Стоимость продажи земельного участка
Добрый день!
В ноябре 2022 года физлицо приобрело земельный участок с площадью 85 567 кв.м. по цене 1 536 877 руб., который впоследствии был размежеван на два:
№1 - Площадь 62 288 кв. м
Кадастровая стоимость: 589 867,36 руб.
№2 - Площадь 23 279 кв. м
Кадастровая стоимость: 220 452,13 руб.
Сейчас планируется перепродажа этих участков.
Вопрос: можно ли определить стоимость участков так, чтобы продавцу не платить налог? Каким образом следует распределить цены, чтобы разницы (доход-расход) у продавца к доплате не было?
Эта и еще 6 327 консультаций от экспертов на различные темы доступны по подписке
Подключите сервис Клерк.Консультации и получите решение всех ваших рабочих задач от лучших экспертов-практиков страны:
Добрый день.
Прежде всего, стоимость надо все-таки определять по рыночной цене. Занижать её только потому, что не хочется платить налоги несколько странно.
При этом если доход от продажи участка будет менее его кадастровой стоимости, то доходом для расчета НДФЛ считается 70% от кадастровой стоимости (п.2 ст.214.10 НК РФ). В вашем случае это 589 867 х 0,7 = 412907 руб. и 220 452 х 0,7 = 154 346 руб.
Однако можно применять имущественный вычет в пределах 1 млн руб. в целом за год. Т.е. если стоимость продажи двух участков будет менее 1 млн и другой недвижимости физлицо в 2024 году не продавало, то НДФЛ не будет. Но надо обязательно сдавать декларацию и заявлять в ней имущественный вычет.
Добрый день! Если доход от продажи участков в общей сложности не будет превышать 2 536 877 руб. (то есть сумму расходов на покупку земли в 2022 году + 1 000 000 сумма вычета) - в таком случае будет ли начисляться налог? Или лимит вычета не будет суммироваться с суммой расходов на покупку участка?
Прежде всего, применяется либо вычет без документов в 1 млн, либо по документам на покупку. Два сразу применить не получится.
Но проблема в том, что был куплен один участок, а его разделили на два. И в этом случае у чиновников мнение колеблется. Было много писем от УФНС по Москве, что расхода на приобретение разделенных участков нет, а значит нельзя использовать документы на покупку первоначального участка.
Но вроде последняя позиция, что использовать документы на покупку можно, разделив расходы между участками пропорционально площади (Письмо Минфина России от 06.05.2015 № 03-04-05/26012).
То есть, если первый участок площадью 62 288 кв.м будет продан за 1 130 000 ₽, то налоговая база будет равна 11 239,33 ₽, верно?
(за вычетом расходов пропорционально площади, которые равны 1 118 760,67 ₽).
Соответственно, при продаже второго участка площадью 23 279 кв.м по цене 430 000 ₽ налоговая база = 11 883,67 ₽ ?
(за вычетом расходов пропорционально площади, равным 418 116,33 ₽)
И допустимо ли в нашем случае продать участки по стоимости, равной расходам (выйти таким образом на нулевую разницу), ведь суммы получаются не ниже кадастровых?
У вас расходы на приобретение 1 536 877 руб. Кв.метров 85 567. 1536877/85567 х 62288 = 1 118 760,67. Налоговая база 11 239,33 руб.
Так что считаете верно.
Допустимо продать по той цене, по которой участок купят. Если цена будет выше кадастровой стоимости, то расчет налога будет от цены продажи.