Регистрируем права на недвижимое имущество: обзор судебной практики

Отказ в проведении регистрации

1. Отказ в государственной регистрации договора аренды участка лесного фонда правомерен, так как объектом договора аренды может выступать только участок лесного фонда, а не его часть.

(дело № А82-14950/2006-35, подтв. ФАС ВВО)

Компания обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа УФРС в государственной регистрации договора аренды на участок лесного фонда.

Решением арбитражного суда первой инстанции заявленное требование удовлетворено и мотивировано тем, что регистрирующий орган сделал фирме не соответствующее закону предложение о заключении дополнительного соглашения к зарегистрированному договору аренды участка лесного фонда с множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного с индивидуальным предпринимателем и неправомерно отказало заявителю в регистрации договора аренды на выделенную в натуре часть участка лесного фонда.

Постановлением апелляционного суда решение отменено.

Из материалов дела следует, что компания выиграла конкурс на заключение договора аренды находящегося в государственной собственности части участка лесного фонда площадью 3997 гектаров из общей площади участка в 15371 гектар с множественностью лиц на стороне арендатора.

По результатам этого конкурса организация и федеральное государственное учреждение заключили договор аренды участка лесного фонда, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому Общество арендует часть участка лесного фонда. По акту приема-передачи объект аренды передан арендатору.

Общество обратилось Управление Росрегистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды, в котором указан объект недвижимого имущества в виде части участка лесного фонда (леса).

Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора на основании абзацев 4 и 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, поскольку предоставленный договор не соответствует лесному законодательству.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Объектами лесных отношений являются лесной фонд Российской Федерации, участки лесного фонда, права пользования ими, леса, не входящие в лесной фонд, их участки, права пользования ими, древесно-кустарниковая растительность (статья 6 Лесного кодекса Российской Федерации).

В статье 9 Лесного кодекса Российской Федерации установлено, что к участкам лесного фонда относятся участки леса, а также участки лесных земель, не покрытых лесной растительностью и участки нелесных земель.

В силу статьи 31 Лесного кодекса Российской Федерации, пункту 3 Положения об аренде участков лесного фонда, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.03.1998 № 345 по договору аренды участка лесного фонда лесхоз федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или осуществляющая ведение лесного хозяйства организация органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации (арендодатель) обязуется предоставить лесопользователю (арендатору) участок лесного фонда за плату на срок от одного года до девяноста девяти лет для осуществления одного или нескольких видов лесопользования. Аренда участков лесного фонда регулируется настоящим Кодексом, гражданским законодательством и Положением об аренде участков лесного фонда, утверждаемым Правительством Российской Федерации.

Таким образом, поскольку в силу упомянутых норм права объектом договора аренды не может выступать часть участка лесного фонда, отказ УФРС в государственной регистрации заключенного договора аренды обоснован.

2. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда

(дело № А82-13400/2006-35, подтв. ФАС ВВО)

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа УФРС в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и обязании произвести регистрацию перехода права.

Заявление основано на пункте 3 статьи 20 Закона о регистрации и мотивировано тем, что решением арбитражного суда по ранее рассмотренному делу договор мены помещениями между предпринимателями был признан заключенным, а право - подлежащим регистрации.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении заявленного требования отказано. Суд признал отказ в регистрации перехода права правомерным, поскольку решение суда, представленное в УФРС, содержало неоговоренное исправление в указании даты вступления решения в законную силу, а так же то, что за регистрацией обратилась одна сторона сделки.

Постановлением апелляционного суда решение отменено.

Как видно из материалов дела, решением от 01.07.2003 арбитражный суд обязал предпринимателей заключить договор мены имущества, объектом которого являются нежилые помещения. При этом арбитражный суд установил редакцию договора мены, содержащую условия сделки.

Решением Арбитражного суда от 27.08.2004, на регистрирующий орган была возложена обязанность зарегистрировать, на основании решения арбитражного суда от 01.07.2003, переход права собственности от одного предпринимателя к другому.

Сообщением об отказе в проведении государственной регистрации Регистрационная служба отказала предпринимателю в регистрации перехода права собственности на указанное помещение в связи с отсутствием заявления второй стороны договора мены.

Согласно статье 28 Закона регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. Государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда. В случае если решение суда не содержит сведений, которые регистратор прав обязан внести в Единый государственный реестр прав, регистратор прав или правообладатель при наличии в письменной форме заключения регистратора прав вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.

Основанием для регистрации перехода права в рассматриваемом споре является решение суда, вступившее в законную силу, а не сама сделка, поэтому необходимость в заявлении второй стороны сделки отсутствует. При принятии судом решения о понуждении заключить договор в определенной редакции, договор считается заключенным даже при уклонении одной из сторон от выполнения судебного решения.

3. Отказ в государственной регистрации права, мотивированный отсутствием полномочий директора Общества на обращение в регистрирующий орган признан недействительным, поскольку само по себе истечение срока, на который был избран единоличный исполнительный орган не прекращает его полномочий.

(дело № А82-31-1629/2007-21, подтв. ФАС ВВО)

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения об отказе УФРС в государственной регистрации права собственности и возложении обязанности по государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости.

Решением арбитражного суда первой инстанции заявленное требование удовлетворено.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено в силе.

Из материалов дела следует, что одним из оснований для отказа в проведении государственной регистрации явилось отсутствие полномочий директора на представление интересов общества с ограниченной ответственностью, поскольку на момент обращения директора с заявлением о регистрации права истек двухгодичный срок полномочий, на который директор был избран в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» единоличный исполнительный орган общества (директор) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества. Образование исполнительных органов общества относится к исключительной компетенции общего собрания участников общества. В данном случае, в уставе Общества предусмотрено, что единоличным исполнительным органом общества является директор, избираемый общим собранием участников общества на 2 года, если иной срок не определен договором. На момент обращения в УФРС доказательства о прекращении полномочий избранного в установленном порядке директора отсутствовали.

Правовые отношения общества и директора регламентирует договор между ними, под которым во втором абзаце пункта 1 статьи 40 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» подразумевается трудовой договор. В соответствии со статьей 58 Трудового кодекса РФ в случае, если ни одна из сторон не потребовала расторжения срочного трудового договора в связи с истечением его срока, а работник продолжает работу после истечения срока трудового договора, последний считается заключенным на неопределенный срок. Кроме того, Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» не устанавливает каких-либо юридических последствий, связанных с прекращением полномочий как единоличного исполнительного органа общества по истечении срока его избрания, в уставе общества такой порядок прекращения полномочий директора не определен.

Таким образом, директор был вправе и обязан выполнять функции единоличного исполнительного органа до момента избрания нового руководителя и, следовательно, обладал правом на обращение в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права.