Ипотека и перепланировка (переустройство) объектов недвижимости

Материал подготовлен аналитическим отделом ООО «Универсальная ипотечная компания» (УНИ.КОМ) и Адвокатской фирмой «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»/

Что такое перепланировка?

Согласно п. 2 ст. 25 Жилищного кодекса (ЖК РФ), «перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». Таким образом, любое изменение объекта недвижимости, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, является перепланировкой.

Перепланировки, согласно действующему законодательству, бывают согласованные и самовольные (несогласованные). Хозяину квартиры или иного объекта недвижимости, в котором все перепланировки согласованы  и зарегистрированы надлежащим образом, беспокоится не о чем.

В ст. 29 ЖК РФ предусмотрена обязанность собственника жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, или нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок, установленный органом, осуществляющим согласование перепланировок. Этой же статьей предусмотрена возможность реализации с публичных торгов жилого помещения в случае, если оно не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование. Однако в нашей практике такого не происходило, поскольку собственнику всегда проще привести жилое помещение в исходное состояние, чем потерять его навсегда. У собственника также есть возможность признать такую перепланировку законной в судебном порядке. У него есть право оставить по решению суда такое жилое помещение в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ст. 29 ЖК РФ). Но по времени судебная процедура согласования перепланировки гораздо длительней обычной, кроме того результат не гарантирован на 100 %. Пример: собственник квартиры перенес ванную комнату. И хотя он сделал высококачественную гидроизоляцию, суд отказал ему в утверждении перепланировки и обязал привести все в исходное состояния по причине расположения вновь устроенной ванной комнаты над жилой комнатой нижерасположенной квартиры.

Если перепланировка не нарушает прав и охраняемых законом интересов соседей, повлиять на собственника по поводу перепланировки согласно ст. 14 ЖК РФ может только орган местного самоуправления. В случае обращения таких лиц в суд им будет отказано в иске на основание того, что они являются ненадлежащим истцом. Однако указанные лица могут инициировать работу органа местного самоуправления путем письменного обращения в этот орган.

При наличии перепланировки не важно, кто именно производил перепланировку, текущий собственник или предыдущий. Обязанность решить этот вопрос всегда будет лежать на лице, которое является собственником в настоящий момент. Исходя из этих норм Жилищного кодекса РФ, становится понятным и отношение ипотечных программ к перепланировкам. Ведь если заемщика, несущего бремя ипотечного кредита, обязать производить согласование незаконной перепланировки, он может и не справится с возникшей финансовой нагрузкой. Такая ситуация или вероятность ее возникновения отпугивает даже самых смелых кредиторов.

Общее правило ипотечных программ — фактические параметры объекта недвижимости должны совпадать с данными, указанными в инвентаризационных документах (БТИ, ПИБ) и правоустанавливающих документах. Но есть и исключения. Эти исключения связаны с изменениями нашего законодательства, в том числе и введением нового Жилищного кодекса РФ.

Небольшие, но уважительные расхождения

Органы инвентаризации в настоящий момент используют более точные измерительные приборы, и это может стать причиной для уточнения площади объекта недвижимости. Более того, стены в наших домах не идеальны, и помещения тоже могут быть не совсем правильной геометрической формы. Это приводит к тому, что замер площади по одним стенам или на определенном уровне может дать другие результаты, нежели замер по другим стенам. Некоторое время назад органы инвентаризации перешли на округление величин площадей в объекте недвижимости до одного знака после запятой. Это может привести к тому, что новый технический паспорт жилого помещения будет не соответствовать данным правоустанавливающих документов в части сотых квадратных метра.

По этим причинам могут возникать расхождения в данных инвентаризации предыдущих лет с данными, полученными в настоящий момент. Однако эти причины должны считаться уважительными, так как они не являются следствием производства перепланировки в объекте недвижимости.

Жизнь по новому Жилищному кодексу

С появлением нового Жилищного кодекса РФ (ст. 15 п.5.) поменялась и система исчисления общей площади. Теперь общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Ранее площадь балконов, лоджий, веранд и террас учитывалась по другому. Поэтому технический паспорт, выданный после вступления в силу нового ЖК РФ, может отличаться по площадям от правоустанавливающих документов на размер площади балконов, лоджий, веранд и террас.

По этой же причине застекление лоджии не является перепланировкой, поскольку лоджия не относится к жилым помещениям (ст.15 ЖК), к тому же в ст. 29 ЖК РФ санкции предусмотрены только за перепланировку жилых помещений.

Что такое переустройство?

Самой неожиданной новостью для собственников обычно оказывается необходимость согласования переустройства в объекте недвижимости. Дело в то, что действующие нормы Жилищного кодекса РФ предусматривают необходимость согласования и переустройства объекта.

