Квартирный вопрос

Ни для кого не секрет, что иметь квартиру в Москве или хотя бы в Подмосковье -заветная мечта многих. О том, какими тенденциями характеризуется сегодня рынок недвижимости Московского региона корреспонденту ИА «Клерк.Ру» Алексею Титову рассказал Юрий Алексеев, президент НП «Гильдия риэлторов Московской области».

Юрий, охарактеризуйте, пожалуйста, московский рынок недвижимости. Какие тенденции сегодня здесь можно наблюдать?

Мне хотелось бы прокомментировать не московский рынок, а рынок Московской области и сравнить его с рынком Москвы, который на сегодня достиг некоторого предела, поскольку человеческие, вернее финансовые ресурсы не безграничны. Сейчас на рынке недвижимости Москвы наблюдается равновесие спроса и предложения. За счет достигнутого равновесия в Москве, ситуация на рынке недвижимости Подмосковья так же более или менее стабилизировалась, хотя пока еще и не до конца. Это связано с тем, что подмосковный рынок всегда ориентирован на Москву, и если у людей не хватает ресурсов на приобретение недвижимости в Москве – они приобретают ее в Подмосковье. В настоящее время рынок недвижимости Подмосковья продолжает расти, хотя и гораздо слабее, чем некоторое время назад.

Московскую область можно разделить на несколько зон. Эти зоны делятся: во-первых, по кольцам – первое бетонное кольцо, второе бетонное кольцо, а дальше все остальное, а также по частям света. Получается так, что наибольший интерес у людей вызывают районы средней отдаленности от Москвы – это расстояние примерно равное 25 – 50 километров, в этом случае зона досягаемости Москвы находится в районе одного часа. И здесь, я бы сказал, что цены на квартиры еще довольно-таки приемлемые.

На ваш взгляд, можно ли законодательно регулировать цены на недвижимость? Например, зафиксировать среднюю рыночную стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья?

Цены на недвижимость законодательно регулировать нельзя, их может регулировать только рынок. Это вопрос спроса и предложения. Однако, регулировать взаимоотношения, естественно нужно, поэтому принятое на заседании правительства Московской области постановление «Об утверждении средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья в Московской области на 3-й квартал 2006 года», положило первый шаг к определению правил игры на рынке между правительством и всеми другими коммерческими структурами. Я думаю, что в дальнейшем, методики определения средних значений рыночной стоимости квадратных метров жилья будут корректироваться, видоизменяться и, в конечном итоге мы получим документ, в котором цена будет максимально приближена к действительности, даже в условиях динамично меняющихся цен.

Как вы считаете, сформировавшиеся цены на недвижимость в Москве и области являются адекватными относительно настоящего времени?

Если на рынке осуществляются сделки и одни люди покупают, а другие продают недвижимость, то это и есть рыночная цена, и она соответствует той ситуации, которая сложилась на рынке.

Квартирный вопрос – один из наиболее острых для любого человека, семьи и т.д. Не кажется ли вам, что, пользуясь этой потребностью, продавцы недвижимости завышают тем самым ее реальную стоимость?

Давайте рассмотрим вопрос по другому: люди ведь бензин тоже покупают, и цена за баррель нефти колеблется от 20 до 70 долларов. На ситуацию с ценами очень сильно влияет развитость региона. Чем регион развитее, тем больше людей стремятся туда попасть, чем больше люди стремятся попасть в этот регион, тем, соответственно, больше рост цен на недвижимость. Задача государства и правительства – сделать так, чтобы развивались все регионы, а не только Центральный. На самом деле очень сильно идет миграция в Московскую область, но, если повысить развитость регионов, то миграция в Москву и область значительно бы снизилась, люди перестали бы стремиться сюда, а стремились бы в другие областные центры. Необходимо создавать людям условия по всей стране.

На ваш взгляд, имеют ли цены на недвижимость в Москве, Подмосковье, и других регионах России дополнительный потенциал роста, или стоимость недвижимости сегодня достигла своего потолка?

Делать прогнозы – это дело не благодарное, потому как потом надо будет объяснять, почему этого не произошло, или почему произошло не так. Но я все-таки попытаюсь. Я считаю, что рынок Москвы и Московской области, на сегодняшний момент, достиг определенного консенсуса, то есть наступила некоторая стабилизация. В дальнейшем, в связи с тем, что столичный клиент ориентирован на первичное жильё, и многие решают свои жилищные проблемы за счет продажи старой квартиры и покупки новой, то изменение цены будет происходить в соответствии с изменением динамики цен на первичном рынке. Кроме того, цены на недвижимость очень сильно будут зависеть от того, как будут меняться цены на энергоносители, что имеет немаловажное значение при формировании цен на строительном рынке. Я думаю, что в дальнейшем, рост стоимости одного квадратного метра жилой недвижимости будет держаться в пределах инфляции, плюс примерно пять процентов.

Хотелось бы добавить, что еще послужило хорошим шагом для ценовой стабилизации на московском рынке недвижимости. Сегодня тенденция спроса на квартиры поддерживается интенсивно развивающимся ипотечным кредитованием, то есть всегда есть подпитка денежными ресурсами, поэтому спрос будет только увеличиваться. Темпы роста предложения квартир несколько ниже и ожидать, что предложение увеличится не приходится. В Москве и области существует, некоторая проблема нехватки энергоресурсов, вторая проблема – это дороги, посмотрите, вся Москва стоит, поэтому если дальше продолжать строить, то мы получим одну большую пробку, надо думать об общем развитии, поэтому существует объективная необходимость в том, чтобы просто ограничить строительство жилья в Москве. Соответственно это исключает возможности для падения цен. Резюмируя, могу сказать, что предпосылок, которые говорят о стабилизации цен на недвижимость в Москве и Московской области, гораздо больше, чем тех, которые говорят о росте или их падении.