Хотели как лучше…
Как известно, до 2010 года все компании должны либо оформить в аренду, либо выкупить находящуюся под принадлежащими им строениями землю в собственность. Соответствующее решение по этому вопросу они обязаны принять, следуя нормам закона от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельный участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности».
Помимо суммы, которую они должны будут заплатить за саму землю, немалых расходов потребует и так называемое «территориальное землеустройство». Под ним подразумевается целый комплекс разного рода работ, расходы на которые для предприятий в самом ближайшем будущем могут серьезно возрасти. Опасное в этом смысле решение, способное стать прецедентным для многих субъектов России, и было недавно принято депутатами Мособлдумы, а впоследствии утверждено губернатором Борисом Громовым. Кстати, возможность именно такого развития событий, то есть установления субъектом предельной максимальной цены на проведение территориального землеустройства была предусмотрена статьей 11 Федерального закона от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», отметил заместитель начальника отдела юридического и налогового консультирования компании «АКФ «Топ-Аудит» Алексей Деменков. По его словам, цель такого регулирования вполне понятна – повышение доступности услуг по проведению землеустройства для малоимущих слоев населения.
В принципе, депутаты Мособлдумы способны защитить подобным образом и интересы коммерческих организаций, использующих земельные участки, правда, вероятность принятия такого решения в настоящее время крайне мала.
Как следует из пункта 1 статьи 2 закона № 93-ФЗ, юридические лица и индивидуальные предприниматели, выполняющие работы по территориальному землеустройству, не имеют права брать с клиентов за свои услуги более 450 рублей за 100 квадратных метров и более 7 тысяч рублей за один земельный участок. Однако надо учитывать, что документ носит протекционистский характер только в отношении участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства в регионе, то есть для физических лиц. Но дело-то в том, что на рынке «земельных услуг» работают сплошь коммерческие компании. Государство от деятельности в этой сфере полностью отказалось. Логично предположить, что подмосковные землеустроители, не придя в восторг от введенного ценового госрегулирования, постараются возместить свои финансовые потери. И совсем не исключено, что «отыграются» они на фирмах.
Две стороны госрегулирования
В принципе, инициатива депутатов Мособлдумы хорошая, считает вице-президент общественной организации предпринимателей «ОПОРА России» Владислав Корочкин:
-Сегодня на рынке землеустроительных услуг творится настоящий ценовой беспредел. Для юридических лиц цены на межевание просто запредельные и исчисляются тысячами долларов за гектар.
В то же время он уверен, что введение государственного регулирования цен на межевание для юридических лиц совершенно излишне, если в отдельно взятом районе или регионе на условиях справедливой конкуренции работает несколько фирм, предлагающих спектр землеустроительных услуг. В этом случае цена сама упадет до уровня приемлемой. Если же в каком-то районе работает одна компания, да к тому же подконтрольная местным властям и есть все условия для монополизации рынка, то в этом случае госрегулирование может стать для бизнеса спасительной мерой.
Мнение Алексея Деменкова совпадает с позицией вице-президента «ОПОРЫ». Представитель консалтинговой компании также считает, что вмешательство государства в регулирование каких-либо сегментов рыночных отношений должно осуществляться предельно аккуратно и четко. В противном случае возникает риск спада количества предложений на рынке услуг, что приведет к дефициту таковых. Это влечет за собой возникновение очередей что, соответственно, вызывает необходимость осуществлять дополнительные неподконтрольные надзорным ведомствам платежи для получения доступа к услугам, подчеркнул Алексей Деменков. Другой реакцией рынка на вмешательство государства является разработка новых схем взаимодействия, при которых появляются «непрофильные» и, соответственно, не регулируемые законом, услуги, по которым услугодатель получает желаемое вознаграждение. Как представляется, наиболее удачно государству удается осуществлять регулирование в области естественных монополий. Что касается среднего и малого бизнеса, то здесь, как правило, установление ограничений приводит к тому, что рынок начинает искать пути по обходу установленных лимитов.
Ориентируемся на местности
Одним словом, вряд ли стоит сомневаться, что землеустроительные компании упустят возможность максимально использовать создавшееся сегодня положение. Срок, отпущенный коммерсантам на приведение своих прав на землю в порядок, имеет предел, стало быть, услуги по межеванию в ближайшее время останутся более, чем востребованы, и снижать цены не имеет смысла. Кроме того, Алексей Деменков отметил, что хотя при принятии данного закона не ставилась цель урегулировать платежи субъектов малого бизнеса, на практике велика вероятность применения положений закона и к фирмам (при условии, что земельные участки, занимаемые малыми компаниями и частными предпринимателями, в отношении которых будет проводиться межевание, предназначены для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства). Однако не исключена вероятность того, что организации, осуществляющие землеустройство, разработают схемы, направленные на увеличение стоимости работ сверх установленного максимального предела. В этом случае субъектам малого бизнеса придется оплачивать указанное превышение. «И что особенно неприятно, вероятнее всего такие траты невозможно будет учесть в качестве расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль», – прогнозирует Алексей Деменков.
Тем не менее, фирма все же может кое на чем сэкономить. Например, при подготовке пакета документа, подтверждающих право собственности на землю, необходимо выполнить межевание. Провести его «втихую» не удастся, непременно надо будет побеспокоить хозяев прилегающих участков. Обязательное уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых наделов предусмотрено «Методическими рекомендациями по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства» от 17 февраля 2003 г. Раз так, почему бы не скооперироваться с ними и не заказать межевание совместно? «Коллективный подход» позволит убить сразу двух зайцев – поделить расходы на всех заказчиков и исключить дальнейшие споры по поводу захвата чужой территории. Если же объединить усилия с владельцами и пользователями «пограничных» наделов не удастся, обмер прилегающих земель, расчет их площади и проверка полученных данных на соответствие правоустанавливающим документам фирме придется оплатить единолично, а это серьезно удорожает процедуру.
К сумме, которая делится на всех, можно приплюсовать также затраты на выезд геодезистов к месту съемки и на так называемое сгущение опорной геодезической сети, которое выполняется перед обмером участка. При этом, по словам специалистов, лучше сразу заказать топографическую съемку в масштабе 1:500, которая учитывает рельеф местности и расположение на ней различных объектов. Это не скажется на стоимости межевания, зато сослужит хорошую службу в дальнейшем. Так, компании не придется заказывать топографическую съемку, если возникнет необходимость возвести, к примеру, новый корпус, складские помещения или какие-то другие строения. В таком случае можно будет представить проектировщикам документ, полученный ранее - еще при проведении межевания.
Бывает и так, что синхронизировать процесс межевания сразу нескольких участков по каким-либо причинам не получается. В подобной ситуации Алексей Деменков советует провести хотя бы предварительные переговоры с владельцами смежных участков, для определения примерных границ земельных участков. В противном случае, возникновение споров с ними, когда весь пакет документов уже оформлен, может привести к значительному увеличению расходов лица, проводящего межевание. Дело в том, что такие разногласия решаются в суде.
Начать дискуссию