конкуренции инвестиционная деятельность, как, впрочем, любая другая коммерческая или производственная, невозможна без рисков. Российский опыт показывает, что сделки с наиболее высокой, но оправданной степенью риска при их благополучном исходе оказываются самыми выгодными. Излишне осторожный предприниматель направляет свою деловую активность в стратегические зоны хозяйствования, характеризующиеся наличием наименьших рисков, а значит, и минимальной прибыльностью сделок.

Величина инвестиционного риска показывает вероятность потери инвестиций и дохода от них. Поэтому наша основная задача заключается в том, чтобы в рамках основной деятельности минимизировать предпринимательские риски. Стараемся глубже изучать инвестиционный и строительный рынок, больше времени и внимания уделять предварительной аналитической работе перед проведением ответственных коммерческих операций, осуществлением крупных инвестиционных проектов, чтобы стремиться предвидеть заранее возможные зоны риска и заблаговременно принимать соответствующие контрмеры.

Основные риски – типичны для всех видов деятельности. Я бы выделил следующие: неудовлетворительное исполнение контрагентом условий договора, циклические изменения в экономике, падение спроса, финансовые риски, инвестиции в объекты капитального строительства, внутрифирменные риски, ошибки управляющих.

Очевидно, что факторы риска в инвестиционной деятельности особенно увеличиваются в периоды нестабильного состояния экономики, сопровождаемого инфляционными процессами, сверхдорогими кредитами, падением курса национальной денежной единицы. Выживание в подобных сложных ситуациях под силу только тем, кто ищет способы наиболее эффективного ведения дел даже при повышенном риске.

Одним из методов нейтрализации риска является страхование. Насколько он эффективен?

На мой взгляд, задача управления рисками сводится в итоге к принятию решений о том, какие риски следует покрыть страхованием, а какие можно минимизировать путем принятия грамотных управленческих решений. Заключение страхового договора – наиболее распространенный метод риск-менеджмента. При этом страхуются как последствия неправильных действий страхователя, так и действия третьих лиц, которые могут нанести ущерб делу или имуществу страхователя.

К сожалению, у нас пока не развит институт управляющих по рискам, который бы определял состав подлежащего страхованию имущества организации, уровень страхового покрытия возможных ущербов и размеры соответствующей страховой премии; выбирал на конкурентной основе страховщиков, обеспечивал получение вознаграждения в страховых случаях. В задачи риск-менеджера также входит оценка всех возможных рисков, и выбор компенсирующих противодействий либо путем привлечения страховых компаний, либо путем самострахования, в том числе за счет улучшения управленческой деятельности.

Однако, далеко не все предпринимательские риски могут быть застрахованы в страховых компаниях. В некоторых случаях с точки зрения нормальной деловой логики и финансового анализа ситуации руководители организаций принимают решения о самостраховании рисков. Чаще всего такое решение принимается, когда вероятность убытков или ущерба крайне мала или стоимость рискового имущества относительно невелика по сравнению с общими финансовыми показателями бизнеса. Формируемые резервные и рисковые фонды обеспечивают покрытие части убытков, возникающих в результате предпринимательской деятельности.

Размещение банком собственных средств в инвестиционные программы не требует дополнительного страхования, т.к. банк сам выступает ответственным заказчиком за реализацию строительного проекта. При организации строительного процесса его партнеры-подрядчики самостоятельно осуществляют страхование своей строительной деятельности.