Почему так происходит, что с этим делать и какие нюансы нужно учитывать при проведении сделок онлайн, рассказывает директор по развитию сервиса электронной регистрации сделок с недвижимостью SmartDeal Наталья Крымская.
Нюансов, которые нужно учесть, на самом деле не так много. Самое главное — выполнить все требования Росреестра к пакету документов. Они должны быть представлены в онлайн-формате, подписаны актуальными электронными подписями; необходимые для сделки разрешения должны быть оформлены, а госпошлина — оплачена.
Весь процесс со всеми его тонкостями укладывается в 4 шага, которые мы рассмотрим по порядку.
Шаг 1. Готовим документы в нужном формате
Росреестр принимает электронные документы для онлайн-регистрации сделки с недвижимостью только в трех основных форматах.
XML-документы, созданные с применением XML-схем. Все данные, представленные в них, можно считать и проверить.
Файлы в формате PDF/A, которые генерируются специальными программами и содержат текстовый слой, в котором можно искать нужную информацию по всему документу.
Электронные копии документов в виде PDF-файлов.
К сожалению, не все понимают разницу между электронным документом и его электронным образом.
Электронный образ — это отсканированный бумажный документ, на который затем была нанесена электронная подпись.
А электронный документ изначально создается только в цифровом виде. Подпись, которая используется для их подписания, называется УКЭП — усиленная квалифицированная электронная подпись.
Шаг 2. Получаем электронные подписи
УКЭП — это самый надежный вид электронной подписи. Ее нужно проставить на всех документах, которые вы будете подавать в Росреестр.
Юридическая сила этого вида ЭП равна вашей собственноручной подписи. С ее помощью документы можно заверять онлайн или даже со смартфона.
Где можно получить УКЭП для проведения сделки? В любом из УЦ — удостоверяющих центров, имеющих аккредитацию российского Минцифры. Туда можно обратиться лично или воспользоваться услугами выездного курьера, который идентифицирует вашу личность.
Нужно будет предоставить паспорт, ИНН, СНИЛС и оплатить услугу. Для физлиц получение УКЭП в настоящее время стоит примерно 2 тыс. руб., в зависимости от региона и выбранного УЦ.
Чтобы получить электронную подпись бесплатно и удаленно, можно воспользоваться приложением “Госключ”.
Требования будут несколько иными: вам понадобится заграничный паспорт нового образца или подтвержденные в ЕБС (единая биометрическая система) данные биометрии, верифицированный аккаунт на Госуслугах, смартфон или планшет, который поддерживает технологию NFC и российская sim-карта, чтобы вы могли получать уведомления.
Также УКЭП можно выпустить удаленно у банка-партнера. Еще один вариант — лично прийти в МФЦ. При этом следует помнить, что УКЭП действительна только на год, а затем ее нужно будет перевыпустить.
Если участником сделки является юрлицо, то одной УКЭП недостаточно. Нужно предоставить выданную нотариусом машиночитаемую доверенность на уполномоченного сотрудника.
Шаг 3. Снимаем запрет и подаем разрешение на онлайн-сделку
Важный момент — это удостовериться, нет ли у собственника недвижимости запрета на сделки без личного участия. Это можно сделать через ЕГРН, подав соответствующий запрос. Часто бывает, что собственник устанавливает его с помощью Госуслуг или через МФЦ.
Если этот запрет не снять, сделка зарегистрирована не будет, даже если она идет через банк. Снятие запрета также проводится на Госуслугах или в МФЦ.
Если запрет установлен не был, то следующий этап — это получение разрешения на проведение электронной сделки. Оно также может быть получено в МФЦ.
Если сделка будет проходить через банк, то такое разрешение получать не нужно: банк формирует его самостоятельно и добавляет к пакету документов.
Шаг 4. Собираем пакет документов и оплачиваем госпошлину
Последний этап: собираем все документы для сделки. Какой бы она ни была — ДКП (договор купли-продажи), ДДУ (договор долевого участия), договор аренды и так далее, базовый пакет документов выглядит так:
Паспорт, ИНН, СНИЛС (потребуется для выпуска электронной подписи).
Разрешение от собственника на сделку онлайн (если сделка проходит по ДКП (договору купли-продажи) или ДУПТ (договору уступки прав требования)).
Свидетельство о браке и согласие второй стороны на сделку либо документ о том, что участник сделки не состоит в браке.
Собственно сам договор и документы, подтверждающие полномочия ЮЛ/ФЛ.
Стоит обратить отдельное внимание на оплату госпошлины — это можно сделать сразу после того, как вы подали документы. Росреестр сам сформирует квитанцию с УИН.
На ее оплату дается 5 дней с момента подачи документов. Важно соблюдать этот срок, иначе сделка зарегистрирована не будет.
Полный список пошлин за разные регистрационные действия можно найти на сайте Росреестра.
До конца 2024 г. регистрация сделки по долевому участию обойдется физлицу в 350 руб., а юрлицу в 6 тыс. руб., по договору купли-продажи — соответственно, в 2 тыс. и 22 тыс. руб.
С 1 января 2025 года размеры госпошлин изменятся. Более всего это коснется сделок по дорогой недвижимости стоимостью более 20-22 млн. руб.: базовая ставка при регистрации договора купли-продажи на них повысится и будет зависеть от двух параметров — цены сделки и кадастровой стоимости объекта.
Для частных лиц базовое ограничение по стоимости — 20 млн руб. При меньшей кадастровой стоимости госпошлина составляет 4 тыс. руб. Если же стоимость выше, то госпошлина будет составлять 0,02% от кадастровой стоимости объекта (но не меньше 0,02% от цены сделки и не больше 0,5 млн руб.).
Если, например, кадастровая стоимость — 20 млн, а по договору — 25 млн, то госпошлина рассчитывается по договору, и ее сумма составит 5 тыс. руб.
Для юрлиц базовое значение кадастровой стоимости 22 млн руб. Если объект стоит меньше, то госпошлина составит 44 тыс. руб. Если стоимость больше, то госпошлина должна быть выплачена из расчета 0,2% кадастровой стоимости (но не меньше 0,2% от цены сделки и не больше миллиона рублей).
Если объект еще новый и не был поставлен на кадастровый учет, то с 2025 года постановка на учет будет платной: при создании объекта две тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для компаний; при изменении сведений — тысяча руб. и 2 тыс. руб. соответственно.
Важный момент: если Росреестр отказал в регистрации сделки, то пошлину вам не вернут, если вы решили отказаться от сделки, но уже подали документы в ведомство, то вернется только 50%.
Если же вы ошиблись и заплатили больше, или передумали совершать сделку до того, как подали документы, можно вернуть госпошлину, написав заявление на Госуслугах или через МФЦ.
Начать дискуссию