Вопрос: Об отдельных вопросах, связанных с НДФЛ при продаже недвижимого имущества (квартиры, доли в ней).
Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение и по вопросу налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества, сообщает следующее.
1. Пунктом 17.1 статьи 217 и пунктом 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) установлено, что освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Если срок владения квартирой менее минимального предельного срока владения, то доход от продажи такой квартиры подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
При этом с учетом положений подпунктов 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогообложению будет подлежать не полная сумма полученного дохода от продажи квартиры, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного налогового вычета, не превышающего в целом 1 000 000 рублей, или на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой квартиры.
2. В отношении минимальных предельных сроков владения объектом недвижимого имущества сообщаем следующее.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 217.1 Кодекса.
В частности, при продаже единственной квартиры необходимо учитывать следующее.
Подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса установлено, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, в случае если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
При этом на основании абзаца второго подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса в целях указанного подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
Исходя из вышеизложенного, если на момент продажи жилого помещения в собственности налогоплательщика не находится иное жилое помещение (за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса), минимальный предельный срок владения проданным жилым помещением будет составлять три года.
В этой связи при соблюдении вышеуказанных условий доход от продажи единственной квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика более трех лет, освобождается от налогообложения налогом на доходы физических лиц.
3. Если срок владения квартирой составляет менее минимального предельного срока владения, то при продаже недвижимого имущества, приобретенного с использованием средств материнского капитала, необходимо учитывать следующее.
На основании абзацев девятнадцатого — двадцать первого подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — Федеральный закон N 256-ФЗ), налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:
расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика — владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);
величина расходов на приобретение объекта недвижимого имущества в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода налогоплательщика, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
Кроме того, абзацем двадцать вторым подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса предусмотрено, что положения абзацев девятнадцатого — двадцать первого подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса применяются также в случае, если доля в объекте недвижимого имущества приобретена налогоплательщиком в качестве условия использования средств материнского (семейного) капитала, полученных за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.
Таким образом, при продаже доли в квартире, приобретенной налогоплательщиком в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона N 256-ФЗ, подлежащий налогообложению доход может быть уменьшен, в частности, на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов членов семьи налогоплательщика на приобретение доли налогоплательщика в проданной квартире.
Также в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением доли в квартире, уменьшающих налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, могут быть учтены расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение доли в квартире.
КонсультантПлюс: примечание.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 18 статьи 1 Федерального закона от 29.11.2021 N 382-ФЗ.
4. Одновременно для сведения сообщаем, что Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации 19.11.2021 одобрен Федеральный закон «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации», на основании пункта 18 статьи 1 которого статья 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации дополняется пунктом 2.1, предусматривающим освобождение от налогообложения налогом на доходы физических лиц доходов, получаемых семьями с двумя и более детьми от продажи жилого помещения, находящегося в собственности менее пяти лет, если в течение календарного года они направляют полученные средства на покупку иного жилого помещения в целях улучшения жилищных условий, при соблюдении условий, установленных данным пунктом.
В соответствии с пунктом 8 статьи 3 указанного Федерального закона действие положений пункта 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации распространяется на доходы, полученные начиная с налогового периода 2021 года.
В отношении доходов, полученных до 2021 года, вышеуказанные изменения не применяются.
5. Дополнительно сообщаем, что ранее физлицо по вышеуказанному вопросу в Департамент не обращалось.
Заместитель директора Департамента
Р.А.ЛЫКОВ