Согласно ст. 25 ЖК РФ, «переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». Таким образом, перенос электрооборудования, установка посудомоечной или стиральной машины должны приводить к необходимости согласования переустройства. Если бы не одно «но». Дело в том, что существующие документы об инвентаризации не содержат точного указания на расположение электрооборудования, указание типа ванной и т.д. В ст. 25 ЖК РФ четко говорится о том, что переустройство должно «требовать внесения изменений в технический паспорт», следовательно, если в техническом паспорте эти тонкости не обозначены, то и менять там нечего.

Производство учета необходимо для расчета электропотребления и других параметров жилого помещения и дома в целом. На практике согласование переустройства производится либо вместе с перепланировкой, либо не производится вообще, поскольку какие-либо реальные карательные санкции к гражданам за установку или передвижение стиральной или посудомоечной машины по кухне, по нашим данным, еще не применялись. Нормы, регулирующие ответственность за незаконную перепланировку, регулируют и область переустройства, поэтому процедура согласования и возможность возникновения санкций за несогласование переустройства не отличаются.

Согласование перепланировок (переустройства)

Проведение согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требует предоставления списка необходимых документов. В ст. 26 ЖК РФ дан исчерпывающий перечень документов, необходимых для производства такого согласования. Собственник помещения должен предоставить в орган, осуществляющий согласование по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, следующие документы:

• заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
• правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Жилищным кодексом (ст. 26) установлен срок для принятие решения органом местного самоуправления — 45 дней  со дня представления полного пакета документов. В результате согласования перепланировки должны быть оформлены следующие документы:

• проект перепланировки и (или) переустройства, согласованный во всех необходимых инстанциях;
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, расположенного в охраняемом государством доме;
• акт межведомственной комиссии о согласовании перепланировки;
• новый технический паспорт (ПИБ или БТИ);
• новое свидетельство о праве собственности с указанием новых параметров объекта, или письмо регистрирующего органа (УФРС) о внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП).

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Результатом проведения согласования переустройства или перепланировки может быть не только согласование, но и отказ в его производстве. Законодательством (ст. 27 ЖК РФ) закреплен исчерпывающий перечень оснований, по которым допускается отказ:

• непредставление документов, предусмотренных для решения вопроса о согласовании  перепланировки или переустройства;
• представление документов в ненадлежащий орган;
• несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Этой же статьей предусмотрена обязанность рассматривающего органа выносить отказ со ссылкой на одно из оснований в течение трех рабочих дней со дня принятия решения об отказе. Как и любое решение государственного органа, это решение может быть обжаловано в судебном порядке.

У каждой ипотечной программы есть свои требования к объекту недвижимости. Существуют перепланировки, наличие в объекте которых позволяет ему участвовать в ипотечных программах и обычных сделках. Незначительными перепланировками по ипотечным программам могут признаваться следующие перепланировки:

• демонтаж встроенных шкафов;
• демонтаж перегородок, не повлекший изменения жилой или общей площади;
• изменение жилой площади менее чем на 3 кв.м.

Недопустимыми перепланировками по ипотечным программам и обычным сделкам признаются следующие изменения жилого помещения:

• изменены наружные границы;
• изменены несущие стены;
• туалет, ванна или кухня расположены над или под жилыми комнатами;
• изменена общая площадь объекта;
• изменено количество комнат в объекте.

Перепланировка как основание для отказа в государственной регистрации

Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) может зарегистрировать сделку, по которой передается объект с перепланировкой, согласно федеральному законодательству, если границы объекта не изменились. Таким образом, если в объекте есть не узаконенная перепланировка, которая не меняет внешних границ объекта, сделка может быть совершена. Изменение границ объекта приводит к тому, что появляется новый видоизмененный объект, сведений о котором в государственном регистрирующем органе нет. На этом основании ФРС отказывает в регистрации и предлагает предоставить документы о том, каким образом данный объект был создан. Вместе с правом собственности на перепланированную квартиру новому собственнику может перейти и ответственность за незаконную перепланировку.

Ответственность за самовольную перепланировку (переустройство)

В настоящее время пунктом 2 статьи 7.21. Кодекса РФ б административных правонарушениях установлено: «2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей». А за неисполнение в срок постановления пристава, вынесенного на основании решения суда о приведении квартиры в надлежащее состояние, установлен штраф в размере от одной тысячи до двух тысяч пятисот рублей; за нарушение следующих сроков, определенных приставом, установлен штраф в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. И взыскивать эти штрафы будут вплоть до приведения квартиры в надлежащее состояние, либо до момента выселения нанимателя или принудительного выкупа квартиры у собственника по решению суда на основании пункта 6 статьи 29 ЖК РФ.