Вопрос: У банков возникли вопросы относительно погашения требований кредитора за счет обеспечения для правильного оформления сообщения в БКИ о прекращении обязательства должника.
У банков имеются сложности с определением даты прекращения обеспеченного ипотекой обязательства в порядке п. 5 ст. 61 Закона N 102-ФЗ <1>, то есть при оставлении кредитором за собой нереализованного имущества должника в процедуре торгов в рамках исполнительного производства / процедуры банкротства и в случае реализации имущества в процедуре торгов.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Без четкого правового регулирования возникают разночтения относительно даты прекращения кредитного обязательства.
В случае оставления залогового имущества за кредитором такой датой может считаться как дата регистрации права собственности на залоговое имущество за кредитором, так и дата передачи предмета ипотеки кредитору по акту приемки-передачи.
В случае реализации залогового имущества с торгов датой погашения может считаться дата заключения договора купли-продажи предмета ипотеки, дата регистрации права собственности на предмет ипотеки, дата получения кредитором денежных средств, вырученных в рамках процедуры торгов.
В Письме <2> Банка России указано, что кредитная история должна содержать точные и актуальные сведения об обязательствах субъекта, в связи с чем источником в бюро должны представляться сведения, соответствующие данным, содержащимся в учетной системе источника.
--------------------------------
<2> Письмо Банка России от 06.03.2023 N 46-7-1/716 "О применении отдельных норм Федерального закона N 218-ФЗ и Положения Банка России N 758-П".
В этой связи помимо указанных выше аспектов необходимо отметить, что дата погашения задолженности по обязательству за счет обеспечения отражается в учетной системе банков в том числе после принятия решения коллегиального органа с учетом необходимых организационно-подготовительных мероприятий.
С учетом изложенного верно ли, что прекращение обязательства в сообщении в БКИ направляется по факту отражения операции прекращения в бухгалтерском учете кредитной организации в установленный Законом N 218-ФЗ <3> срок на передачу события в КИ субъекта?
--------------------------------
<3> Федеральный закон от 30.12.2004 N 218-ФЗ "О кредитных историях".
Также требуется проинформировать о правовой позиции Банка России (при наличии) в отношении рекомендуемой для отражения в бухгалтерском учете банков даты прекращения обеспеченного ипотекой кредитного обязательства в порядке п. 5 ст. 61 Закона N 102-ФЗ.
Ответ: Департамент небанковского кредитования Банка России рассмотрел письмо от 18.04.2024 и сообщает следующее.
В соответствии с положениями Федерального закона N 86-ФЗ <1> Банк России осуществляет функции и полномочия, предусмотренные Конституцией Российской Федерации и Федеральным законом N 86-ФЗ. При этом в сферу ведения Банка России не входят полномочия по толкованию федеральных законов Российской Федерации.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 10.07.2002 N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)".
В связи с этим полагаем возможным высказать мнение, которое не является официальным разъяснением положений законодательства Российской Федерации.
1. О прекращении обеспеченного ипотекой обязательства заемщика при обращении взыскания на предмет ипотеки
В соответствии с пунктом 5 статьи 61 Закона об ипотеке <2>, если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.
--------------------------------
<2> Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Исходя из указанной нормы прекращение обязательств заемщика - физического лица с даты реализации предмета ипотеки и (или) с даты оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой возможно только в случае признания банкротом страховщика по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора.
2. Об определении даты реализации предмета ипотеки
Как следует из положений главы X Закона об ипотеке, по общему правилу реализация предмета ипотеки осуществляется путем проведения торгов <3>.
--------------------------------
<3> За исключением случая оставления заложенного имущества за собой и продажи заложенного имущества залогодержателем другому лицу, если договор об ипотеке предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и сторонами договора являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью (пункт 2 статьи 55 Закона об ипотеке).
Согласно пункту 8 статьи 57 Закона об ипотеке <4> завершающим этапом проведения торгов является заключение договора купли-продажи в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим торги.
--------------------------------
<4> В соответствии с пунктом 12 статьи 59 Закона об ипотеке к реализации имущества по соглашению сторон также применяются положения, установленные пунктами 2, 4 - 8 статьи 57 Закона об ипотеке.
В связи с этим, на наш взгляд, под датой реализации предмета ипотеки может рассматриваться дата заключения договора купли-продажи с лицом, выигравшим торги.
3. Об определении даты оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой
В соответствии с пунктом 2 статьи 58 Закона об ипотеке в случае объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.
К отношениям сторон по оставлению залогодержателем за собой предмета залога применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже <5>. Это означает, что залогодержатель, по общему правилу, приобретает право собственности на недвижимое имущество с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о переходе права собственности (статья 223 ГК РФ <6>) <7>.
--------------------------------
<5> Статья 454 ГК РФ, абзац третий пункта 2 статьи 55 Закона об ипотеке.
<6> Гражданский кодекс Российской Федерации.
<7> Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей".
В связи с этим при оставлении залогодержателем предмета ипотеки за собой под датой прекращения обязательства, обеспеченного ипотекой, может рассматриваться дата внесения в ЕГРН записи о переходе кредитору-залогодержателю права собственности.
В случае объявления повторных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество <8>, при этом залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой <9>.
--------------------------------
<8> Пункт 4 статьи 58 Закона об ипотеке.
<9> Пункт 5 статьи 58 Закона об ипотеке.
В связи с этим в случае объявления повторных торгов несостоявшимися под датой оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой может быть рассмотрена дата направления заявления об оставлении предмета ипотеки за собой в соответствии с пунктом 5 статьи 58 Закона об ипотеке.
4. О передаче в БКИ <10> сведений о прекращении обязательства
--------------------------------
<10> Бюро кредитных историй.
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).
Установление факта прекращения обязательства должно осуществляться источником <11> самостоятельно исходя из указанного выше.
--------------------------------
<11> Источник формирования кредитной истории.
Если обязательство не прекращено, источник должен продолжать формировать и передавать в БКИ сведения о задолженности субъекта <12> по обязательству.
--------------------------------
<12> Субъект кредитной истории.
5. Об общих методологических принципах отражения в бухгалтерском учете кредитными организациями операций, связанных с недвижимостью
Объекты недвижимости, включая землю, полученные по договорам отступного, залога, подлежат отражению в бухгалтерском учете в порядке, определенном главами 2, 4 и 5 Положения Банка России N 448-П <13>, с учетом следующего.
--------------------------------
<13> Положение Банка России от 22.12.2014 N 448-П "О порядке бухгалтерского учета основных средств, нематериальных активов, недвижимости, временно неиспользуемой в основной деятельности, долгосрочных активов, предназначенных для продажи, запасов, средств труда и предметов труда, полученных по договорам отступного, залога, назначение которых не определено, в кредитных организациях".
Объект недвижимости принимается к бухгалтерскому учету в момент фактического получения указанного имущества на основании (в дату) акта приема-передачи.
При этом осуществляется бухгалтерская запись:
Дебет счетов N 604 "Основные средства", N 619 "Недвижимость, временно не используемая в основной деятельности", N 62001 "Долгосрочные активы, предназначенные для продажи", N 62101 "Средства труда, полученные по договорам отступного, залога, назначение которых не определено".
Кредит счетов по учету обязательств заемщика.
В результате формирования указанной бухгалтерской записи отражение в бухгалтерском учете обязательств заемщика по договору о предоставлении (размещении) денежных средств прекращается.
Заместитель директора
Департамента небанковского
кредитования Банка России
Е.В.ФРОЛКОВ
14.06.2024