Земельный участок: оплата зависит от прав

Налог или аренда?

Статья 388 Налогового кодекса плательщиками налога на землю признает организации, владеющие участками на правах собственности, постоянного (бессрочного) или пожизненного владения. С другой стороны, из положений Закона «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. № 1738-1 следует вывод о том, что налог должен уплачивать фактический пользователь участка. На стыке этих норм иногда возникают противоречия между фирмами и инспекциями.

Например, должна ли организация уплачивать земельный налог с участка под зданием, если она владеет им на правах аренды, а на участок под строением у нее совсем нет документов? На этот вопрос пришлось отвечать судьям ФАС Московского округа, рассматривая дело от 6 октября 2006 г. № КА-А40/9596-06-П (c текстом этого документа вы сможете ознакомиться в справочной правовой системе КонсультантПлюс). Арендаторы налог на землю не платят (п. 2 ст. 388 НК). Смутил инспекторов тот факт, что недвижимость являлась государственной собственностью. По закону, пользование землей осуществляется за плату, поэтому возник вопрос, кто в такой ситуации будет перечислять деньги. Судьи отметили, что в данном случае плата за землю включена в сумму за аренду недвижимости и предприятие перечисляет ее таким образом. При этом не имеет значения, есть в договоре прямое указание на это или нет.

Иногда инспекторам, действительно, сложно установить, кто должен платить земельный налог. Так, одна компания приобрела здание, находящееся на участке, принадлежащем продавцу на праве аренды. Суд указал на то, что при приобретении недвижимости к покупателю переходит и право аренды данного участка. Таким образом, платить земельный налог фирма не должна, потому что она является собственником строения, но арендатором земли. Принимая решение, арбитры сослались на постановление Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11. Рассматривая аналогичную ситуацию, высший суд подчеркнул, что покупатель, являющийся пользователем участка, платит не земельный налог, а арендную плату (постановление ФАС Московского округа от 20 апреля 2006 г. № КА-40/3049-06).

В другом случае инспекторы доначислили компании земельный налог, потому что договор субаренды содержал условие о передаче наряду с арендой и права на владение и пользование земельным участком. Однако судьи признали такое решение неправомерным и приняли сторону фирмы (постановление ФАС Московского округа от 2 мая 2006 г. № КА-А40/3488-06-П).

Следует отметить: если собственник запишет в договоре аренды, что земельный налог платит пользователь, то это условие будет недействительным. Налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога (п. 1 ст. 45 НК). Он также должен сдать декларацию. Об этом говорится в определении Конституционного Суда от 22 января 2004 г. № 41-О.

В поисках базы

Земельный налог с 1 января 2007 года исчисляют исходя из кадастровой стоимости участка. Ее определяет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Что делать, если она еще не установлена? В письме Минфина от 27 марта 2007 г. № 03-05-06-02/28 рассматривается достаточно распространенная ситуация. Допустим, организация приобрела помещение на первом этаже многоквартирного дома, расположенного на участке, в отношении которого не проводились межевание и кадастровый учет. Соответственно, нет правоустанавливающих документов на землю. Нужно ли платить налог на землю?

Во-первых, следует разобраться с тем, кому принадлежит сама земля под домом. С момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета земля, на которой расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность владельцев помещений в этом здании (ст. 16 закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ). Причем такой участок включает и прилегающую территорию «с элементами озеленения, благоустройства и иными, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами» (п. 1 ст. 36 ЖК). Налоговая база для каждого налогоплательщика при этом определяется пропорционально его доле в общей собственности (п. 1 ст. 392 НК). На практике это получается следующим образом. Например, в доме, общая площадь которого составляет 3000 квадратных метров, предприятие владеет помещением в 300 квадратных метров (0,1 доли). Значит, и налог ей придется платить с 0,1 кадастровой стоимости земельного участка.

В арбитражной практике рассматривался случай, когда фирма неправильно рассчитала размер отчислений. Организация приняла площадь участка равной внутреннему обмеру помещения. Инспекция в ходе выездной проверки выявила этот факт и доначислила налог. Судьи в данном случае поддержали ИФНС. Арбитры указали также, что отсутствие правоустанавливающих документов на землю не освобождает фактического владельца и пользователя от платы за землю. Хотя в этом случае позиция судей противоречит мнению Минфина, утверждающего, что «организация, права пользования земельными участками которой не зарегистрированы в установленном порядке, не может признаваться плательщиком земельного налога» (письмо Минфина от 27 марта 2007 г. № 03-05-06-02/28). В рассматриваемом деле ни у инспекции, ни у фирмы не было информации о размере общей долевой собственности. ИФНС при исчислении налога исходила из данных, предоставленных БТИ (постановление ФАС Московского округа от 16 ноября 2006 г. № КА-А41-10443/06). Здесь также существуют расхождения с точкой зрения финансового ведомства, которое считает, что если кадастровый учет еще не проведен, то налог платить не нужно. Данная позиция отражена также в определении Верховного Суда от 12 июля 2006 г. № 5-Г06-57.