Продажа земельного участка

Приветствуем вас, Анна!

Продать можно по любой цене, но и ФНС может в любом случае заинтересоваться сделкой, если цена будут существенно ниже или выше кадстровой стоимости (20%).

Прежде всего ФНС привлекут внимание сделки, в которых продавец и покупатель взаимозависимы.

Например, продажа компанией имущества своим учредителям по цене, которая ниже кадастровой в несколько раз, ожидаемо привела к доначислениям налога на прибыль и НДС (Определение ВС от 19.09.2018 N 307-КГ18-14063).

Есть судебный спор, в котором доход начислили покупателю, а не продавцу. ИП купил у юрлиц, в которых был учредителем, здание по цене в 10 раз ниже его кадастровой стоимости. Цену здания ИФНС взяла из судебных решений об оспаривании кадастровой стоимости. Инспекция сделала вывод о создании схемы и признала сэкономленные деньги доходом предпринимателя. Лимит по доходам на УСН был превышен, ИП перевели на ОСН и пересчитали налоги. Суды признали выводы законными (Постановление АС СЗО от 30.11.2021 № Ф04-7322/2021).

Но даже если взаимозависимость отсутствует, налоги могут доначислить, если докажут умышленное занижение цены. Так, ООО продало физлицу здание магазина и земельный участок. По договору цена сделки составила 200 тыс. руб. Однако, по данным бухучета (оборотно-сальдовые ведомости), по счету 90 "Продажи" общество отразило доход в сумме 2,252 млн руб., а по счету 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - дебиторскую задолженность в сумме 2,052 млн руб. Кроме того, налоговикам в руки попала товарная накладная, по которой также цена имущества была на 2 млн руб. больше, чем указано в договоре. Суд подтвердил вывод налоговиков о занижении доходов от реализации объектов недвижимости (Постановление АС ЦО от 03.03.2022 N Ф10-87/2022).

Как мы видим, решающее значение имеет не само отклонение цены недвижимости от ее кадастровой стоимости, а совокупность собранных ИФНС доказательств о наличии в действиях налогоплательщика умысла по занижению дохода. Кадастровая стоимость имущества используется как ориентир при сборе доказательств получения необоснованной налоговой выгоды.

Что можно сделать?

Если вы понимаете, что по вашей сделке стоимость занижена более чем на 20% относительно рыночной цены, перед заключением договора купли-продажи рекомендуем:

- или обратиться к независимому оценщику и получить отчет об оценке стоимости имущества (ст. 2, ч. 1 ст. 11 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ);

- или провести самостоятельный мониторинг цен у продавцов аналогичного имущества и запастись их прайс-листами или распечатками с их сайтов (заверив их у нотариуса).

Далее пропишите в договоре экономическое обоснование цены сделки (например, наличие встречных уступок контрагента, в том числе неденежных).

Существенное отклонение от рыночной цены можно объяснить, например, состоянием объекта, специфическими условиями продажи, доставки или оплаты объекта.

В налоговом учете расходы на оценку недвижимости на продажу включите в прочие расходы на дату составления акта приемки-сдачи оказанных услуг (подп. 40 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 268, подп. 3 п. 7 ст. 272, п. 1 ст. 252 НК РФ; Письмо ФНС от 25.03.2019 № СД-4-3/5272).

На УСН расходы на проведение оценки учитываются, только если она является обязательной в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении базы (подп. 27 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Так как спор еще не возник, а оценка проводится для того, чтобы избежать его, оплату услуг оценщика учесть в расходах не получится в случае УСН.