Учет процентов по кредиту строительными компаниями

Для строительства домов застройщики могут привлекать деньги граждан (дольщиков). За это впоследствии они предоставляют им в собственность квартиры. Дольщики, как правило, вносят деньги частями. Поэтому на определенном этапе строительства их может не хватить. Тогда застройщики вынуждены брать кредиты. Многие банки дают деньги взаймы лишь под обеспечение. Например, залог того или иного имущества. А оно обычно требует оценки. Затраты на нее «ложатся на плечи» строительных фирм. Помимо этого им приходится расходовать деньги и на уплату процентов за кредит. Вот о налоговом учете таких «оценочных» и «процентных» затрат и рассказали в письме финансисты.

Аудитор Е.В. Мишина

Письмо Министерства финансов РФ от 01.03.2007 № 03-03-06/1/140 [УЧЕТ ПРОЦЕНТОВ ПО КРЕДИТУ СТРОИТЕЛЬНЫМИ КОМПАНИЯМИ]

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики <...> по вопросу учета застройщиком-заказчиком расходов по уплате процентов за кредит и иных расходов, связанных с получением кредита, при определении налоговой базы по налогу на прибыль сообщает следующее.

Организация осуществляет функции заказчика-застройщика при строительстве жилья. Для финансирования строительства заказчик привлекал банковские кредиты. В качестве обеспечения кредита банку предоставлен залог в виде недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 257 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на приобретение (а в случае, если основное средство получено налогоплательщиком безвозмездно, – как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с п. 8 ст. 250 Кодекса), сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных Кодексом.

Исходя из этого, проценты за кредит, уплачиваемые заказчиком в период строительства, должны учитываться в составе первоначальной стоимости объекта строительства.

В аналогичном порядке расходы, связанные с оплатой услуг независимого оценщика по оценке имущества, переданного в залог по кредиту, включаются в первоначальную стоимость объекта строительства.

Таким образом, расходы в виде процентов за банковский кредит и оплаты услуг по оценке предмета залога по кредиту, произведенные в период строительства жилья, увеличивают первоначальную стоимость объекта строительства.

Заместитель директора департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики Министерства финансов РФ С.В. Разгулин

Комментарий

Для строительства домов застройщики могут привлекать деньги граждан (дольщиков). За это впоследствии они предоставляют им в собственность квартиры. Дольщики, как правило, вносят деньги частями. Поэтому на определенном этапе строительства их может не хватить. Тогда застройщики вынуждены брать кредиты. Многие банки дают деньги взаймы лишь под обеспечение. Например, залог того или иного имущества. А оно обычно требует оценки. Затраты на нее «ложатся на плечи» строительных фирм. Помимо этого им приходится расходовать деньги и на уплату процентов за кредит. Вот о налоговом учете таких «оценочных» и «процентных» затрат и рассказали в письме финансисты.

Варианты учета

С одной стороны, расходы по уплате процентов и оценке залогового имущества можно включить в первоначальную стоимость постройки. Ведь затраты на приобретение любого основного средства складываются в налоговом учете из всех расходов на его покупку, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором его можно эксплуатировать. А какие именно это должны быть расходы, Налоговый кодекс не уточняет. Причем включить в налоговые расходы затраты на амортизацию построенного дома (а следовательно, и перечисленные траты) застройщик не может. Дело в том, что дом возводят за счет целевых денег дольщиков. А имущество, созданное за счет целевых средств, амортизируемым не считают.

С другой стороны, в кодексе прописаны особые правила учета процентов по кредитам или займам. Их нужно отражать в составе внереализационных расходов фирмы в сумме, не превышающей норму. Правила расчета такой нормы мы рассматривали в комментарии к письму Минфина России от 23.01.2007 № 03-03-06/1/23*. Поэтому сейчас подробно на них останавливаться не будем. Включать проценты в налоговую себестоимость в этом порядке нужно по любым заимствованиям. Независимо от их вида, характера и целевого назначения. Следовательно, такой порядок можно применять и к процентам по обязательствам застройщиков. Что же касается затрат по оценке залогового имущества, то они связаны с получением кредита. То есть эти расходы непосредственно к строительству отношения не имеют. Следовательно, их можно учесть в прочих налоговых затратах на основании пункта 1 статьи 264 кодекса.

Мнение Минфина

Так можно ли все-таки расходы по оценке залога и уплате процентов включать в налоговую себестоимость? Рассмотрим, что говорят об этом финансисты.

В комментируемом письме они указывают, что такие расходы нужно включать в первоначальную стоимость постройки. Следовательно, учесть их в налоговой себестоимости будет невозможно.

Однако сравнительно недавно работники финансового ведомства высказывали противоположное мнение. То есть они разрешали учитывать проценты по кредиту во внереализационных расходах, а затраты по оценке залога – в прочих (письмо Минфина России от 19.07.2006 № 03-03-04/1/599).

Учитываем расходы, исходя из условий договора

Для наиболее точного учета процентов и «оценочных» расходов застройщикам нужно отталкиваться от условий договоров с дольщиками.

Так, если названные расходы возмещают за счет их денег, то ситуация складывается следующая. Целевые деньги дольщиков не считают налогооблагаемыми доходами (п. 14 ст. 251 НК РФ). А целевые выплаты из них (например, на покупку строительных материалов, оплату услуг подрядных фирм, содержание застройщиков, уплату процентов по полученным на строительство кредитам и т. д.) не учитывают при расчете «прибыльного» налога (письмо Минфина России от 31.10.2005 № 03-03-04/4/73). В связи с этим расходы по выплате процентов за кредит и оценке залогового имущества включать в налоговую себестоимость нельзя. Они должны списываться за счет целевых средств или включаться в стоимость дома (до его постановки на учет).

Если же по условиям контрактов «процентные» и «оценочные» затраты дольщики не возмещают, то целевыми такие выплаты не будут. Если застройщик докажет их необходимость (экономическую целесообразность) и документально подтвердит, он сможет включить эти расходы в налоговую себестоимость.