Дело N А71-14483/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Купреенкова В.А., Лазарева С.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Третьякова Андрея Владимировича (далее - предприниматель Третьяков А.В., истец) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013 по делу N А71-14483/2012 Арбитражного суда Удмуртской Республики.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие представители:
предпринимателя Третьякова А.В. - Варначев Д.Г., Жихарев М.Н. (доверенность от 14.12.2012),
администрации муниципального образования "город Ижевск" в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства (далее - администрация, ответчик) - Дегтерев А.Н. (доверенность от 05.07.2013 N 01-30-4457).
Предприниматель Третьяков А.В. обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к администрации о понуждении заключить на новый срок договор аренды земельного участка с кадастровым номером 18:26:010273:0028 площадью 7530 кв. м с адресным ориентиром: г. Ижевск, ул. Пушкинская, 276, примерно в 25 м от ориентира по направлению на восток, для строительства двух- трехэтажного торгового центра на следующих условиях:
- срок действия договора - 3 года;
- иные условия договора должны соответствовать условиям договора аренды от 04.02.2008 N 4460 в редакции соглашения от 06.09.2010 N 4460/1 (с учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 19.03.2013 (судья Мельников А.Ю.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013 (судьи Усцов Л.А., Виноградова Л.Ф., Голубцова Ю.А.) решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе предприниматель Третьяков А.В. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неприменение подлежащего применению ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ), нарушение п. 4 ст. 445, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель полагает, что вывод суда первой инстанции о наличии у истца права в судебном порядке заявлять требование о понуждении ответчика заключить договор аренды на новый срок является законным, основанным на положениях ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, соответствует разъяснениям, изложенным в п. 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". По его мнению, учитывая, что спорный земельный участок находится во временном владении и пользовании истца на основании договора аренды земельного участка от 04.02.2008 N 4460, по истечении которого земельный участок арендодателю не возвращен, доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для расторжения договора аренды, не имеется, заключение договора аренды на новый срок в силу ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ возможно без проведения торгов. Заявитель также считает, что договор аренды земельного участка от 04.02.2008 N 4460 был возобновлен на неопределенный срок по истечении срока его действия.
В отзыве на кассационную жалобу администрация возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.
Как следует из материалов дела, администрацией принято постановление от 09.08.2007 N 457/3 о предоставлении истцу для строительства двух- трехэтажного торгового центра в аренду сроком на три года земельного участка площадью 7530 кв. м с адресным ориентиром: г. Ижевск, ул. Пушкинская, 276, примерно в 25 м по направлению на восток.
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.02.2008 N 4460, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды указанный земельный участок с кадастровым номером 18:26:010273:0028.
Согласно п. 2.7 договора аренды ежегодная арендная плата, предусмотренная договором, пересматривается не чаще одного раза в год и может быть изменена арендодателем в случаях принятия соответствующих законодательных актов Российской Федерации, Удмуртской Республики, иных нормативных актов государственных органов власти Российской Федерации, Удмуртской Республики, Городской думы или администрации г. Ижевска, без согласия арендатора и без внесения соответствующих изменений в настоящий договор.
Срок действия договора аренды установлен до 09.08.2010, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 2.1 договора).
20.02.2008 договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Удмуртской Республике (регистрационный номер записи 18-18-01/009/2008-306).
Соглашением сторон от 06.09.2010 N 4460/1 срок действия договора аренды земельного участка продлен до 09.08.2012.
Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике 23.09.2010 (регистрационный номер записи 18-18-01/092/2010-973).
Письмом от 25.06.2012 N 07 истец обратился к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора аренды. Данное письмо получено Управлением, о чем имеется оттиск штампа входящей корреспонденции от 26.06.2012 N 03-26/373.
В ответ на указанное обращение ответчик письмом от 26.07.2012 N 01-16-ОА/3636 сообщил истцу о том, что комиссией по продлению договоров аренды принято решение о прекращении договора аренды от 04.02.2008 N 4460 в одностороннем порядке в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
22.10.2012 истец направил ответчику предложение от 15.10.2012 N 9 о заключении договора аренды на новый срок (на три года) с приложением проекта договора аренды земельного участка от 09.08.2012.
Письмом от 22.11.2012 N 01-16-ОА/6056 ответчик вновь сообщил истцу о том, что договор аренды земельного участка от 04.02.2008 N 4460 прекращен Управлением в одностороннем порядке решением от 31.10.2012 N 68; для заключения договора аренды вновь необходимо принятие органами местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка в аренду; согласно решению Городской Думы г. Ижевска Удмуртской Республики от 17.02.2011 N 55 предоставление в аренду земельных участков для строительства торговых и офисных центров осуществляется исключительно на торгах.
Полагая, что отказ администрации в заключении договора аренды на новый срок является незаконным, предприниматель Третьяков А.В. обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, установив, что арендодатель (ответчик) отказал арендатору (истцу) в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, пришел к выводу о том, что истец вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в судебном порядке требовать понуждения ответчика заключить договор аренды на новый срок.
Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В обоснование доводов об обязательности заключения договора аренды на новый срок для администрации предприниматель ссылался на положения ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ.
В соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора (в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ).
Согласно ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:
1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ).
В силу ч. 2 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
При таких обстоятельствах в рассматриваемом случае положения ч. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ не применяются, поскольку договор аренды земельного участка не указан в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ.
По правилам п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Названная норма права не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, и определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора, чем предусмотренный п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Вместе с тем необходимо отметить следующее. Суд апелляционной инстанции при рассмотрении спора сделал вывод, что договор аренды от 04.02.2008 N 4460 не может считаться возобновленным на неопределенный срок, поскольку в рассматриваемой ситуации не представляется возможным говорить об отсутствии возражений со стороны арендодателя. Данный вывод является преждевременным, поскольку суд не исследовал вопрос о получении предпринимателем Третьяковым А.В. писем администрации от 19.07.2012 N 03-20/44 и от 26.07.2012 N 01-16-ОА/3636, а также не устанавливал осуществлялись ли сторонами действия по возврату земельного участка и его оплате (неоплате). Однако, данный вывод не привел к принятию неправильного решения.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2013 по делу N А71-14483/2012 Арбитражного суда Удмуртской Республики оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Третьякова Андрея Владимировича - без удовлетворения.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
В.А.КУПРЕЕНКОВ
С.В.ЛАЗАРЕВ