Защита при ипотеке

Ирина, какие риски страхуются при получении ипотечного кредита?

При получении ипотечного кредита банк-кредитор предложит застраховать заемщику конструктивные элементы предмета залога (квартиры, дома). Это страхование является обязательным. Так же в большинстве случаев придется застраховать свою жизнь и трудоспособность. Объем покрываемых рисков будет зависеть от требований банка – кредитора. Чаще всего требуемое покрытие включает в себя смерть, наступившую по причине несчастного случая и болезни, нетрудоспособность, возникшую в результате присвоения застрахованному инвалидности 1 или 2 группы, опять таки по причине несчастного случая или болезни. Реже к перечисленному покрытию добавляется временная утрата трудоспособности в результате несчастного случая. В ипотечное покрытие может входить (и часто входит!) также риск утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости.

На что может рассчитывать ипотечный заемщик в случае наступления страхового случая?

Суть ипотечного страхования для заемщика в том, что при наступлении непредвиденных неприятных событий сам заемщик или при самом плачевном варианте развития событий его родные и близкие не испытывают дополнительной материальной нагрузки в виде обязательств по погашению кредита. За них это сделает страховая компания. Так же заемщику или его родственникам не придется расставаться с уже ставшим родным жильем.

Банк получает защиту своих финансовых интересов. Имея страховую защиту, банк уверен, что в случае наступления дефолта по кредиту, связанному с вышеперечисленными причинами, ему не придется испытывать трудности с реализацией предмета залога с публичных торгов, различными судебными тяжбами и пр. Его проблемы тоже решит страховая компания. Страховщик при этом осуществляет свою профессиональную деятельность и грамотно управляет рисками, переданными ему клиентами. Так что заключение договора комплексного ипотечного страхования обоюдовыгодно для всех участников ипотечного рынка.

При получении кредита, например, жизнь заемщика, уже может быть застрахована. Что происходит в подобных ситуациях?

В подобных ситуациях значение будут иметь два основных фактора. Во-первых, будет учитываться, в какой страховой компании уже застрахована жизнь заемщика. Если страховщик не аккредитован при банке кредиторе, то, скорее всего, заемщику придется заключать новый договор страхования с аккредитованной компанией. Второй важный момент, который будет имеет значение – какое именно страховое покрытие содержится в уже имеющемся договоре страхования и в чью пользу заключен договор. Если существующее покрытие удовлетворит банк, то вполне можно будет заключить дополнительное соглашение о смене выгодоприобретателя.

На какой срок, как правило, заключаются договоры страхования, согласно требованию кредитного договора? Бывают ли случаи, когда заемщики по собственному желанию увеличивают сроки договора и страховую сумму, а также расширяют перечень страхуемых рисков?

Обычно договор страхования заключается на срок кредитования, плюс некоторый временной задел (от 1 дня до 1 месяца). Это необходимо для покрытия рисков заемщика и банка в течение всего периода кредитования. Период этот и так достаточно длинный – от 10 до 30 лет. Поэтому на практике у заемщиков не возникает желания заключить договор на еще более длительный срок. А вот на счет увеличения страховой суммы многие заемщики задумываются. Дело в том, что страхование в пользу банка осуществляется на сумму кредита, увеличенную на 5–15%. Но если действительная стоимость закладываемого имущества выше, чем страховая сумма по договору страхования, у физического лица возникает свой собственный риск, не покрытый данной страховой защитой.

Например, дом, приобретенный за счет кредитных средств стоит 100 рублей. Размер кредита – 70 рублей. Страховая сумма по договору страхования в пользу банка составит 70 рублей + 10%=77 руб. Итого получаем собственный риск физического лица 100-77=23 рубля. И это на момент заключения договора. В дальнейшем, по мере погашения кредита собственный риск физлица будет увеличиваться, а риск банка уменьшаться. Поэтому по мере роста страховой культуры у людей возникает вопрос: если случится что-то неприятное, банк свой риск закроет, а как же я? Страховая компания выплатит средства, которые будут направлены на погашение кредита, но я то в результате останусь ни с чем!

Тоже самое касается и расширения страхового покрытия. Если еще некоторое время назад заемщики воспринимали страховую услугу как досадное дополнение, необходимое для получения кредита, то на настоящий момент практически все заемщики-страхователи очень внимательно относятся к заключению договора страхования. И уже не редкость, когда человек самостоятельно принимает решение о расширении страхового покрытия за дополнительное вознаграждение.

Бывают ли случаи, когда заемщик обращается за выплатой страхового возмещения, в то время как, согласно условиям договора, произошедшие событие не является страховым? Всегда ли страхователь умеет правильно прочитать страховой договор?

Да, такие случаи бывают. Единственное, что можно посоветовать в этой ситуации, это внимательно читать договор страхования и договариваться об условиях «на берегу». Страховщик же, со своей стороны, исходя из своего опыта, должен обязательно акцентировать внимание клиента на моментах, которые человек, в силу отсутствия опыта в страховании, может истолковать не вполне корректно.

Как часто страховая компания совершает выплаты по договорам страхования, заключаемым в силу ипотеки?

На настоящий момент выплаты по договорам комплексного ипотечного страхования думаю у всех компаний, активно работающих в этой сфере, держатся в рамках запланированных. Но, учитывая длительный срок действия такого страхового покрытия (до 30 лет) и недостаточное количество новых строящихся объектов недвижимости (т.е. изношенный жилой фонд), ситуация, скорее всего, ухудшится.

Какие виды жилья наиболее интересны для страховой компании, или это не принципиально?

Для страховой компании в большей степени существенен не вопрос предпочтения какой-либо категории жилья, а вопрос адекватности тарифов. Страховщик, как профессионал в области управления рисками, должен просто грамотно оценить риски, связанные с тем или иным объектом недвижимости, и определить ту стоимость, за которую он согласен переложить эти риски с клиента на себя.

Какой вы можете дать прогноз развитию российского рынка ипотечного страхования?

С учетом нынешних цен на недвижимость, у ипотеки должно быть большое будущее. Для многих семей это единственная возможность обзавестись собственной жилплощадью или улучшить свои жилищные условия. Смягчение требований банков к выдаваемым кредитам и постоянные улучшения кредитных продуктов тоже стимулируют развитие ипотечного рынка. Так же увеличению объемов выдаваемых ипотечных кредитов способствует и активное развитие рефинансирующих организаций.