В последнее время вопрос выбора формы управления многоквартирным домом и, в частности, товариществ собственников жилья (ТСЖ), его создания и налогообложения особенно актуален.
ТСЖ достаточно новая для России организационно-правовая форма некоммерческих организаций, получившая распространение в последние годы в связи с проведением жилищной реформы и преобразований в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Как гласит Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Заметим, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.
Напомним, что согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники жилья обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. Всего существует три таких способа:
1) непосредственное управление. Каждый собственник заключает отдельный договор на коммунальные и жилищные услуги и сам за них расплачивается;
2) самоуправление. Создается юридическое лицо (например, ТСЖ), выступающее от имени всех собственников через избранное правление. Отношения с поставщиками коммунальных и жилищных услуг строятся по договорам между юридическими лицами. Начисление платежей, сбор денег и расчеты со специализированными организациями осуществляет ТСЖ;
3) наем частной компании или муниципальной службы и наделение ее полномочиями на основании договора с владельцами квартир.
Создание ТСЖ имеет ряд преимуществ. Во-первых, самоуправление способствует лучшей оперативности, так как каждый участник товарищества заинтересован в быстром разрешении возникающих проблем. Во-вторых, появляются рабочие места для жильцов. В-третьих, внутри ТСЖ может сформироваться небольшой, но стабильный бизнес, например, по оказанию разного рода услуг в своем районе (в рамках устава). В-четвертых, ТСЖ владеет жилым домом полностью - от фундамента до крыши, а при некоторых условиях и прилегающими территориями (так называемый кондоминиум). Совместными усилиями скорее удастся улучшить благоустройство своего дома, и двора. И в-пятых, если ТСЖ не готово работать самостоятельно, можно найти управляющую компанию, которой бы оно доверяло. Консолидированному заказчику, каковым является ТСЖ, это сделать намного проще, чем каждому собственнику квартир.
Обратите внимание: при создании ТСЖ плата жильцов за коммунальные услуги не вырастет. Дело в том, что тарифы на коммунальные услуги устанавливаются региональными и местными властями и не могут быть изменены. Добавим к этому еще один момент: создав ТСЖ, собственники помещений смогут четко отслеживать, на что тратятся их деньги, и решать, как поступить с общим имуществом. При грамотном подходе можно справиться со многими проблемами, например, добиться дотаций на содержание или ремонт дома и т.д.
Вместе с тем, необходимо учитывать и предполагаемые недостатки ТСЖ. Например, возможность банкротства, которое может наступить вследствие нерационального использования ресурсов, непрофессионального управления или по другим причинам.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:
- лифты, лифтовые и другие шахты; - коридоры, лестницы, лестничные площадки; - технические этажи, чердаки, подвалы, крыши; - ограждающие несущие и ненесущие конструкции; - механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания; - земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п.
Обратите внимание: сам дом не находится в собственности ТСЖ и не является его основным средством, впрочем, как и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Создание ТСЖ, как и любое дело, требует последовательности. По закону ТСЖ как некоммерческая организация может быть создано с согласия более 50 процентов собственников. Остальные обязаны подчиниться большинству. Причем ТСЖ можно создать даже в том случае, если в доме есть государственные или муниципальные квартиры, а также в домах-новостройках, когда у жильцов еще не оформлено право собственности. В последнем случае при голосовании будущие собственники подтвердят свои права, например, договором инвестирования, купли-продажи и т.д.
Кроме решения о создании ТСЖ общее собрание должно простым большинством голосов принять устав и избрать правление (п. 2 ст. 135 и п. 2 ст. 147 ЖК РФ). В правление могут входить только члены ТСЖ (п. 2 ст. 147 ЖК РФ). Члены правления уже отдельно выберут из своего состава председателя (п. 3 ст. 147 ЖК РФ). Товарищество собственников жилья является юридическим лицом, а значит, его надо зарегистрировать, изготовить печать, открыть расчетный счет в банке и т.п.
Начиная с 15 декабря 2007 года, государственная регистрация товариществ собственников жилья (как и ряда других некоммерческих организаций) осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 08.08.2001 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (в связи с вступлением в силу с этой даты Федерального закона от 29.11.2007 №278-ФЗ «О внесении изменений в статью 1 Федерального закона «О некоммерческих организациях»).
Т.е., с декабря прошлого года документы для государственной регистрации ТСЖ должны подаваться не в территориальное управление федеральной регистрационной службы, а в налоговую инспекцию по месту нахождения ТСЖ, где и принимается решение о госрегистрации и осуществляется внесение записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Поменялись и формы документов, представляемых в регистрирующий орган для государственной регистрации. Они определены Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей».
Скажем несколько слов и о членстве в ТСЖ. Вступление в товарищество и выход из него происходят на основании письменного заявления (ст. 143 ЖК РФ). С момента прекращения у жильца права собственности на помещение (например, при продаже квартиры) он перестает быть и членом ТСЖ. Новый владелец может вступить в товарищество также по письменному заявлению.
