Расходы УСН при продаже недвижимости
Добрый день!
Физ.лицо в 2019 году приобрел коммерческую недвижимость за 2 млн. руб. В 2021 физ.лицо зарегистрировалось в качестве ИП. В 2023 году коммерческая недвижимость продана за 2 млн.руб.
Коммерческая недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, доход с продажи в декларации по УСН не включен. Налоговой уже были даны пояснения по данному поводу, но все равно из-за того что недвижимость коммерческая налоговая настаивает включить доход с продажи в декларацию по УСН, и доплатить налог. Если не пересдаемся, то выездная проверка и с большой вероятностью доначисление налога.
Имеет ли ИП право в 2023 году учесть в расходах стоимость покупки коммерческой недвижимости в 2019 году (оплата была в 2019 году, передана-по акту приемке в 2019 году, документы подтверждающие есть). То есть в декларации за 2023 год мы увеличиваем доходы на 2 млн и расходы на 2 млн. В итоге налоговая база по налогу УСН не меняется.
Если имеем право учесть в расходах стоимость приобретения, то просьба указать основания.
Эксперт:
Эта и еще 7 476 консультаций от экспертов на различные темы доступны по подписке
Подключите сервис Клерк.Консультации и получите решение всех ваших рабочих задач от лучших экспертов-практиков страны:
Добрый день!
Ситуация, конечно, скверная.
То, что налоговики в любом случае подводят продажу коммерческой недвижимости под УСН, давно известно. Судьи, кстати, тоже так считают (определение ВС РФ от 23.10.2024 № 309-ЭС24-17007 по делу № А60-42361/2023). Так что тут спорить практически бесполезно.
Можно попробовать представить продажу недвижимости как продажу товара. Тут можно использовать стоимость покупки. Расходы на покупку товаров, а также расходы, связанные с их продажей, можно учитывать, только если у вас объект "Доходы минус расходы" (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). При этом стоимость покупных товаров (без НДС) можно списать только после того, как Вы их продадите. И это при условии, что Вы оплатили товары своему поставщику (пп. 23 п. 1 ст. 346.16, пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ, письмо Минфина России от 21.08.2020 N 03-11-11/73471).
Но тут еще одно препятствие. Чиновники не хотят признавать затраты, которые физик понес до регистрации ИП (письмо Минфина от 23.12.2020 N 03-11-11/113232). Однако вот тут судьи уже на Вашей стороне (определение ВС от 18.05.2020 N 304-ЭС20-1243).
И еще проблема. Продали за столько, за сколько купили – не очень похоже на торговлю.
В общем, учесть расходы можно только через суд. Но учитывая все нюансы, шансы – 50 на 50.