Амортизация улучшений — до конца договора аренды

С 1 января 2006 года арендаторы получили право амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества. Но только если улучшения согласованы с арендодателем, и он их не компенсирует (п. 1 ст. 256 Налогового кодекса РФ).

Ежемесячные амортизационные отчисления по таким неотделимым улучшениям надо рассчитывать исходя из срока полезного использования арендованного объекта. А начислять амортизацию можно с месяца, следующего за вводом улучшений в эксплуатацию. По окончании договора аренды амортизацию арендатор начислять уже не вправе.

Таким образом, чаще всего с помощью амортизации арендатору удастся списать на расходы лишь незначительную часть истраченных на улучшения средств. Причина проста: как правило, срок полезного использования арендованного здания или помещения значительно превосходит период аренды.

Новые разъяснения Минфина России решают одну проблему. А именно, пролонгировав договор аренды, арендатор может, не прерываясь, продолжать амортизировать неотделимые улучшения. Однако рано или поздно аренда закончится, и все равно часть затрат окажется, по сути, подаренной арендодателю.

Тем не менее есть приемы, позволяющие арендатору списать все истраченные на неотделимые улучшения средства в уменьшение налогооблагаемого дохода. Правда, все они требуют участия арендодателя. Например, арендатор и арендодатель заключают посреднический договор. По условиям этого договора работы по улучшению объекта являются обязанностью арендатора. При этом он является посредником между арендодателем и строительной компанией и получает за это вознаграждение. А расходы же по улучшениям несет арендодатель.

При этом на стоимость улучшений увеличивается арендная плата. Это вполне обоснованно, учитывая то, что после проведенных работ помещение или здание может сдаваться в аренду по более высокой цене.

В результате арендодатель получает компенсацию своих затрат. Финансирует же неотделимые улучшения арендатор. Но поскольку это финансирование формально является частью арендной платы, истраченные средства уменьшают налогооблагаемый доход арендатора. Основание: подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.