Чем удивит застройщика НДС при постройке жилого дома?

В. Лобанов, аудитор

Квартиры, построенные за счет собственных средств строительной фирмы, оформляются в ее собственность, а затем реализуются по договорам купли-продажи. Остальные квартиры передаются дольщикам в рамках договора долевого строительства.

Для правильного определения налоговой базы по НДС и исчисления налога в рассматриваемой ситуации обсудим следующие вопросы.

Включаются ли строительно-монтажные работы в налоговую базу?

Выполнение строительно-монтажных работ (СМР) для собственного потребления признается объектом налогообложения по НДС (подп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ). 

К СМР относятся работы, осуществляемые для своих нужд собственными силами организаций, включая работы, для выполнения которых организация выделяет на стройку рабочих основной деятельности с выплатой им заработной платы по нарядам строительства. К этому списку относятся и работы, выполненные подрядными организациями по собственному строительству (пункт 22 постановления Росстата России от 16 декабря 2005 г. № 101).

Инвестиционный проект реализуется с целью передачи объектов дольщикам (инвесторам) в рамках договора долевого участия в строительстве, а также оформления в собственность и последующей реализации квартир по договорам купли-продажи (как товар). Таким образом, последующее использование строящихся объектов для собственных нужд строительной фирмы не предполагается, следовательно, начислять НДС со стоимости выполненных работ по основаниям, предусмотренным подпунктом 3 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса не нужно. 

Относятся ли к налоговой базе средства дольщиков?

На отношения между дольщиками и заказчиком-застройщиком освобождение от НДС не распространяется (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Напомним, что согласно указанной норме освобождению от НДС подлежит реализация жилых домов, помещений, а также долей в них; передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

Дело в том, что льгота применяется только при реализации (в том числе инвесторами) жилых помещений (долей в них) по договору купли-продажи, а также при передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир по договору купли-продажи. Право собственности на квартиры после государственной приемки дома оформляют дольщики (ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Данный вывод, в частности, подтверждается позицией ФНС России, изложенной в письме от 9 декабря 2004 г. № 03-1-08/ 2467/17@.

Положения статьи 4 и статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ позволяют квалифицировать договор долевого строительства как договор строительного подряда. Также в нем могут присутствовать элементы посреднического договора. Для выполнения работ застройщик может привлекать другие организации, а участники долевого строительства должны возмещать застройщику понесенные им затраты.

Так как в рассматриваемой ситуации заказчик-застройщик выполняет весь объем работ собственными силами, налоговая база будет формироваться исходя из всех поступлений от дольщиков. Необходимо отметить, что денежные средства, полученные от участников долевого строительства до момента передачи квартир, будут облагаться НДС на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 167 Налогового кодекса.

Следует обратить внимание на то, что при формировании налоговой базы при продаже части квартир освобождение от НДС применяется (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ). Предоплата по договорам купли-продажи оформленных в собственность строительной фирмы квартир НДС не облагается.

Как учесть входящий НДС, уплаченный поставщикам материалов?

Возможность вычета зависит от порядка передачи результатов строительных работ конечным пользователям. Как мы выяснили выше, операции по передаче заказчиком-застройщиком квартир дольщикам в рамках договора долевого строительства относятся к облагаемым НДС операциям. Следовательно, строительная фирма вправе применить вычет по товарам (работам, услугам), использованным при выполнении строительных работ (п. 6 ст. 171 НК РФ). Заметим, что материалы, работы, услуги, потребляемые при осуществлении строительно-монтажных работ, должны быть оприходованы, и по ним должны быть получены счета-фактуры, с выделенной суммой налога (п. 3 ст. 172 НК РФ).

В то же время, если часть квартир оформляется в собственность строительной фирмы с целью дальнейшей реализации по договорам купли-продажи, имеет место осуществление операций, необлагаемых НДС. В связи с этим, у налогоплательщика возникает необходимость ведения раздельного учета сумм НДС по приобретенным товарам, работам, услугам (п. 4 ст. 170 НК РФ). При этом НДС не подлежит вычету в части расходов, связанных с освобождаемой от НДС деятельностью, а относится на затраты по производству и реализации.

Исключения составляют налоговые периоды, в которых доля совокупных расходов на строительство квартир, реализация которых не подлежат налогообложению, меньше 5 процентов от общей величины совокупных расходов на строительство и иные облагаемые НДС виды деятельности строительной фирмы. В этих налоговых периодах (месяцах) организация вправе применить вычет НДС в полной сумме, предъявленной ей поставщиками (подрядчиками), независимо от направлений дальнейшего использования ценностей (работ, услуг). Об этом сказано в пункте 4 статьи 170 Налогового кодекса.

Если себестоимость квартир, реализуемых по договорам купли-продажи, меньше 5 процентов от общей себестоимости квартир, строительство которых осуществляет фирма, то необходимость ведения раздельного учета отсутствует, и к вычету относится вся сумма НДС.

Если же данное условие не выполняется, то необходимость ведения раздельного учета возникает не только по расходам, непосредственно связанным со строительными работами (покупка материалов, затраты на проектную документацию, разрешения), но и в части содержащих НДС расходов, связанных с деятельностью организации в целом (общехозяйственные, коммерческие расходы).