Ипотечные сделки и обязательства по ним бывших супругов

Вопрос 1

Что делать при возникновении таких ситуаций, когда супруги взяли квартиру по ипотеке совместно, потом расторгают брак, и один из супругов не платит по кредиту? Возможно ли, платить только за себя?

Ответ:

Не все так просто, как хотелось бы. Во-первых, обратимся к стандартному кредитному договору. В обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц (ст. 308 ГК РФ). В данном случае, согласно ст. 321 ГК РФ каждый из должников обязан выполнить условия кредитного договора в равной доле, если законом, и условий обязательства не вытекает иное. Но при неделимости объекта-квартиры, у вас возникает солидарная ответственность по обязательству. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

И происходит то, что кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. Таким образом, все условия кредитного договора в части санкций за неисполнение ежемесячного платежа по кредитному договору в полной мере применяются даже, если один из должников оплачивает свою часть. Ведь в целом то размер ежемесячного платежа, оплаченного вами, меньше наполовину. Соответственно идет нарушение условий кредитного договора. И в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, в данном вопросе, квартиры.

Здесь вот что, можно посоветовать, и это предусмотрено ст. 325 ГК РФ, Если иное (например, условия брачного договора) не вытекает из отношений между солидарными должниками: должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого. Правила настоящей статьи применяются соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из должников. Или в судебном порядке требовать раздела общих долгов супругов.

Вопрос 2

Возможно ли поменять должников по кредитному договору в случае развода супругов - залогодателей должников.

Ответ:

Только по взаимному согласию сторон. Есть возможные варианты решения вопроса, но каждый случай индивидуален.

Вопрос 3

А в каких случаях в суде может быть отказано кредитору в обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру, например?

Ответ:

Действительно, Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ предусмотрено, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано. Это в таком случае, когда допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Обращение взыскания на заложенное по ипотеке имущество возможно не только по решению суда, но и на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем. Данное соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (просрочка или/и невыплата ежемесячных платежей, установленных условиями кредитного договора).

Вопрос 4

Обременение может быть наложено только на имущество, которое приобретается на кредитные средства, или возможно установить ипотеку на уже имеющуюся недвижимость.

Ответ: 

Конечно возможно. И разные кредитные учреждения как раз и предлагают программы под залог уже имеющейся недвижимости. Применительно к супругам и другим сособственникам имущества действуют такие правила. На имущество, находящееся в общей совместной собственности, т.е. без определения доли каждого из собственников в праве собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. На имущество, находящееся в общей долевой собственности, сособственник может заложить свою долю в праве без согласия других сособственников. При нарушении условий кредитного договора, залогодержатель имеет право обратить взыскание и требовать продажи доли в праве общей долевой собственности по обязательствам должника с соблюдением ст. 250 и ст. 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли другим сособственником.

Вопрос 5

Возможно ли заключить соглашение об уплате алиментов таким образом, что я отказываюсь от взыскания алиментов с отца несовершеннолетнего ребенка, а он, скажем, передает в мою собственность какое-то имущество в собственность в зачет.

Ответ:

Нет, такое соглашение об уплате алиментов с предоставлением имущества в вашу собственность может быть признано недействительным в судебном порядке по требованию законного представителя несовершеннолетнего, а также органа опеки или прокурора. Об этом прямо указано в ст. 102 Семейного Кодекса – соглашение об уплате алиментов должно заключаться с соблюдением пункта 2 статьи 103 Семейного Кодекса о размере алиментов, который не может быть ниже размера алиментов, который мог быть определен в судебном порядке. И согласно ст. 60 СК РФ, ребенок имеет право на получение содержания от своих родителей. Другое дело, буквальное толкование ст. 104 СК РФ говорит о том, что алименты могут уплачиваться не только в долях к заработку и (или) иному доходу лица, обязанного уплачивать алименты; и в твердой денежной сумме, уплачиваемой периодически или единовременно, но и путем предоставления имущества, а также иными способами, относительно которых достигнуто соглашение. В соглашении об уплате алиментов возможно предусмотреть сочетание различных способов уплаты алиментов, но только в интересах несовершеннолетнего ребенка.

Вопрос 6

Брачный договор как-то мог бы обезопасить супругов, приобретающих жилую недвижимость по ипотеке в случае расторжения их брака в последствии.

Ответ:

Да, безусловно. Ведь брачный договор это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (ст.34 Семейного Кодекса РФ), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на часть имущества или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению в период до государственной регистрации брака, так и в период брака. Супруги вправе определить в брачном договоре имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов в случае приобретения недвижимости на кредитные или заемные средства.

И хотя брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов, а соответственно и после заключения кредитного договора, статья 46 ГК РФ гарантирует права кредитора при заключении, изменении и расторжении брачного договора. А именно, супруг/должник обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг/должник отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора. И «кредитор (кредиторы) супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке, установленном статьями 451-453 ГК РФ.