С появлением программы "Доступное жилье", усилением активности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и активизацией банков в секторе кредитования населения ипотека становится все более и более популярным способом обзаведения собственным домом. Помимо всего прочего получение и выплата ипотечного кредита и приобретение недвижимости могут влиять и на уплату налогов физическим лицом. Можно ли сэкономить, купив квартиру в кредит, и если да, то как?
Михаил АЛЕКСАНДРОВ
Буква закона
Получить льготы можно благодаря наличию в Налоговом кодексе статьи 220, закрепляющей право налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты.
Пункт 2 данной статьи предусматривает получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на приобретение или строительство жилья (как квартиры, так и отдельно стоящего дома) в размере фактических расходов, но не выше 1 000 000 рублей. Кроме того, возможно получить вычет в размере процентов, фактически уплаченных по ипотечному кредиту, то есть общая сумма вычетов может значительно превысить указанную планку.
При получении имущественного налогового вычета налогоплательщику может быть возвращена часть налога на доходы физических лиц, удержанная с него ранее. При этом необходимо помнить, что предоставление вычета означает не уменьшение суммы налога, а уменьшение суммы налоговой базы налогоплательщика. Сумма налогового вычета, не полностью использованная в текущем году, может быть перенесена на следующий календарный год.
Легко ли получить имущественный налоговый вычет?
Как видно из примера (см. "Калькулятор"), имущественный вычет может составить достаточно значительную сумму. Легко ли государству будет расстаться с такими деньгами?
Ниже будет рассмотрена наиболее распространенная на сегодняшний день ситуация, когда с привлечением ипотечного кредитования была приобретена квартира в жилом доме.
Уже упоминавшаяся статья 220 НК РФ содержит перечень документов, которые необходимы для получения имущественного налогового вычета. Это договор о приобретении квартиры или прав на квартиру в строящемся доме; акт передачи квартиры или документы, подтверждающие право собственности на квартиру; платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств, кассовые чеки и другие документы).
К сожалению, кодекс не содержит исчерпывающего перечня документов, которые требуется предоставить для подтверждения факта уплаты процентов по ипотечному кредиту, устанавливая лишь требование о том, что кредит должен носить целевой характер.
На практике для подтверждения расходов по уплате процентов инспекция потребует предоставить копию договора ипотечного кредитования, копию графика платежей, копию платежных документов, подтверждающих уплату процентов, а также справку из банка, свидетельствующую о зачислении указанной суммы процентов на счет. Последнее требование обусловлено, как правило, тем, что возврат кредита осуществляется аннуитетными (равными) платежами, что не позволяет инспекции выделить сумму уплаченных процентов.
Кроме указанных выше документов для получения имущественного налогового вычета должны быть поданы декларация по налогу на доходы физических лиц, а также заявление на получение имущественного вычета в свободной форме. Можно рекомендовать одновременно с предоставлением этих документов подать и заявление о перечислении возвращаемой суммы налога с указанием банковских реквизитов. Необходимо обратить внимание на то, что в соответствии с требованием пункта 4 статьи 229 НК РФ в налоговой декларации должны быть указаны все доходы, полученные налогоплательщиком за истекший период.
Важно, что возникновение права на имущественный вычет кодекс связывает с наличием акта передачи квартиры, или свидетельства о праве собственности, или и того и другого. Указанный акт необходим при приобретении квартиры на стадии строительства, когда между фактическим окончанием стройки и оформлением свидетельства о праве собственности может пройти не один год.
К сожалению, до момента окончания строительства объекта недвижимости и оформления указанных документов получить налоговый вычет невозможно. Тем не менее проценты, уплаченные по кредиту до момента оформления акта передачи квартиры или свидетельства, могут быть учтены при расчете налогового вычета.
Итак, для получения вычета в рассматриваемом примере необходимо подать в инспекцию следующие документы:
- декларация по налогу на доходы по форме 3-НДФЛ;
- заявление о предоставлении налогового вычета;
- заявление о перечислении суммы налога на счет физического лица;
- копию договора о приобретении квартиры;
- копию акта о передаче квартиры;
- копию свидетельства о праве собственности на квартиру (если выдано);
- копию договора об ипотеке;
- копию графика платежей по кредиту;
- копию платежных поручений об уплате платежей по кредиту;
- справку из банка о размере поступивших в счет процентов по кредиту платежей.
На рассмотрение всех документов и перечисление налога казначейством уходит, как правило, от четырех до шести месяцев.
Всегда ли возможно получение имущественного вычета?
Как известно, в настоящее время привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2006 г. № 111-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Можно ли воспользоваться налоговой льготой, если деньги на приобретение квартиры были уплачены до вступления в силу указанного закона или если заключенный с застройщиком договор не регулируется им? Несмотря на то что нередко используются весьма запутанные схемы привлечения средств граждан в строительство, шанс получить налоговый вычет есть и в этом случае. Главное - надо будет доказать налоговым органам, что средства, уплаченные за векселя, по предварительным договорам и т.п., на самом деле были направлены на приобретение квартиры. Безусловно, в этом случае комплект предоставляемых документов может отличаться от описанного выше.
Итак, стоит ли все же потратить силы и время на получение уплаченной суммы налога назад? Надеюсь, приведенные выше рекомендации помогут вам в принятии для себя этого решения, а также облегчат процесс сбора и предоставления необходимой документации.
КАЛЬКУЛЯТОР
Предположим, что доход налогоплательщика в истекшем году составляет 600 000 руб. Стоимость приобретенного жилья составила 3 000 000 руб. Сумма полученного на покупку ипотечного кредита составила 2 250 000 руб. (75% от стоимости объекта). Сумма ежемесячных выплат составляет 25 000 руб., в том числе 6250 руб. составляют проценты, 18 750 руб. - основная сумма долга. Срок погашения кредита - 10 лет. Сумма налога на доходы физических лиц в описываемом примере составит 78 000 руб. Сумма вычета, который налогоплательщик сможет получить, составит 1 750 000 руб. за весь срок кредитования, из них 1 000 000 руб. - вычет на приобретение недвижимости и 750 000 руб. - вычет в части уплаты процентов по кредиту (6250 руб. х 120 мес.). Так как сумма дохода налогоплательщика меньше суммы вычетов, распределение их по годам будет выглядеть следующим образом:
1-й год - 600 000 руб. (часть вычета в размере 1 000 000);
2-й год - 550 000 руб. (400 000 "оставшихся" от 1 000 000 + сумма процентов за два года - 6250х24);
3-й и последующие годы - по 75 000 руб. ежегодно.
Сумма, которая будет возвращена из бюджета за данное время, составит 227 500 руб. При этом в первые два года удастся получить наибольшую сумму - в размере 149 500 руб.
Автор - заместитель директора департамента налогов и права ИБГ "Русский инвестиционный клуб консалтинг"
Начать дискуссию