ТСЖ может само заключать договоры на обслуживание дома, вывоз мусора, уборку придомовой территории и другие работы и услуги. Собственники квартир и нежилых помещений, в том числе и не являющиеся членами товарищества, должны перечислять ему деньги за коммунальные услуги, воду, тепло и пр. А уже ТСЖ со своего расчетного счета расплачивается со специализированными организациями.
Не стоит упускать из виду и тот факт, что ТСЖ хотя и является некоммерческой организацией, может самостоятельно зарабатывать деньги. Для достижения целей, предусмотренных уставом, закон разрешает ТСЖ заниматься хозяйственной деятельностью. Правда, перечень такой деятельности невелик, он ограничен тремя видами (п. 2 ст. 152 ЖК РФ). Это:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Из чего могут складываться дополнительные доходы товарищества.
- Использование земли, переведенной в общедолевую собственность. Доходы могут быть получены от сдачи земельных участков в аренду, например под автостоянку, киоск и т.п.
- Сдача в аренду помещений, находящихся в общей собственности. Доход могут принести и подвалы, чердаки или пристройки, переоборудованные, скажем, под мастерскую или кабинет врача и сданные в аренду.
Правда, полученные средства могут быть либо использованы для оплаты общих расходов, либо сосредоточены в фондах, отвечающих уставу товарищества (п. 3. ст. 152 ЖК РФ). Например, за счет доходов от предпринимательской деятельности можно провести благоустройство дома и прилегающей территории, ремонт лифтов.
Заниматься техническим обслуживанием и эксплуатацией жилого здания может штатный персонал ТСЖ или специализированная организация. Председатель правления заключает либо трудовые или гражданско-правовые договоры с физическими лицами, либо договор с юридическим лицом на обслуживание или управление домом.
Большого внимания требует договор, который в случае заключения станет самым главным после устава документом. Он составляется только в письменной форме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ) и обязательно включает адрес дома, состав общего имущества, перечень работ по его содержанию и ремонту, порядок изменения такого перечня, перечень предоставляемых коммунальных услуг, правила расчета цены договора, стоимости содержания, ремонта жилого помещения и коммунальных услуг, порядок уплаты, а также меры контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств.
Минимальный срок, на который может быть заключен договор управления многоквартирным домом, - год, максимальный - пять лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ). Если по окончании срока ни одна из сторон не заявит о прекращении договора, он считается продленным на прежних условиях (п. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Теперь перейдем к очень непростой теме – вопросу налогообложения ТСЖ. Хорошо известно, что с появлением новых организационно-правовых форм либо видов договорных отношений или операций возникают проблемы налогообложения, поскольку налоговое законодательство часто не учитывает их специфику. Основной вопрос, который возникает у ТСЖ, - нужно ли включать в налоговую базу по НДС и в состав доходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль, платежи, поступающие от жильцов и с доходов от сдачи объектов общего имущества в аренду.
Для того чтобы ответить на него, необходимо установить статус ТСЖ. Вернемся к его определению, закрепленному в Жилищном кодексе РФ. Итак, в первую очередь ТСЖ - это некоммерческая организация, то есть юридическое лицо, а в соответствии с действующим налоговым законодательством все юридические лица являются налогоплательщиками. Некоммерческие организации не являются исключением из общего правила и считаются плательщиками налогов и сборов, установленных законодательством. Основное отличие некоммерческих организаций заключается в том, что извлечение прибыли не основная цель их деятельности. Однако это не исключает возможности некоммерческих организаций заниматься предпринимательской деятельностью, если это служит достижению уставных целей. Прибыль, полученная в результате осуществления некоммерческой организацией предпринимательской деятельности, не подлежит распределению между участниками и предназначена для достижения целей, закрепленных уставом организации. В таком случае, по мнению финансовых органов, изложенному в многочисленных письмах Минфина РФ, у него возникает обязанность по уплате налога на прибыль и НДС.
Кроме того, для ТСЖ (при условии соблюдения ограничений, установленных п.3. ст. 346.12 Налогового кодекса РФ) возможен переход на упрощенную систему налогообложения (УСН) и, как следствие, освобождение от уплаты налога на прибыль, НДС (за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 Налогового кодекса РФ), налога на имущество организаций и ЕСН. Организации, применяющие УСН, уплачивают страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в соответствии с законодательством РФ. Иные налоги уплачиваются организациями, применяющими «упрощенку», в соответствии с законодательством о налогах и сборах.
При переходе на УСН товариществу собственников жилья необходимо будет определиться с объектом налогообложения. Если ТСЖ рассчитывает жить четко по смете, утвержденной на общем собрании, не занимаясь предпринимательской деятельностью, целесообразнее выбирать объект «доходы». Скорее всего, тот же объект окажется более выгодным, даже если ТСЖ захочет самостоятельно зарабатывать деньги, сдавая в аренду помещения или оказывая какие-либо услуги. Хотя в последнем случае возможен и другой вариант (доходы минус расходы) - когда затратная часть будет сопоставима с доходной.
Аналитический отдел
Управления ФНС России по Тамбовской области
Начать дискуссию