Если ИП на УСН продает недвижимость, не имеющую отношения к бизнесу, надо платить НДФЛ. В противном случае — налог по УСН.
Напомним, вопрос налогообложения сделок по продаже недвижимости и автомобилей волнует многих ИП. Его часто задают на нашем форуме. Людям непонятно, какой налог платить — как ИП или как простое физлицо.
Разъяснение дал Минфин в письме № 03-11-11/76758 от 22.09.2021.
Мы собрали аргументы в таблицу.
Признаки, которые указывают, что надо заплатить именно этот налог | |
УСН | НДФЛ |
ИП осуществляет виды деятельности по продаже недвижимости; недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. | недвижимость НЕ использовалась в предпринимательской деятельности; в ЕГРИП не указан вид деятельности, связанный с продажей недвижимости. |
Комментарии
7Очень корявый ответ формально. Хотя большинству так понятнее. Правильно, как мне видится, так: если имущество использовалось в целях ведения предпринимательской деятельности, то платим предпринимательский налог (усн 6 / усн 15 / ндс+ндфл). Если не использовалось, то просто ндфл. При смене режима налогообложения - надо думать.
С 01.01.2019 в п. 17.1 ст. 217 НК РФ внесена поправка, которая освобождает физлицо от уплаты НДФЛ и подачи декларации в случае продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Подробнее в статье УДАЛЕНО
Все совершенно не так. Во-первых, поправка касалась только жилой недвижимости. Во-вторых, не уплачивать НДФЛ можно только в том случае, если в собственности квартира была более минимального срока владения.
к сожалению, удалили ссылку на статью там подробно изложено и про вид недвижимости, и про срок владения.
А у нас не место для рекламы. Таких статей и у нас полно.
Я писала про ваш текст, который не соответствует действительности.
Да у них в статье это все расписано. А вот здесь комментатор привёл некорректную выдержу. Ради ссылки наверное..
Решила опубликовать полную статью из своего аккаунта в Инстаграм здесь.
Возможно, кому-то будет полезно:
ИП на "упрощенке" "доходы" продает квартиру и автомобиль, которые использовались в предпринимательской деятельности (сдавались в аренду), объекты в собственности более 5 лет. ОКВЭДы по продаже недвижимости и транспортных средств у ИП отсутствуют, но есть ОКВЭДы по сдаче в аренду. Эти сделки будут облагаться налогом по УСН или НДФЛ?
Неоднозначный вопрос. Начнем с возможностей.
Можно не платить налог с доходов при продаже жилой недвижимости и транспортных средств при соблюдении определенных условий.
С 01.01.2019 в п. 17.1 ст. 217 НК РФ внесена поправка, которая освобождает физлицо от уплаты НДФЛ и подачи декларации в случае продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.
Условия применения этой льготы:
⃣ К имуществу относятся: жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, садовые дома или доли в них (приобретенные после 01.01.2016 г.) и транспортные средства.
По нежилым помещениям указанная льгота не действует!
⃣ Срок владения (нахождения в собственности) должен быть:
- по транспортным средствам 3 года и более;
- по жилью 5 лет (либо 3 года - в зависимости от ситуации (см. ниже)) и более.
Срок владения 3 года допускается, если:
объект перешел по наследству;
достался в подарок от члена семьи или близкого родственника;
получен в результате приватизации;
передан по договору пожизненного содержания с иждивением;
единственное жилье продается в 2020 году или позже;
продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет.
Возможность не платить НДФЛ – это круто, но есть одно НО:
Существует риск переквалификации сделки по продаже квартиры или автомобиля (даже при отсутствии ОКВЭД) в ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ.
В этом случае действующему ИП придется включить доход по сделке с квартирой (авто) в доход по упрощенной системе налогообложения.
Минфин дает такие разъяснения в письме от 28 апреля 2020 г. N 03-04-05/34415 «в случае если
(1) индивидуальный предприниматель осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и (2) недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности…, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов … по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
… если имущество реализуется вне рамок осуществления предпринимательской деятельности, при рассмотрении вопроса налогообложения доходов, полученных от его продажи, необходимо учитывать норму п. 17.1 ст. 217 НК РФ. (освобождение от НДФЛ)»
По мнению Минфина, что бы отнести деятельность к предпринимательской и обложить УСН должно присутствовать 2 фактора:
1) осуществление вида деятельности по продаже имущества (четко в законе не определено что это значит);
2) недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности (это у ИП точно есть).
Полагаю, что если сделка единичная, ОКВЭД по продаже недвижимости и авто в выписке из ЕГРИП отсутствует, то налоговые риски не велики.
Как быть, если сделка не разовая:
1. Вы имеете право по данному поводу направить письменный запрос в свой налоговый орган, но инспекции ФНС очень редко качественно отвечают на письма.
2. Совершая сделки, безопаснее на момент совершения не быть в статусе предпринимателя и какой-то период после совершения сделки тоже, что бы налоговая не посчитала снятие ИП с учета- схемой ухода от уплаты налога по УСН.
3. Если деятельность купли-продажи объектов жилой недвижимости систематическая- рассмотреть, например, переход на режим налогообложения в виде УСН «доходы- расходы».