Уполномоченный по защите прав предпринимателей Борис Титов доложит Владимиру Путину о сложной ситуации с определением и оспариванием кадастровой стоимости недвижимости. В том числе предложит пересмотреть практику возложения судебных расходов на истцов-предпринимателей.
В ежегодном докладе президенту страны, проект которого пока готовится, будут освящены проблемы связанные с оценкой кадастровой стоимости недвижимости и судебной практикой по оспариванию завышенной стоимости.
С 1 января 2020 года государственной кадастровой оценкой недвижимости занимаются исключительно специализированные государственные бюджетные учреждения. Однако передача оценки от независимых оценщиков в ГБУ не принесла желаемого результата — стоимость объектов все равно завышается.
Все последние годы и досудебное, и судебное оспаривание неизменно приводит к значительному снижению первоначальной оценки, отмечается в докладе Титова. По информации Росреестра, в 2020 году комиссии рассмотрели 23 839 заявлений в отношении 37 818 объектов недвижимости, средний показатель снижения составил 29,3 %. В рамках судебного оспаривания требования истцов были удовлетворены в отношении 9 737 исков. В среднем кадастровая оценка снизилась на 52%.
Основные дефекты процесса связаны с тем, что государственная кадастровая оценка недостаточно налажена. Работы недофинансированы и, как следствие, низкие зарплаты сотрудников ГБУ не могут привлечь опытных специалистов.
Законодатель предусмотрел возможность уточнения кадастровой стоимости, когда владелец объекта подает в ГБУ на проверку отчет о его рыночной стоимости, выполненный независимым оценщиком за счет владельца. Однако процедура не является понятной и прозрачной, что провоцирует коррупцию.
В частности, сотрудник ГБУ будет устанавливать наличие в отчете ошибок и нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Фактически он будет выполнять функцию эксперта саморегулируемой организации оценщиков, при этом деятельность эксперта СРО регламентирована, в отличие от сотрудника ГБУ.
В докладе Уполномоченного предложено на федеральном уровне установить требования к минимальному штату ГБУ, требования к сотрудникам в части опыта и квалификации, требования по повышению квалификации сотрудников. Разработать единый порядок проверки рыночных отчетов на основе Федерального стандарта оценки № 5. Стандартизировать работу сотрудников ГБУ, взяв за основу требования к рассмотрению отчетов экспертами СРО.
Речь в докладе пойдет и о судебном оспаривании оценки. Судебные расходы при любом исходе дела теперь ложатся именно на истца, так как суды считают, что он, якобы, получает «налоговую выгоду», хотя речь идет лишь о восстановлении нарушенного права на уплату экономически обоснованного налога.
Нет единого мнения о наличии НДС в составе кадастровой стоимости объектов капитального строительства. С декабря 2019 года суды стали принимать исковые заявления, отчеты и заключения судебных экспертов без указания на НДС. Это подразумевает, что рыночная стоимость, определяемая для установления кадастровой стоимости, хоть и в неявном виде, увеличивается на 20 %, что повышает налоговую нагрузку на предпринимателей, приводит к росту арендной платы и выкупной стоимости.
В докладе предложено пересмотреть практику возложения судебных расходов на истцов-предпринимателей, а также во избежание двойного налогообложения исключить НДС из кадастровой стоимости.
Начать дискуссию